Как правильно выполнить перепланировку?
Зачастую существующая типовая планировка не устраивает владельцев квартиры, и они хотят в ней что-то изменить. Несмотря на то что квартира является вашей личной собственностью, сделать в ней все, что угодно, не получится — ведь от этого зависит безопасность всего здания. Поэтому любые серьезные изменения придется согласовать.
На какие именно работы требуется разрешение, установлено в статье 25 Жилищного кодекса «Переустройство и перепланировка». Закон относит к переустройству любую замену и перенос инженерных сетей, электрического или любого другого оборудования. Переустройством является, например, монтаж в квартире «теплых» полов. Эта система в обязательном порядке должна быть внесена в технический паспорт квартиры.
Перепланировкой считается такое вмешательство, которое меняет конфигурацию помещения. Объединение ванной и санузла, создание гардеробной, демонтаж кладовки, перенос любых перегородок, зафиксированных в техническом паспорте, — все это примеры перепланировки, которую также придется согласовывать.
Порядок оформления перепланировки
Для того чтобы выполнить перепланировку, сначала нужно обратиться в департамент городского хозяйства администрации Красноярска за разрешением (на территории Красноярского края — в администрацию того населенного пункта, в котором находится квартира). К заявлению необходимо приложить правоустанавливающие документы (выписку из ЕГРН), технический паспорт на объект (у собственников новых объектов, построенных после 2013 года, возможно, технических паспортов нет, тогда необходимо предоставить выписку из ЕГРН, в которой содержится вся необходимая информация). Если собственников в квартире несколько, потребуется также письменное согласие каждого из них на перепланировку квартиры.
Самая затратная часть — подготовка проекта перепланировки или переустройства. В некоторых случаях собственник может выполнить его самостоятельно (если изменение небольшое и у владельца есть необходимые навыки), но чаще подготовку проекта заказывают специализированной организации, которая имеет допуск СРО на выполнение такого вида работ.
Департамент городского хозяйства администрации Красноярска обязан рассмотреть заявление за 45 дней и вынести по нему решение. Если ответ положительный, можно приступать к работам. После завершения перепланировки на объект выезжает комиссия, задача которой — установить, насколько внесенные изменения соответствуют первоначально заявленному проекту. По результатам этой инспекции собственник получает акт о произведенном переустройстве и (или) перепланировке жилого помещения.
Если в ходе перепланировки вы где-то отступили от проекта, например в процессе объединения ванной с санузлом захватили часть коридора, акт о перепланировке комиссия не выдаст. В таком случае перед вами два пути: либо придется провести работы так, как было запланировано в первоначальном проекте, либо комиссия потребует вернуть квартиру в исходное состояние.
Как только комиссия выдала акт переустройства или перепланировки жилого помещения, можно обращаться к кадастровому инженеру. Он подготовит новый технический план квартиры, в котором уже будут отражены новые характеристики объекта.
С техническим планом собственник должен обратиться в один из филиалов Росреестра или многофункциональный центр предоставления госуслуг «Мои документы», для того чтобы внести изменения в запись об объекте в Едином государственном реестре недвижимости.
При этом он предоставляет вместе с заявлением технический план, проект переустройства, решение департамента городского хозяйства администрации Красноярска или администрации своего населенного пункта о согласовании перепланировки и акт приемочной комиссии, в котором отмечено, что все работы на объекте завершены. В результате выдается новая выписка из ЕГРН об основных характеристиках объекта, где будут отражены новые особенности вашей квартиры после проведенных улучшений.
Как узаконить уже сделанную перепланировку
Зачастую собственники не собирают все необходимые согласования, а сначала выполняют работы и только потом пытаются узаконить уже выполненную перепланировку. Раньше для этого можно было обратиться в департамент городского хозяйства администрации Красноярска — если выполненные изменения отвечали всем требованиям, перепланировку оформляли. Теперь эта возможность для владельцев перестроенных квартир закрыта.
Узаконить уже выполненную перепланировку может только суд. Владельцу квартиры предстоит доказать, что все произведенные на объекте работы соответствуют нормам, предоставить техническую и проектную документацию на объект, а возможно, и заключение экспертов. Если суд разрешит оставить помещение в перепланированном состоянии, его решение заменит акт комиссии департамента муниципального имущества о завершении переустройства или перепланировки. Однако совсем не обязательно все закончится удачно, потому что далеко не всякая перепланировка может быть согласована на практике. Если при проведении работы подрядчики допустили нарушения, в оформлении перепланировки собственникам откажут. Поэтому специалисты советуют согласование уже выполненной перепланировки начинать с получения консультации у проектировщиков или строителей, для того чтобы они оценили, может ли выполненная перепланировка вообще быть узаконена.
Законно проведенная перепланировка с получением предварительного заключения обходится дешевле оформления уже выполненных работ. Ведь для того чтобы согласовать внесенные изменения через суд, собственник должен потратиться на заключения от различных контролирующих организаций, экспертизу и оплату услуг юристов. Затраты на оформление перепланировки в этом случае возрастают в два — три раза.
Ольга Джур, и.о. заместителя начальника отдела обеспечения учетно-регистрационных действий № 4 филиала Кадастровой палаты по Красноярскому краю:
— Владельцам квартиры, которые хотят выполнить серьезную перепланировку, следует сначала проконсультироваться с проектной организацией, которая должна установить, возможно ли в принципе внести такие изменения. Но даже если проектировщики считают их допустимыми, приступать к работам нужно не раньше, чем получено разрешение на перепланировку от департамента городского хозяйства администрации Красноярска.
