Стало ли участие в долевом строительстве безопаснее?
До недавнего времени требования к строителям были слишком мягкими, а доступ на рынок — достаточно простым, и любая компания, имея земельный участок, могла начать собственный проект. Все это привело к появлению в строительстве людей, по сути, случайных, многие из них оказались не в состоянии просчитать риски и после падения спроса не смогли завершить объект. Ситуация должна измениться уже в ближайшее время. Начиная с середины 2018 года строительная компания не сможет привлекать средства дольщиков, если она не имеет трехлетнего опыта работы и до этого не сдала в эксплуатацию 10 тысяч квадратных метров жилья. Но этим изменениям еще только предстоит вступить в силу, а с 1 июля 2017 года уже действуют требования к обязательному размеру уставного капитала строительной компании.
Застройщики должны нарастить уставной капитал
До сих пор, начиная строить дом, компания могла рассчитывать в основном на средства дольщиков. Нередко строительные фирмы, которые возводили несколько многоквартирных домов, при этом имели уставной капитал в 10 тысяч рублей. Теперь у застройщика должно быть достаточно собственных средств, чтобы стройка не остановилась при снижении спроса. Уставной капитал компании обязан соответствовать объему жилья, которое застройщик возводит в данный момент. При объеме строительства в 1,5 тысячи квадратных метров жилья потребуется уставной капитал в 2,5 миллиона рублей. Если строительная компания не способна нарастить размер уставного капитала, ей нужно привлечь поручителя. И тогда уже он будет гарантировать исполнение обязательств застройщика перед участниками строительства.
Красноярские застройщики, подававшие в стройнадзор проектные декларации на новые объекты после 1 июля, пошли обоими путями. Часть из них увеличивала размер уставного капитала, другие привлекли поручителей.
Новые требования к застройщикам и проектной декларации
Начали действовать новые требования к руководству строительных компаний. С 1 января 2017 года директор и главный бухгалтер строительной фирмы не могут иметь судимости за экономические преступления. Застройщик больше не имеет права привлекать деньги дольщиков, если в отношении фирмы начата процедура банкротства или принято решение о ликвидации.
Привлекать средства покупателей строители теперь имеют право только после того, как стройнадзор проверит компанию и проектную декларацию новостройки на соответствие требованиям законодательства. Если у компании нет положительного заключения от контролирующей организации, первый договор долевого участия на объект не зарегистрирует Росреестр. К этому моменту документы на проверку в стройнадзор успели подать 45 красноярских застройщиков, положительное заключение получили 40 из них. Остальные пять компаний или указали неполную информацию в проектной декларации, или не отвечают новым требованиям. Например, у них нет технических условий для присоединения к сетям. Причем, выдав свое положительное заключение, стройнадзор вправе затем его в любой момент отозвать, если застройщик перестанет соответствовать установленным в законе требованиям.
Чтобы покупатели смогли оценить компанию, которой они собираются доверить свои деньги, и принять взвешенное решение, застройщики обязаны теперь публиковать гораздо больше информации о себе. Установлен обязательный объем сведений, которые они должны разместить на своем сайте и указать в проектной декларации.
«К этому моменту застройщики уже привели в соответствие с требованиями закона и информацию на своих сайтах, и проектные декларации», — рассказала руководитель отдела надзора за долевым строительством службы строительного надзора и жилищного контроля Елена Хамардюк.
Компенсационный фонд заработает в конце октября
Страхование в частных компаниях, которое действует на рынке долевого строительства с 2014 года, признали неэффективным. За три последних года в стране появились новые застройщики-банкроты, а о выплатах страховыми компаниями страховок оставшимся без квартир дольщикам никто не слышал. Поэтому на смену страхованию на рынке долевого строительства должны прийти обязательные отчисления в государственный компенсационный фонд долевого строительства.
Созданный по аналогии с государственным Агентством по страхованию вкладов фонд обеспечит гарантии достройки новых домов. Застройщики этих объектов обязаны отчислять в него 1,2 процента от цены каждого договора, эти средства пойдут на достройку дома или на выплату компенсаций дольщикам, если застройщик не выполнит своих обязательств. У покупателей появляется гарантия, что объекты, застройщики которых делают отчисления в компенсационный фонд, будут достроены, несмотря ни на что. Однако все это не касается уже начатых строек. Делать переводы в компенсационный фонд обязаны застройщики только тех объектов, где первый договор долевого участия зарегистрирован после начала работы фонда. Именно на них будут распространяться установленные в законе гарантии.
Покупку квартиры можно будет оплатить через спецсчет в банке
С 1июля 2017 года для расчета с дольщиками застройщик может использовать новый способ — счета эскроу. Это специальные счета в банке, на которые дольщики вносят деньги за купленные квартиры. В механизме привлечения средств инвесторов на строительство появляется промежуточное звено — банк, который будет получать средства дольщиков на возведение дома (они будут размещаться на эскроу-счетах) и выдавать их застройщикам, после того как компания выполняет свои обязательства. Если застройщик выберет для расчета с инвесторами такой счет, ему не придется делать отчисления в компенсационный фонд.
Счета эскроу могут открывать только банки, которые отвечают целому ряду установленных требований. Их полный перечень приведен на сайте Центробанка. В этом списке, который должен актуализироваться раз в квартал, сегодня значится 21 банк, девять из них присутствуют на территории Красноярского края. Среди банков, имеющих право работать по такой схеме с застройщиками, Сбербанк, «Газпромбанк», «ВТБ», «Росбанк» и «Россельхозбанк». Но это не значит, что все они действительно будут открывать спецсчета. Так что на практике этот перечень может оказаться гораздо меньше. Пока никто из застройщиков не пользуется таким способом расчета, но, как пояснили «Сибдому» в Сбербанке, до конца года банк планирует начать работу с эскроу-счетами.
Как сегодня контролируется, на что застройщик расходует деньги дольщиков
Главная причина, по которой закон о долевом правят уже не первый раз, — недостаточно прозрачная работа компаний. Сложно отследить, как строители расходуют полученные от дольщиков средства. У контролирующих организаций зачастую не хватает полномочий, чтобы проверять финансовую деятельность застройщиков. Например, из отчетов, которые подают в стройнадзор застройщики, сегодня нельзя понять, пошли уплаченные дольщиками деньги на строительство того дома, где дольщики купили квартиру, или другого объекта этой компании.
В законе установлено требование для застройщиков подавать графики работ по объекту. Предполагалось, что стройнадзор будет сопоставлять эту информацию с приведенным в проектной декларации графиком, в котором строители запланировали ход работ. Если компания отстает от этого плана больше чем на шесть месяцев, это уже является основанием для внеочередной проверки. В законе такое требование определено, а подзаконных актов, которые нужны для работы закона, до сих пор нет. Так что эта норма сегодня не действует.
Из существующей отчетности застройщиков за второй квартал видно, что в краевом центре растет количество строительных компаний. Во втором квартале 2017 года в Красноярске по закону о долевом строительстве работали 136 компаний, в первом квартале 2017-го их было 130, за год до этого — 115. При этом число строящихся объектов почти не изменилось. «Этот показатель остается стабильным вот уже на протяжении нескольких лет, ежегодно застройщики предоставляют нам отчетность по 370–400 объектам», — отмечает руководитель отдела надзора за долевым строительством службы строительного надзора и жилищного контроля Елена Хамардюк.
Еще один показатель, по которому принято судить о положении дел на рынке недвижимости, — количество заключенных договоров долевого участия — незначительно снизился. В первом полугодии 2016 года застройщики заключили 5750 договоров, в первом полугодии 2017-го — 5604. При этом объем средств, привлеченных застройщиками для строительства, продолжает сокращаться. В первом полугодии 2017 года от участников долевого строительства поступило лишь 13,1 миллиарда рублей, за год до этого, в первом полугодии 2016-го, — 15,5 миллиарда рублей.
«До недавнего времени сумма обязательств по всем действующим договорам участия в долевом строительстве стабильно превышала 100 миллиардов рублей, сейчас она оценивается всего в 92 миллиарда. Объем привлеченных денежных средств сокращается, в том числе и потому что дешевеет квадратный метр», — объясняет руководитель отдела надзора за долевым строительством службы строительного надзора и жилищного контроля Елена Хамардюк.
В закон о долевом строительстве готовят очередные правки
Последние изменения в закон о долевом строительстве, которые были внесены буквально за несколько часов до второго чтения, вызвали критику профессионального сообщества. С тем, что нужно создавать препятствия для выхода на рынок непрофессиональных участников, никто не спорит. Но закон был принят в таком виде, что он может привести к исчезновению долевого строительства как такового. Потому что застройщикам будет проще строить за счет своих или банковских средств, чем стараться соблюсти все эти противоречивые требования.
Вступление в силу закона № 218-ФЗ в его нынешнем виде может иметь отрицательные последствия для рынка жилья. Если начнет действовать только одно требование, по которому один застройщик имеет право строить один объект, станет невозможна реализация проектов комплексной застройки и развития застроенных территорий, застройщики не смогут участвовать в госконтрактах на строительство жилья и заниматься достройкой проблемных домов, оставшихся от компаний-банкротов.
«Вступление в силу этих требований приведет к непреднамеренному банкротству и ликвидации средних и небольших застройщиков, к росту стоимости жилья, так как вырастет себестоимость строительства, и срыву государственных жилищных программ», — отмечает директор по развитию ЗАО «Фирма «Культбытстрой» Антон Глушков. Сейчас представители профессионального сообщества строителей готовят поправки в принятый летом закон, их текст опубликуют в ближайшее время.
