Как изменится налог на недвижимость в 2018 году?
Сегодня налог на недвижимость считают от ее инвентаризационной стоимости, которую до 2013 года определяли БТИ. Фактически это себестоимость строительства, для многих объектов это символические суммы. В отличие от нее кадастровая стоимость максимально приближена к рыночной, фактически это и есть рыночная цена квартиры, но определенная методами массовой оценки. Устанавливая кадастровую стоимость квартиры, специалисты принимают в расчет целый ряд факторов: от материала стен, цен на недвижимость в районе, где расположен объект, до размера средней зарплаты в регионе и численности населения в городе, где проводится оценка. Кадастровая стоимость, как правило, выше инвентаризационной в разы.
Неудивительно, что в тех регионах, которые раньше нас перешли на новую схему расчета налога, после того как налог стали считать по-новому, прокатилась волна недовольства. Собственники, получившие уведомления с новыми суммами налога, оказались неприятно удивлены. На деле, объясняют специалисты, нельзя однозначно сказать, что при переходе на новую ставку налоги вырастут, кто-то даже заплатит меньше.
«В полном объеме эту сумму мы будем платить начиная с 2020 года, — объясняет директор компании «Аутсорсинг» Ольга Ботова. — Если переход на расчет налога по кадастровой стоимости произойдет раньше, то до 2020 года предусмотрена небольшая скидка. Думаю, это сделано, чтобы снять шок от перехода на новый принцип расчета. Налог на имущество в течение первых четырех лет после перехода на новый порядок расчета будет меньше положенного».
Пример расчета:
Как изменится сумма налога, можно увидеть на примере двухкомнатной квартиры площадью 54 квадратных метра по адресу: ул. Весны, 6. Ее инвентаризационная стоимость — 430 тысяч рублей, кадастровая — 2,361 миллиона рублей.
Для расчета налога на 2018 год нужно инвентаризационную стоимость квартиры умножить на коэффициент-дефлятор 1,481.
Инвентаризационная стоимость с учетом коэффициента составит 637318,14 рубля (430329,6×1,481).
По закону Красноярского края наш объект попадает в группу от 500 тысяч рублей до 1 миллиона рублей со ставкой налога 0,35 процента.
Сумма налога от инвентаризационной стоимости для этой квартиры составит 2 230,61 рубля (637318,14×0,35%).
Чтобы рассчитать для нее налог от кадастровой стоимости на 2018 год, нужно сначала из ее кадастровой стоимости вычесть стоимость 20 квадратных метров.
Кадастровая стоимость 1 квадратного метра — 43722,8 рубля: 2361031,2 (кадастровая цена квартиры) / 54 (площадь нашей квартиры). Кадастровая стоимость 20 квадратных метров — 874456 рублей (20×43722,8).
Таким образом, налоговая база, от которой будет рассчитываться налог, для этой квартиры составит 1 486 575,2 рубля (2361031,2 – 874456). Для жилых помещений налоговая ставка составляет 0,1 процента. Получаем сумму налога 2361,03 рубля (1486575,2×0,1%).
Он рассчитывается по формуле:
Налог = (Н1 — Н2) x К + Н2, где Н1 — сумма налога, рассчитанная по кадастровой стоимости, Н2 — сумма налога, рассчитанная по инвентаризационной стоимости, К — коэффициент, равный 0,6 для 2018 года и 0,8 для 2019 года. Для 2018 года налог получается следующим: Н = (2361,03–2230,61) × 0,6 + 2230,61 = 2308,86 рубля.
Таким образом, у квартиры из нашего примера сразу после перехода на новую схему расчета налога сумма налога не вырастет. Налог от инвентаризационной стоимости равен 2230,61 рубля, налог от кадастровой стоимости — 2308,86 рубля, разница — 78,25 рубля, или 3,5 процента от старого налога. Собственник не имеет никаких особых привилегий или льгот, при этом в законе предусмотрены льготы для определенных категорий населения, так что они смогут заплатить меньше, чем платят сейчас.
Кто после перехода на новую систему станет платить больше?
То же самое относится и к квартирам в новостройках, у которых инвентаризационная цена достаточно высока и практически равна себестоимости строительства. Но есть объекты, собственники которых сразу начнут платить ощутимо больше.
«Если проанализировать таблицу, представленную к внесенному в Законодательное собрание законопроекту, становится понятно, что платить больше станут собственники квартир, введенных в эксплуатацию до 1970 года, — рассказывает Ольга Ботова, — для них размер налога увеличится в 1,7–2 раза. Для владельцев квартир, введенных в эксплуатацию с 2006 по 2013 год, налог, наоборот, уменьшится примерно на 30–50 процентов».
Но есть одна категория владельцев квартир в новостройках, для которой грядущие изменения окажутся наиболее заметными, — это те, кто купил квартиру в новостройке, сданной после 1 января 2013 года. Дело в том, что до сих пор они вообще не платили налог на эти объекты из-за того, что его нельзя было рассчитать. При определении размера налога сейчас используется инвентаризационная стоимость недвижимости, а у этих объектов ее просто нет. Определять инвентаризационную стоимость БТИ перестали в начале 2013 года, тогда предполагалось, что регионы сразу перейдут на расчет налога от кадастровой стоимости недвижимости, но новая система так и не заработала, и владельцы квартир в новостройках не платили налогов на эту недвижимость. Все изменится после того, как регион перейдет на расчет налога от кадастровой цены.
Успеет ли край принять новый налог на недвижимость в этом году?
Есть надежда, что край может не успеть принять соответствующий закон о переходе на новую ставку налога до конца этого года. Несмотря на то, что он внесен в Законодательное собрание в сентябре 2017 года, пока его не вынесли на сессию. Причина — документ получил целый ряд нареканий экспертно-правового отдела. «Основное замечание, которое возникает в том числе и у депутатов: существующая кадастровая стоимость объектов устарела и на данный момент некорректна», — рассказал председатель комитета Законодательного собрания по бюджету и экономической политике Егор Васильев.
Кадастровая оценка всех расположенных на территории Красноярского края жилых объектов проводилась в 2010–2011 годах, ее результаты были утверждены постановлением правительства края в январе 2012-го. По закону она должна пересматриваться регулярно каждые пять лет. Но в 2016 году, когда подходил к концу очередной пятилетний период, когда кадастровая стоимость должна была актуализироваться, правительство Красноярского края не приняло решения о новой оценке всех жилых объектов на территории края.
«Мы понимаем, что нужно принимать закон края в понятной перспективе, но будет ли он принят в этом году, сейчас неизвестно. Многое здесь будет зависеть от того, насколько оперативно удастся устранить существующие замечания. А также насколько целесообразным покажется депутатам такой переход в исчислении налога, учитывая устаревшую кадастровую оценку. Одним из последствий принятия закона в таком случае может стать массовое оспаривание населением кадастровой оценки. Налог, который приходит из устаревшей кадастровой оценки, может быть признан неправильно начисленным. Мы понимаем эти риски», — объясняет Егор Васильев.
В любом случае, для регионов был установлен период для перехода на новые налоговые ставки до 2020 года, у края есть возможность отложить внедрение нового порядка исчисления налога, и он может ею в очередной раз воспользоваться.
