Особенности аренды в кризис
Количество предложений съемного жилья растет, в последнее время на рынок аренды вышло много квартир в новостройках. Стараясь сохранить свои сбережения, красноярцы выбирают для этого проверенный способ — инвестиции в недвижимость. Затем большинство из этих квартир сдаются в аренду. Особенно заметным рост предложения оказался в экономклассе. Кроме того, часть собственников, первоначально планировавших продавать жилье, увидев, сколько сегодня предлагают за их квартиры, сняли их с продажи, решив пока сдавать в аренду.
Объем жилья на рынке растет, а число арендаторов, наоборот, сокращается. В кризис люди больше экономят, в том числе и на плате за аренду, и те, кто раньше жил отдельно, чтобы сократить расходы, съезжаются с родителями.
Стоимость аренды в «высокий» сезон не выросла
Не смогло сколько-нибудь изменить ситуацию и наступление «высокого» сезона на рынке аренды. Раньше с конца августа спрос рос вместе с ценой, сейчас в преддверии «высокого» сезона собственники также попытались повысить арендную плату. На специализированных сайтах стали появляться объявления с новой стоимостью аренды. Это заявленная цена, которую хотели бы получить владельцы квартир, объясняют специалисты, и она отличается от реальной цены найма.
«Затем в процессе переговоров с собственником цена аренды корректируется, — рассказывает директор агентства недвижимости «Доступное жилье» Валерия Шапран. — Желание собственников поднять цену понятно, цены снижаются последние три года. Такого длительного периода падения на рынке не было никогда, конечно, собственники ждут роста, но реальных причин для него пока нет«.
К сдаче в аренду квартиру нужно готовить
«На рынке сейчас сдается много нового жилья, поэтому квартира в доме, построенном десять и более лет назад, должна выдержать с ним конкуренцию, — объясняет руководитель отдела аренды компании «АРЕВЕРА-Недвижимость» Мария Дик. — Она должна быть в таком состоянии, чтобы клиент зашел, и у него появилось желание здесь остаться. Если квартира чистая, уютная, в ней нет посторонних запахов, такую квартиру быстро заберут». Между тем ряд владельцев годами сдавали квартиры, не проводя какой-то специальной подготовки, и не понимают, почему теперь они должны что-то менять. Многие из них вообще хотели бы, чтобы ремонтом занялись арендаторы.
«Проводить ремонт в квартире большинство арендаторов не готовы, им гораздо проще снять квартиру в новостройке немного подороже, но со свежим ремонтом, — объясняет Мария Дик, — ремонт должен стать заботой собственников».
Не делать ремонт можно только в одном случае — если квартира имеет очень выгодное местоположение рядом со школой или в престижном районе, тогда арендаторы могут пойти на то, чтобы самостоятельно привести ее в порядок.
Нужна ли мебель в квартире, которая предлагается в аренду?
На вопрос, какая мебель должна быть в квартире, чтобы на нее был спрос, одного правильного ответа, подходящего для всех объектов, не существует, объясняют специалисты, здесь все индивидуально. Арендаторов находят и квартиры, где есть буквально вся мебель вплоть до плиты, и жилье совсем без мебели. Само наличие или отсутствие мебели влияет не на скорость, с которой найдется арендатор, а на стоимость аренды квартиры. И тут владельцу надо все тщательно взвесить. Покупка мебели требует от собственника затрат, если покупать даже совсем простые вещи, обстановка для однокомнатной квартиры обойдется примерно в 100 тысяч рублей. Такие вложения в аренду окупятся месяцев через десять. Стоит ради двух — трех дополнительных тысяч в месяц вкладываться в покупку мебели или нет, решать собственникам.
А вот пытаться сократить расходы и привозить в квартиру старую мебель с дачи совершенно точно не стоит. Арендаторы вряд ли оценят такую заботу, и лучше сдавать квартиру совсем без мебели, чем с такой обстановкой.
Собственникам, которые планируют сдавать квартиру, специалист советует выставить ее сначала по одной цене, например, за 10–11 тысяч рублей в месяц, затем, если в процессе просмотра находится арендатор, которому нужна мебель в квартире, оговорить повышение цены в зависимости от того, что именно придется докупить ее владельцу.
Если ставится только кухонный гарнитур и плита, цена аренды вырастает до 12 тысяч в месяц, если арендаторы хотят, чтобы в квартире была еще мебель для спальни и телевизор, — до 14–15 тысяч рублей.
На рынке аренды активизировались мошенники
Перед началом учебного года на рынке активизировались мошенники. Арендаторы, снявшие жилье посуточно, затем представляются владельцами квартиры или их представителями и пересдают ее уже на длительный срок. Через несколько дней появляется настоящий владелец квартиры, который выселяет жертву мошенников.
Защитить себя в этой ситуации просто, объясняет эксперт, достаточно проверить документы. «Если сам собственник не живет в Красноярске и вместо него договор с арендаторами заключает родственник, тогда у родственника должна быть доверенность и копии правоустанавливающих документов на квартиру. С этими документами нужно обязательно ознакомиться перед сделкой», — говорит Мария Дик.
Другой пример, когда на доверчивости приезжих пытаются заработать мошенники, — это когда деньги с незадачливых арендаторов берут агентства, которые оказывают так называемые информационные услуги. Они получают с клиентов предоплату в две — три тысячи рублей, в обмен гражданам передают список адресов квартир, которые сдаются в аренду. Побывать на этих объектах арендаторы должны самостоятельно. На деле по указанным телефонам может никто не отвечать. Специалисты объясняют: никакой предоплаты быть не должно, а стоимость услуг агентства, как правило, составляет 50 процентов от цены аренды квартиры, оплата производится по факту, после того как найден нужный объект.
Чтобы защитить арендаторов от мошенников, недавно Российская гильдия риелторов опубликовала список признаков, по которым можно определить, кто перед тобой — фирма с именем и репутацией или мошенники.
- В договоре, который предлагает заключить «информационное агентство», оно обычно обязуется предоставить информацию о сдающихся квартирах. Добросовестное агентство занимается «подбором варианта с последующим вселением».
- Сотрудник отказывается лично показать квартиру.
- Цена аренды ниже рынка.
- Агентство не является членом профессионального объединения и не имеет сертификата на соответствие услуг федеральному стандарту.
- Агентство не предоставляет риелторских услуг по купле-продаже жилья.
- В агентстве не дают договор на руки для консультации с юристом.
- Сотрудник не предъявляет свой паспорт.
- Сотрудники не значатся в Едином реестре сертифицированных компаний и аттестованных специалистов рынка недвижимости.
Как собственнику защитить свои интересы?
В Москве, сдавая квартиру, принято принимать определенную сумму в залог. Если имуществу причинен ущерб или у арендаторов появилась задолженность за коммунальные услуги, эта сумма идет в счет погашения долгов. У нас брать залоги не было принято и во время высокого спроса на рынке и тем более не принято сейчас. Квартиры с залогами редко находят арендатора, только если сдается квартира в отличном состоянии и с хорошей обстановкой стоимостью в сотни тысяч рублей. Но те 50 тысяч рублей, которые в таком случае берут в залог ее владельцы, вряд ли смогут компенсировать потери в случае ущерба.
Аренда — это вид деятельности, который по определению связан с риском, поэтому есть смысл эту квартиру застраховать. У нас собственники не только не страхуют квартиру, но и проверяют ее состояние нечасто.
«Мы рекомендуем собственникам не пускать дело на самотек и раз в месяц, получая плату за квартиру, контролировать, в каком состоянии она находится, — говорит Мария Дик. — Кроме того, не стоит затягивать с решением ситуации, если арендаторы не могут вносить плату. Можно договориться об отсрочке в 10–14 дней, однако если за это время долг не погашен, договоренность нужно разрывать».
Сдавая квартиру, составляйте опись имущества
Обычно, чтобы подстраховаться, собственникам советуют составлять акт приема-передачи квартиры арендатору. По словам специалиста, в Красноярске акт приема-передачи составляется, только если в аренду сдается дорогая квартира. В этом документе обычно подробно описывается состояние, в каком ее получает арендатор, перечисляются отделочные материалы, то, чему может быть нанесен ущерб. Обычно акт приема-передачи используют организации, когда они сдают в наем дорогостоящие квартиры со стоимостью аренды, доходящей до 100 тысяч рублей.
Если в наем сдается среднестатистическая квартира, передаточного акта не делается. В массовом сегменте в договоре предусмотрена опись имущества, и в ней описывается состояние не отделки, а мебели.
Грамотно составляйте договор с арендаторами
Собственникам нужно ответственно подойти к составлению договора. Среди существенных условий в этом документе следует закрепить в том числе и то, в каких случаях собственник имеет право расторгнуть договор в одностороннем порядке. Обычно это происходит, если квартире причинен ущерб, если в квартире проживают не те лица, что указаны в договоре, или арендная плата вносится несвоевременно.
Кроме того, в договоре сразу прописывается сумма аренды и дата, до какого числа эта сумма должна быть внесена. Если договор заключается 23 сентября, то и оплата в дальнейшем будет происходить 23 числа каждого месяца. При этом сумма арендной платы фиксируется на весь срок договора. Иногда оговаривается возможность ее увеличения один раз в год, после того как вырастет стоимость коммунальных услуг.
Обычно основные коммунальные платежи оплачивает собственник, а за горячую, холодную воду, электроэнергию платит наниматель. В конце договора приводится расписка о получении денег. Плату за первый месяц арендатор передает в присутствии риелтора, в дальнейшем некоторые собственники заводят для этой цели специальную тетрадь для расчетов. Другие просят арендаторов переводить деньги на банковскую карту. Если за время действия договора какие-то обстоятельства у сторон изменились, арендатор собирается переехать или собственник передумал сдавать квартиру, по условиям договора, они должны уведомить вторую сторону договора за 14 дней (в некоторых договорах — за месяц).
