Что будет после отмены программы льготной ипотеки?

До окончания программы ипотеки с господдержкой осталось чуть больше месяца. Что происходит со спросом под занавес программы и чего стоит ждать после ее завершения, рассказали участники круглого стола в издательском доме «Комсомольская правда».

В конце года обострилась конкуренция банков за заемщиков. Не проходит недели, чтобы не появилось нового сообщения от какого-нибудь из банков о снижении ставки по ипотеке или о совместной акции. В ноябре скорректировал ставки по ипотеке «ВТБ 24». В рамках совместной акции с партнерами банк стал кредитовать клиентов ряда агентств недвижимости и крупных застройщиков по госипотеке под 10,9 процента годовых. Еще через пару недель «ВТБ 24» скорректировал ставку на вторичном рынке и тоже в рамках партнерской программы. До конца декабря получить кредит на покупку квартиры на вторичном рынке в банке можно по ставке от 12,1 процента годовых. Хотя до сих пор ставка по этим программам в «ВТБ 24» начиналась с 13 процентов. Взять кредит на таких условиях смогут клиенты многопрофильных агентств недвижимости, которые работают не только со вторичным жильем, но и с новостройками. В начале декабря его примеру собирается последовать банк «Уралсиб», который готовится снизить ставку по госипотеке на последний месяц действия программы. У еще одного заметного игрока на этом рынке, «Россельхозбанка», ставка сейчас составляет 11,3 процента, при этом в банке говорят, что также ожидают ее понижения до конца года.

В результате средняя ставка по госпрограмме немного снизилась. Еще четыре месяца назад минимальная ставка по госипотеке составляла 11,4 процента, сегодня в рамках программы госипотеки в Красноярске можно взять кредит под 10,8 процента годовых. Под такой процент кредитует «Газпромбанк». Правда, для его получения существуют дополнительные условия, кредит выдается сроком не более чем на семь лет. Хотя разница в ежемесячных платежах между кредитом под 11,4 и 10,9 процента невелика. К примеру, если человек берет в кредит один миллион рублей, она составляет примерно 500 рублей, но потребителями ставка 10,9 процента воспринимается как более низкая.

Борьба за клиентов

Ипотека — важный продукт для банковской розницы, объясняют сложившуюся ситуацию эксперты. Риски по ипотеке ниже, чем в других видах кредитования. Выдавая заемщику ипотечный кредит, в качестве обеспечения по нему банк получает залоговую квартиру. Статистика Центробанка показывает: заемщики выплачивают ипотеку намного аккуратнее, чем потребительские кредиты. Доля «плохих» долгов по этому виду кредитования значительно ниже. К тому же, одолжив покупателю деньги на квартиру, банк получает клиента на долгий срок, как правило, речь идет о десятках лет. Поэтому в последние месяцы действия госипотеки банки развернули борьбу за заемщиков.

Ситуацию со спросом на госипотеку обсудили участники круглого стола в издательском доме «Комсомольская правда». По словам представителей банков, этот год складывался для ипотечного кредитования довольно удачно. К этому моменту банки уже успели выдать на треть больше кредитов, чем в прошлом году. Велика в этом и заслуга госипотеки.

«В 2015 году при старте акции доля ипотеки с господдержкой в нашем портфеле составляла до 40 процентов, после этого ситуация менялась. Когда пошла информация о том, что ипотека продлена, спрос снизился. Сейчас госипотека составляет 30 процентов портфеля банка, 70 процентов — готовое жилье. В конце года спрос на готовое жилье растет», — рассказала начальник управления по работе с партнерами и ипотечного кредитования красноярского отделения Сбербанка Наталья Романова.

Представители «Россельхозбанка», который активно кредитует на территории края, отметили еще одну тенденцию. Живущие в городах края родители стали чаще покупать квартиры приезжающим учиться в Красноярск детям. Число таких сделок увеличилось в этом году, поскольку платеж по ипотеке при покупке студии вполне сопоставим с платой за аренду.

Застройщики эффективность программы подтверждают. По их словам, льготная ипотека позволила сохранить спрос на первичное жилье. До 70 процентов сделок на первичном рынке сейчас проходят именно по этой программе.

Заемщикам нужно успеть с ипотекой

При этом застройщики и банкиры уверены, что на этот раз ипотека с господдержкой не будет продлена. Действие ее, как и было запланировано, закончится 31 декабря. Однако отмена льготного кредитования не произойдет резко, для этого предусмотрен переходный период.

Сбербанк уже успел объявить, что будет выдавать кредиты по госпрограмме и в 2017 году. Главное, чтобы заявка на ипотеку была одобрена до 31 декабря. «Срок действия отлагательного решения по всем принятым решениям в банке составляет 60 дней, — рассказала Наталья Романова. — Плюс, если заемщик предоставил пакет документов на объект недвижимости на первичном рынке и подписал кредитный договор, выдача может составлять еще 45 дней. Мы понимаем, что будем работать с госипотекой весь первый квартал 2017 года». Позднее второй основной игрок рынка ипотечного кредитования, банк «ВТБ 24», также заявил, что по одобренным решениям кредиты будут выдаваться до марта 2017 года.

Кроме того, считают эксперты, ипотека с льготными ставками в следующем году может сохраниться для отдельных категорий клиентов: молодых семей, инвалидов, участников различных муниципальных и краевых программ, которые реализуются на территории региона. В первую очередь речь идет о «Жилье для российской семьи».

После отмены программы ипотечная ставка на первичном рынке должна вырасти на 1,5–2 процента. «Спрос на новостройки спадет из-за той конкуренции, что сегодня существует между банками, затем ставка вернется к тому психологически комфортному уровню, к которому потребитель привык, — считает директор по развитию фирмы «Культбытстрой» Антон Глушков. — Борьба за потребителя среди кредитных учреждений очень быстро приведет ставку к рыночной, на уровень около 10 процентов».

В дальнейшем также можно ждать появления на рынке совместных продуктов банков и застройщиков, которые будут стимулировать клиентов покупать в ипотеку объекты именно этих строительных компаний. По такой программе кредиты будут предлагаться на более привлекательных условиях, чем действующие на рынке стандартные. Банки уже сделали шаг в этом направлении, снизив в конце этого года ставку по госипотеке в рамках совместных программ.

Цена квартир больше не снижается

Что касается другого важного параметра, который формирует спрос на жилье, — цен на квартиры, — то они перестали снижаться. «Последние четыре месяца мы наблюдаем полную стабильность и отсутствие отрицательной динамики цены квадратного метра, — рассказал Антон Глушков. — Примерно до августа была очевидная тенденция снижения реальной стоимости квадратного метра. В связи с тем, что конкуренция на рынке сейчас достаточно высокая, произошла дифференциация предложения. Каждый застройщик сейчас пытается найти свою целевую нишу и своего конкретного потребителя. Если раньше все, что строили в Красноярске, было похоже по цене, качеству и дополнительным характеристикам, то сегодня мы видим, что каждый застройщик пытается придумывать какие-то дополнительные потребительские свойства своего товара. Конкурировать по цене у застройщиков на сегодня уже нет больше возможности, рыночная цена оставляет желать лучшего, а себестоимость существенно подросла, в среднем на 17 процентов. Сегодня есть сегмент доступного массового жилья, где цена чуть ниже 50 тысяч рублей за квадратный метр, в бизнес-классе эта цена варьируется в пределах 60 тысяч рублей».

Новостроек станет меньше

В дальнейшем предложение на первичном рынке будет снижаться. Во время кризиса застройщики стараются не начинать новых проектов. «2017 год должен стать переломным в отношении объема предложения, — считает Антон Глушков. — До сих пор застройщики сдавали ежегодно 600 тысяч квадратных метров жилья, следующий год нас таким показателем не порадует, все застройщики, которые могли сократить объем строительства, это сделают. Сейчас достраиваются те объекты, которые закладывались в начале кризиса. Далее объем стартового предложения будет значительно сокращен, кто-то на время уйдет с рынка. Те компании, которые в своем составе имеют много сопутствующего строительного бизнеса, не смогут в одночасье привести себя в соответствие с рынком, но будут строить меньше. По статистике Росреестра мы видим, что за последние полгода соотношение «вторички» и «первички» в общей структуре сделок изменилось, доля первичного рынка уменьшается».

Несмотря на снижение ставок по ипотеке и совместные акции банков и застройщиков, значительно спрос на льготные кредиты не вырос, ажиотажа на рынке нет. Как рассказали в банке «ВТБ 24», основной спрос на кредиты — на вторичном рынке. Сказывается разница в цене, вторичное жилье, как правило, дешевле новостроек. А кроме того, в кризис покупатели просто боятся участвовать в долевом строительстве, потому что понимают: есть опасность появления новых проблемных объектов. Если они и делают выбор в пользу строящегося жилья, то стараются выбрать объект в высокой стадии готовности. Если раньше средняя готовность объекта для стопроцентных продаж составляла 40 процентов, то сейчас сместилась к 80 процентам. В районах массовой застройки, в Солнечном и Бугаче, сегодня есть готовое первичное жилье, где достаточно много свободных квартир.

Спрос на льготные кредиты еще может вырасти. Как показали события февраля 2016 года, когда действие ипотеки с господдержкой должно было завершиться, большинство покупателей приходили за кредитом буквально в последний месяц действия программы. До этого момента они надеются, что программа будет в очередной раз продлена, и откладывают решение.