Об отказе от долевого строительства заговорили на самом высоком уровне
Такие кардинальные меры повлекла за собой сложная ситуация с обманутыми дольщиками. По разным оценкам, в стране насчитывается от 40 до 150 тысяч человек, которые годами не могут получить обещанные квартиры. И хотя в общей массе инвесторов долевого строительства процент обманутых дольщиков невелик и составляет менее 1 процента, эта проблема носит острый социальный характер. Речь идет об огромных суммах, зачастую единственном жилье, на покупку которого дольщики потратили все накопления, многие из них выплачивают ипотечные кредиты.
Неудивительно, что в преддверии выборов 2018 года об обманутых дольщиках снова заговорили, появляются все новые предложения, как обеспечить защиту инвесторов. И вот уже с октября в стране заработал аналог Агентства страхования вкладов — государственный фонд защиты дольщиков. А теперь речь зашла о поэтапной замене долевого строительства. Если это произойдет, само понятие «дольщик» уйдет в прошлое, квартиры можно будет купить только в готовых домах, покупатели окажутся на 100 процентов защищены, но лишатся при этом возможности приобрести объект на начальном этапе строительства по доступной цене.
Какой может быть новая схема финансирования?
Подавляющее большинство новостроек в Красноярском крае, 98% всех строящихся жилых домов, возводятся на деньги дольщиков. Пока у застройщиков есть возможность привлекать деньги частных инвесторов, за использование которых им не приходится платить. После того как произойдет переход на новую систему финансирования, вместо денег дольщиков строители вынуждены будут обращаться за банковскими кредитами. Это способно привести к росту себестоимости квадратного метра хотя бы на размер расходов, которые понесут при этом компании.
Проектное финансирование, которое предлагается в качестве замены существующей схеме финансирования, — это не новый механизм для рынка. Оно широко применялось до 2015 года, все изменилось с наступлением кризиса, когда банки сократили объемы кредитования застройщиков. Сейчас ситуация немного стабилизировалась, и банки постепенно возвращаются на этот рынок. По данным Красноярского отделения Сбербанка, при частичном участии банка в Красноярске сейчас возводится 51 дом, это примерно 40 процентов всех строящихся жилых объектов.
Сегодня ставки по кредиту при проектном финансировании для застройщиков начинаются от 13 процентов годовых. Чтобы новая модель финансирования жилищного строительства заработала, ставка кредитования должна находиться на уровне инфляции. В целом строители заявляют о нецелесообразности отмены долевого строительства, потому что найти дешевые средства в том объеме, что потребуется для полной замены средств дольщиков, вряд ли удастся.
Кроме того, как и сегодня, деньги на строительство банки тогда будут давать не всем, в более выигрышном положении окажутся крупные компании, у которых уже есть совместные проекты с банками и имущество, которое можно предоставить в качестве залога. Часть застройщиков просто не сможет получить банковские кредиты, и им придется уйти с рынка.
Банки начнут активнее работать на рынке долевого строительства
С июля 2018 года вводится банковское сопровождение долевого строительства. Участие банков в схеме долевого строительства растет. Уже с 1 июля 2017 года стал возможен расчет с застройщиком через специальные счета эскроу. В этом случае строительные компании открывают специальные счета в банке, на которые поступают собранные от дольщиков деньги, получить их застройщик сможет не раньше, чем выполнит обязательства по договору и передаст инвесторам квартиры. Дом строится на выданный банком кредит.
Как рассказали в Красноярском отделении Сбербанка, механизм расчета заработает до конца этого года. Тогда у застройщиков появится возможность использовать эскроу-счета, а вот окажутся ли они востребованы, покажет ближайшее время. Новый способ оплаты квартир не является обязательным, и каждый застройщик будет сам принимать решение, пользоваться им или нет.
С 1 июля 2018 года начнет действовать банковский контроль за расчетами застройщиков. После этого застройщик обязан будет оплачивать услуги подрядчиков только через специальный счет в банке. Оговаривается, на что именно могут быть потрачены эти средства. Например, за их счет нельзя будет компенсировать расходы на покупку участка, затраты на изыскания, проектирование и экспертизу проекта. Именно по тому, насколько эффективным в итоге окажется банковское сопровождение на рынке долевого строительства, и будет приниматься окончательное решение о переходе на новую систему финансирования.
Одним из наиболее вероятных последствий нововведений может стать то, что застройщики в ближайшие три года постараются начать как можно больше новых объектов, к возведению которых при других обстоятельствах приступили бы еще нескоро. Дома, начавшие строиться до вступления в силу новых правил, под действие нововведений, скорее всего, не попадут. Поэтому, чтобы как можно дальше отодвинуть для себя переход на новую модель финансирования, компании постараются приступить к строительству максимального количества новых объектов. Так что по крайней мере в первые несколько лет после смены механизма объекты будут достраиваться по прежним правилам.
Андрей Клещев, заместитель директора по развитию ООО ФСК «Готика»:
— Если правительство окажется способно предложить какое-то решение на замену долевому строительству и под административным прессом будут найдены целевые дешевые деньги, застройщики на новых проектах смогут переключиться на проектное финансирование даже раньше, чем через три года. Ведь основная ценность существующего механизма финансирования в рамках долевого строительства именно в невысокой цене денег, а не в возможности бесконтрольного расходования их застройщиком, тем более что с внесением изменений в 214-ФЗ о бесконтрольности речь уже давно и не идет.
То, что это возможно, все мы знаем. На рынке кредитования обычная практика, когда кредиты на разные цели выдаются под разные проценты. Если вы хотите взять ипотеку, ставка для вас будет 10 процентов, купить автомобиль — 19 процентов, планируете одолжить средства на отдых — 21 процент. Эти разные ставки на разные цели существуют одновременно. В таком случае почему бы государству не выделить 3,5 триллиона рублей целевых денег, на которые назначить низкий процент, скажем, 4 процента годовых (и предпосылки для этого есть: правительство декларировало целевой уровень инфляции на 2,5–3 процента). Если это будет сделано, финансовая модель строительства, замещающая долевое, окажется успешной и застройщики смогут работать.
Переход к новой схеме финансирования приведет к радикальному повышению надежности сделки для покупателей, потому что тогда жилье будет продаваться только в готовых домах. Правда, другим последствием все же станет рост цены квадратного метра, потому что какими бы дешевыми в итоге ни оказались деньги, использование кредитов приведет к увеличению себестоимости, а значит, к росту цены продаж. Рентабельность проектов застройщиков в регионах за три кризисных года уже снизилась до минимума, и при повышении затрат цены неизбежно будут расти, это вопрос выживания, тем более что для большинства игроков новая финансовая модель увеличит налоги.
При этом на практике в общей массе объектов срок перехода на новую систему финансирования окажется больше, чем три года. Закон, скорее всего, не будет иметь обратной силы и не распространится на объекты, разрешение на строительство которых получено до момента его вступления в силу (так, по крайней мере, было до сих пор). Поэтому и в 2021 году на рынке останутся дома, которые строятся с привлечением средств дольщиков.
Александр Коропачинский, президент Союза строителей Красноярского края:
— В предлагаемом на замену долевому строительству механизме финансирования нет ничего нового. Он у нас прекрасно известен, до 1990 года в стране функционировал «Промстройбанк», который занимался кредитованием строительства объектов.
Во всем цивилизованном мире между покупателем и застройщиком стоит банк. Начиная проект, застройщик вкладывает в него часть собственных средств, а на оставшуюся сумму получает кредит или возводит объект полностью на свои деньги и затем продает уже готовое жилье. Средства дольщиков до того, как дом введен в эксплуатацию, нигде не используют.
Изменение схемы финансирования строительства жилья никак не отразится на стоимости квадратного метра. Затраты, которые понесут строители, привлекая деньги банков, не скажутся на цене. Да, себестоимость строительства вырастет, но цена в гораздо большей степени зависит от рыночных механизмов спроса и предложения. Поэтому сегодня в двух соседних регионах с одинаковыми климатическими условиями и похожими транспортными нагрузками она может существенно отличаться. Однако вступление в силу нового механизма финансирования способно повлиять на цену жилья косвенно. После того как с рынка уйдут небольшие игроки, к чему обязательно приведут предлагаемые меры, может снизиться предложение, и тогда цена вырастет.
