Основные нарушения в договорах долевого участия

Требование заключить договор с управляющей компанией, отказ от гарантий и попытка самостоятельно установить, как будут устраняться недоделки в квартире, —  вот неполный перечень условий договора долевого участия в строительстве, которые нарушают права дольщиков.

О наиболее распространенных нарушениях со стороны застройщиков, выявленных в 2017 году, рассказала заместитель начальника отдела защиты прав потребителей Управления Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека по Красноярскому краю Наталья Богачева.

Все нарушения, которые допускают застройщики, можно разделить на три большие группы:

- условия, ограничивающие ответственность застройщика перед участником долевого строительства;

- условия, предусматривающие различные дополнительные обязанности дольщиков;

- отступления от норм федерального закона № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов».

Застройщики вводят дополнительные обязательства для дольщиков

Нарушением является включение в договор условий, которые предусматривают обязанность участника долевого строительства заключить договор с управляющей компанией в течение 10 дней после передачи ему квартиры. Это условие противоречит статье 421 Гражданского кодекса, устанавливающей свободу договора. «Предметом договора долевого участия является только передача объекта долевого строительства. Застройщик не вправе при этом обязать участника заключить иные договоры, не связанные с предметом договора долевого участия. Строительная компания не может выступать посредником в отношении третьих лиц», —  объясняет Наталья Богачева.

Застройщик снимает с себя ответственность

Ущемляют интересы дольщиков условия договора, которые позволяют застройщику составить односторонний акт приема-передачи квартиры через семь дней после установленного договором строка. Притом что в законе о долевом строительстве установлено: застройщик вправе составить односторонний акт приема-передачи объекта лишь после того, как истек двухмесячный срок со дня, предусмотренного для передачи квартиры в договоре.

Нарушающим права инвестора признается и условие, которое освобождает застройщика от гарантийных обязательств в том случае, если дольщик нарушил запрет на самостоятельную перепланировку квартиры. По закону застройщик может быть освобожден от соблюдения гарантийных обязательств только в том случае, если он сможет доказать, что именно проведенная участником долевого строительства перепланировка вывела из строя оборудование или элементы конструкции. Сама же по себе самостоятельная перепланировка квартиры не может служить безусловным освобождением застройщика от гарантийных обязательств.

Застройщик нарушает требования закона о долевом строительстве

Нарушением прав дольщиков в Управлении Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей считают включение в договор условий, которые предусматривают, что участник долевого строительства вправе потребовать от застройщика безвозмездного устранения недостатков в объекте в разумный срок. И только если это требование не выполнено, дольщик имеет право предъявить другое законное требование. Притом что, согласно статье 7 закона об участии в долевом строительстве, дольщик выбирает сам, как он будет предъявлять требования застройщику: предложит устранить недостатки в разумный срок, соразмерно уменьшить цену объекта или будет настаивать на возмещении расходов, понесенных при устранении недостатков, если такие недостатки были устранены третьими лицами.

Нарушают права дольщиков условия, которые предусматривают право застройщика реализовать объект долевого строительства, если дольщик уклоняется от его приемки в течение более двух месяцев с момента получения уведомления от застройщика о готовности объекта. Это условие противоречит статье 8 закона о долевом строительстве, которая в таких случаях позволяет застройщику составить односторонний акт приема-передачи, но ни в коем случае не дает ему права реализовать объект.

Условие, запрещающее участнику долевого строительства осуществлять уступку по договору долевого без письменного согласия застройщика, также ущемляет интересы покупателей. С нарушением составлены и те договоры, в которых застройщик разрешает уступку права требования, только если договор уступки согласован с застройщиком. Закон о долевом строительстве не обязывает согласовывать уступку с застройщиком. При этом надо сказать, что здесь речь идет только о случаях, когда уступка происходит без перевода долга на нового участника строительства.

«На этот счет есть однозначная судебная практика, в том числе и арбитражная. Несмотря на это, некоторые застройщики до сих пор позволяют себе включать в договор такое условие», —  отмечает Наталья Богачева.

Условие в договоре, согласно которому споры, возникающие при исполнении договора долевого участия, разрешаются в суде по месту нахождения застройщика. Законодательство позволяет дольщику самому определять, в каком суде будет рассматриваться дело: по месту его проживания, по месту нахождения ответчика или по месту заключения договора.

Условие, которое предусматривает, что участник строительства вправе требовать расторжения договора через суд, если по результатам обмера существенно изменилась площадь объекта. Причем существенным увеличением в договоре предлагается считать 10 процентов от установленной в договоре площади. Притом что с 1 января 2017 года установлено, что существенным изменением размера площади является более 5 процентов.

Условие, допускающее оплату цены договора только в безналичном порядке. Хотя в законодательстве установлено право для покупателя рассчитаться по договору наличными или безналичным способом.

Условие договора, в котором сказано, что днем исполнения обязанности по оплате по договору признается день поступления средств на расчетный счет застройщика или в кассу строительной компании. Однако в статье 37 Закона о защите прав потребителей установлено, что в тех случаях, когда внесение средств предусмотрено через банковских и платежных агентов, договор считается оплаченным с момента внесения денег в платежный терминал.

Условие, которое обязывает участника долевого строительства подписать дополнительное соглашение к договору, уточняющее его цену, в течение 10 дней с момента направления застройщиком уведомления о необходимости подписать такое соглашение. Оно противоречит статье 421 Гражданского кодекса РФ, которой установлена свобода договора. «В этом году в Красноярске поступили жалобы на двух застройщиков, у которых в договорах сроком передачи установлен 2015 год, но они сейчас предлагают гражданам подписать дополнительные соглашения в обмен на составление акта приема-передачи объекта. В этом дополнительном соглашении меняется цена объекта и увеличивается срок его передачи. Но, во‑первых, застройщик не может обязать дольщика заключить допсоглашение, это зависит от воли самого гражданина, во‑вторых, на эти объекты уже выдано разрешение на ввод в эксплуатацию и квартиры фактически могут быть переданы. Мало того, обязывая дольщиков подписывать такое допсоглашение, они нарушают требования закона о долевом строительстве, в котором предусмотрено, что такое предложение застройщик может высказать в течение двух месяцев до окончания срока передачи объекта, предусмотренного в договоре. Непонятно вообще, на что здесь рассчитывают застройщики, так как заключение допсоглашения в этом случае не снимает с них ответственности за несвоевременную передачу объекта», —  рассказала Наталья Богачева.

Всех этих нарушений в договорах можно было бы избежать, если бы начала действовать единая форма договора долевого участия в строительстве. Тогда на смену существующему сегодня многообразию пришла бы стандартная форма договора. Такая норма вводилась поправками в 214-ФЗ «О долевом строительстве» в 2016 году, однако затем была отменена.