Сезон на загородном рынке начался раньше обычного

Весной традиционно растет спрос на загородную недвижимость. После того как сходит снег, и можно судить обо всех плюсах и минусах земельного участка, покупатели обычно приступают к поиску объекта.

Однако в условиях кризиса на спрос влияет не столько наступление сезона, сколько снижение цены. «Если говорить про то, что сейчас востребовано, то это недорогие земельные участки для строительства дома и готовые дома за 1–1,5 миллиона рублей. Это объекты, которые подходят для покупки на средства материнского капитала, различных сертификатов, приобретения в ипотеку», — рассказал директор федеральной риелторской компании «Этажи» в Красноярске Виктор Мишуров.

Массовым спросом пользуются земельные участки по цене 300–500 тысяч рублей, их покупают, чтобы построить дом, куда семья будет приезжать отдыхать на выходные круглый год, летом и зимой. Большинство покупателей стремится приобрести землю на Емельяновском направлении, где благоприятная экология сочетается с хорошей транспортной доступностью. Как и прежде, востребованы участки на станциях Пугачево и Минино, в деревнях Колягино и Кузнецово. Те покупатели, для кого главной при выборе является возможность поселиться в окружении красивой природы, уже готовы ехать за 40 километров в поселок Манский. Спросом в основном пользуются земли для индивидуального жилищного строительства и ведения личного подсобного хозяйства. Выбирая между старой и новой нарезкой, покупатели отдают предпочтение участкам и домам в уже сформированных дачных и садовых товариществах, где существует необходимая инфраструктура. Обязательной является возможность подключения к электросетям, вопросы с обеспечением теплом и водой собственники обычно готовы решать самостоятельно. В отличие от участков в давно созданных товариществах, новая нарезка зачастую находится в чистом поле, здесь нет ни инженерных сетей, ни дорог, поэтому она оказывается не такой востребованной. Покупатели готовы рассматривать земельные участки на расстоянии не более 30 километров от Красноярска. Все, что находится за этой чертой, почти не востребовано, так что некоторые агентства даже отказываются работать с отдаленными населенными пунктами.

Спрос и цены на участки

В этом году спрос на земельные участки начал расти задолго до начала сезона, еще в феврале, когда собственники стали снижать цены. В отличие от владельцев домов, которые несли расходы на их строительство, поэтому неохотно соглашаются корректировать цену, у собственников земли таких затрат нет, и они легче идут на уступки. Участок в поселке Минино площадью десять соток сейчас можно купить за 750–800 тысяч рублей, покупка десяти соток в черте поселка Манский обойдется в 650 тысяч рублей.

«Как только собственники снижают цену, участки достаточно быстро продаются. При этом ликвидных участков в населенных пунктах постепенно становится меньше», — отмечает директор центра загородной недвижимости «Кедр» Денис Шешко. Часть владельцев, не готовые реализовать свои объекты в существующих условиях, сняли участки с продажи. Однако их уход с рынка никак не отразился на ситуации: пока участков, которые предлагаются в среднем ценовом сегменте, больше, чем желающих их купить.

Ситуация с готовыми домами

Собственники жилых домов снижают цену неохотно. Корректировать стоимость объекта они соглашаются, только если до этого на протяжении нескольких месяцев безуспешно выставляли его на рынке. Как правило, цена, по которой дом первоначально предлагается, оказывается на 20 процентов выше, чем та, по которой он реализуется в итоге. «При определении цены продавцы часто отталкиваются от того, сколько они вложили в строительство этого дома, естественно, цена во многих случаях оказывается завышенной. Ценообразование на загородном рынке отличается от рынка городских квартир. Здесь на цену влияет гораздо большее количество факторов, от расположения и формы земельного участка до года постройки дома и материала стен. Самостоятельно верно определить цену продажи собственнику очень сложно», — говорит Виктор Мишуров.

С 1 января 2017 года произошли изменения в законодательстве, которое регулирует оформление домов, построенных на дачной земле. Теперь дома, на строительство которых собственники не получали разрешения, теперь нельзя зарегистрировать как жилые. Даже если на участке построен капитальный объект площадью в 400 квадратных метров, он может иметь только статус жилого строения. Если дом оформлен таким образом, это ограничивает круг покупателей, способных его приобрести. Такие объекты не подходят под приобретение с помощью материнского капитала, банки не выдают на такие дома ипотеку, в результате они дольше продаются.

Рынок дорогих коттеджей и домов выходного дня

На рынке дорогих загородных домов ситуация выглядит иначе. «Спрос здесь намного превышает предложение, но количество сделок невелико, потому что выставленные на продажу хорошие дома по адекватной цене можно пересчитать по пальцам, — рассказывает директор компании «Элитный Красноярск» Евгений Ронжанин. — Часть интересных объектов уже продана, владельцы других не готовы продавать по такой стоимости. Цены на загородные дома по сравнению с докризисной ситуацией упали на 30 процентов и больше. Дома, которые продавались за 70–80 миллионов рублей, в результате были проданы за 45–50 миллионов».

На рынке появляются новые объекты, собственники которых уже по-другому подходят к определению цены, они изначально больше ориентируются на ситуацию на рынке. «На такие объекты покупатели находятся практически сразу, — говорит Евгений Ронжанин. — Сейчас в Удачном появился дом на продажу за 29 миллионов рублей, и мы его очень активно показываем».

Кроме загородных домов, предназначенных для постоянного проживания, в дорогом сегменте предлагаются дома выходного дня. В отличие от домов постоянного проживания, для покупателей которых важна транспортная доступность, близость к работе, школам и детским садам, дома выходного дня могут находиться на удалении от Красноярска, на расстоянии до 40–100 километров.

Неважен в данном случае и статус земли, они могут появиться на дачных участках и участках для ведения садоводства. Главное требование — расположение в красивом месте, близость к лесу или реке. Стоимость таких объектов сейчас составляет 8–10 миллионов рублей.

Что касается дорогих земельных участков для строительства дома, то здесь сложился дефицит. Именно этим объясняется высокая цена на те наделы, что все еще остались в продаже. Спрос на покупку участков в Удачном, по словам эксперта, в свое время вырос из-за того, что в продаже не было загородных домов по адекватным ценам. Было выгоднее купить участки и самостоятельно заниматься строительством.

При всем различии объектов, которые предлагают в дорогом и в гораздо более доступном сегменте загородного рынка, есть между ними и общее — и те, и другие продаются сейчас только после того, как цена предложения приближается к тому, сколько готовы заплатить за объект покупатели.