Итоги 2016 года на рынке недвижимости Красноярска
Уходящий 2016 год не принес заметных изменений на рынке жилья. У покупателей не выросли доходы, не прибавилось уверенности в завтрашнем дне, существенно не подешевела ипотека, поэтому количество желающих совершать сделки по-прежнему невелико, а предложение, как и год назад, существенно превышает спрос. 
В этом году цены на рынке недвижимости снижались, однако меньше, чем в 2015-м. По данным портала Sibdom.ru, цена предложения на рынке готового жилья Красноярска в прошлом году снизилась на 11,2 процента, на рынке новостроек – на 8,5 процента. По итогам же 2016 года снижение составило 5 и 2,9 процента соответственно. Однокомнатные квартиры в готовых домах потеряли в цене 6,6 процента, на первичном рынке – 5,5 процента. Двухкомнатные на вторичном рынке уменьшились в цене на 3, 9, и на 4,1 процента на рынке новостроек, меньше всего подешевели трехкомнатные – 2,9 процента на первичном рынке и 1,3 процента на рынке новостроек.
«В середине года темпы снижения цены замедлились, и сейчас оно в большей степени касается дорогих объектов, которые изначально были переоценены, чем типового жилья массового спроса», – рассказывает заместитель генерального директора компании «АРЕВЕРА-Недвижимость» Ирина Томаровская.
Темпы снижения цены меньше, чем год назад
По информации агентств недвижимости, на вторичном рынке Красноярска сейчас можно купить однокомнатную квартиру по цене от 1, 3 до 2 млн рублей в зависимости от месторасположения дома, технологии строительства, планировки и года постройки. Типовые двухкомнатные продаются в диапазоне от 1,7 до 2, 5 млн, стоимость трехкомнатных начинается от 2, 3 млн и доходит до 3,6 млн. На рынке новостроек цена квадратного метра начинается от 42 тыс. руб. у застройщиков, от подрядчиков можно найти предложение от 40 тыс. рублей за «квадрат», цена кв.м. на первичном рынке доходит до 55 – 56 тысяч. На вторичном рынке квадратный метр продается по цене от 38 до 58 тыс. рублей. Существенно дороже – до 70 тыс. руб. стоит квадратный метр в однокомнатных квартирах и студиях.
Вторичное жилье за год подешевело значительнее, чем квартиры на первичном рынке жилья. На первичном рынке снижение цены связано в основном с появлением доступных по цене новостроек, которые сдаются в районах массового строительства, – на Бугаче и в Солнечном.
«У продавцов квартир на вторичном рынке гораздо больше возможностей для снижения цены, чем у застройщиков, – объясняет сложившуюся разницу руководитель отдела купли-продажи АН «ГРАНТА-недвижимость» Дмитрий Слепокуров. – Строительные компании ограничивает растущая себестоимость, поэтому пока они стараются цену держать. Однако если стагнация продлится, застройщикам придется уступать в цене и придумывать различные акции для покупателей. Этот процесс уже начался. Мы видим, что при покупке больших квартир предлагают парковки в подарок, снижают стоимость крупногабаритных квартир. Пока это делается точечно в отношении отдельных типов квартир, но в дальнейшем тенденция может распространиться и на другие объекты».
Когда на рынке одновременно выставляется большое количество квартир, конкурировать в таких условиях, по словам экспертов, можно только снижая цену. Торг на рынке остается, однако его размер стал меньше, чем в прошлом году. «Покупатели активно торгуются, если продавцы не хотят снижать цену, отказываются от сделки и без труда находят подходящий объект», – отмечает заместитель директора компании «ИЖИ» Светлана Русанова.
Часть продавцов сняли квартиры с продажи, потому что они оказались не готовы реализовать их по существующим ценам. «Это те продавцы, которые покупали квартиры для инвестиционных целей, цены на рынке достигли того порога, ниже которого они продавать уже не готовы, – отмечает Ирина Томаровская. – Те же, что совершают альтернативные сделки, кому после продажи своей квартиры нужно купить другой объект, никуда с рынка не уходят».
Первичный и вторичный рынок конкурируют между собой
Еще год назад разница между ипотечной ставкой на вторичном рынке и рынке новостроек была очень существенной, к концу 2016 года две эти ставки практически сравнялись. При этом цена квадратного метра на вторичном рынке к этому времени успела значительно просесть. Поэтому вторичный рынок сейчас активно конкурирует с новостройками. Покупатели все чаще делают выбор в пользу готового жилья. На вторичном рынке не только ниже цена, но и отсутствует риск недостроя. При этом востребованными на вторичном рынке остаются дома, построенные 10 – 20 лет назад. Квартирам в старых домах становится все сложнее найти покупателя. «С каждым годом ситуация здесь будет становиться все хуже. Даже если весь рынок будет подниматься, хрущевки начнут расти последними, отмечает заместитель директора компании «ИЖИ» Светлана Русанова. – Стоимость однокомнатной хрущевки сейчас в среднем составляет 1,5 млн рублей. За те же деньги легко найти квартиру в новостройке в Солнечном».
Ипотека с господдержкой заканчивается
В этом году, по всей видимости, все-таки закончится программа льготного кредитования. Если в предыдущие периоды, когда было объявлено о завершении программы, покупатели старались успеть взять кредит с господдержкой, то перед завершением программы в декабре этого года такого не произошло. Покупатели неспешно без ажиотажа и суеты выбирают недвижимость. Не вызывали серьезный рост спроса и акции банков, которые кредитные организации одна за другой объявляли в последние три месяца.
«Ставка по кредитным программам вернулась на средний уровень. С учетом снизившихся к этому времени цен на квартиры, казалось бы, можно было ожидать роста спроса, но его нет. Покупатели не выходят на рынок из-за того, что у них нет уверенности в завтрашнем дне. У населения снизились доходы. Это видно по запросам покупателей, по тому, какие именно объекты они хотят приобрести», – говорит Дмитрий Слепокуров.
Покупатели ждут еще более привлекательных условий для приобретения квартиры, объясняют эксперты. «Все, кто хотел взять кредит по госипотеке, это уже сделали, – добавляет Ирина Томаровская. – Выдавать кредит по одобренным заявкам банки продолжат и после нового года, поэтому покупатели не особенно реагируют на акции последнего времени. Кроме того, присутствует ожидание дальнейшего снижения цены».
Хотя с концом 2015 года или февралем 2016-го, когда ипотека с господдержкой заканчивалась, ситуацию сравнивать нельзя, снижение ставок все-таки сыграло свою роль, отмечают в агентстве недвижимости «ИЖИ». «Для нас декабрь оказался достаточно активным. В этом месяце участники рынка оживились. Ряд продавцов пошли на снижение стоимости своих квартир, чтобы воспользоваться завершающейся программой господдержки», – рассказывает Светлана Русанова.
Обострилась конкуренция банков за заемщиков
Хотя действие программы льготного кредитования подходит к концу, это не значит, что ставки по ипотеке после отмены государственного субсидирования сразу же вырастут, банки уже сейчас готовят ей замену. Недавно собственную программу, которая очень похожа на господдержку, предложил Сбербанк. В рамках акции «На новостройки» банк предлагает кредиты на тех же условиях, что и по программе льготной ипотеки. В конце декабря о снижении ставок заявил Газпромбанк, при том, что в ноябре он уже корректировал свои программы. Теперь ставка при покупке на первичном и вторичном рынке в Газпромбанке будет составлять 11,5 – 12 процентов годовых в зависимости от размера первоначального взноса. О том, что совместно с застройщиками готовит новое предложение для заемщиков, недавно заявил банк ВТБ24. Еще немного и примеру ведущих игроков ипотечного рынка последуют остальные. По словам экспертов, банки теперь тесно работают с застройщиками, и строителям, и кредитным организациям нужны клиенты, поэтому они продолжат создавать совместные продукты.
