Особый спрос на недвижимость

Как изменилось поведение покупателей на рынке недвижимости и что делают участники рынка недвижимости, чтобы удержать спрос?

Застройщики борются за покупательский интерес разнообразием и качеством предложений. Банки дорожат платежеспособными и надежными заемщиками, поэтому составляют выгодные программы ипотечного кредитования. Текущая ситуация на рынке сыграла на руку покупателю, он может позволить себе выбирать квартиру с подходящими характеристиками качества по выгодной цене. Представители застройщиков, банка и риелторских агентств рассказали журналу «Сибдом» о своих наблюдениях по итогам сделок этой осени.

Константин Попов, генеральный директор компании «АРЕВЕРА-Недвижимость»

Сегодня покупают квартиры преимущественно семьи с детьми, в которых родители возрастного диапазона 35–50 лет — люди с постоянным доходом и стабильной занятостью. Как правило, они ищут новую квартиру, чтобы изменить жилищные условия. Более молодые покупатели совершают сделки для увеличения площади или покупки загородного дома. Более возрастные разменивают квартиру и покупают меньшую, чтобы помочь детям или инвестировать в новую строящуюся квартиру.

Соответственно, данная категория покупателей способна воспользоваться ипотечным кредитованием, что и происходит сейчас на рынке. Ставка ипотеки с господдержкой начинается от 10,9 процента. Ставки на вторичном рынке в этом году приблизились к уровню 2014 года (от 12,1 процента), есть интересные предложения по преференциям для разных категорий, будь то молодая семья, врачи, учителя, что позволяет получить кредит по еще более низким ставкам.

Среди совершаемых нами сделок доля ипотечных сделок составляет 55 процентов. При этом большая часть из них — до 60 процентов — приходится на первичный рынок. Цены на вторичном рынке сейчас довольно привлекательны, продавцы неохотно, но торгуются, и покупатель может купить желаемый объект на интересных условиях. Основная доля сделок приходится на диапазон цен от 1,5 до 2,5 миллиона рублей.

Дарья Шледовец, коммерческий директор агентства недвижимости «Этажи»

Большая часть наших клиентов — супруги от 30 лет с двумя детьми, второму ребенку при этом менее трех лет. Постоянный доход позволяет им взять ипотеку либо они используют материнский капитал для улучшения своих жилищных условий.

Покупатели не хотят иметь дело со старым жилым фондом, «хрущевками» и «ленинградками». «Сталинки» по-прежнему пользуются спросом, но в приоритете построенное после 1986 года жилье, очень популярны новостройки, потому что покупатель научился считать свою финансовую выгоду. К тому же ипотечная ставка на новостройки ниже, чем на вторичном рынке. Среди всех проводимых сделок около 60 процентов — с ипотекой.

Большая часть наших сделок приходится на компактные квартиры экономсегмента. Популярные на рынке предложения — однокомнатные квартиры площадью 40–42 квадратных метра, стоимостью 2–2,5 миллиона рублей. Среди двухкомнатных востребована квадратура 50–55 квадратных метров в среднем за 2,5–3 миллиона рублей. Также люди готовы приобретать трехкомнатные квартиры 60–65 «квадратов» по цене около 3 миллионов рублей.

Традиционно сезон активности начинался со второй половины августа, но в этом году он пришелся на вторую половину сентября. До этого момента продавцы снимали свои объекты с продажи и занимали ожидающую позицию либо поднимали стоимость и не шли на торг. Сейчас они поняли, что у покупателей не так много денег, чтобы продать объект, им приходится идти на уступки. Тем более среди них 70 процентов продают свою квартиру, чтобы купить новую, и заинтересованы в быстрой сделке.

Этой осенью мы отметили повышение спроса в пределах пяти процентов, в том числе это связано с завершением программы государственной поддержки кредитования.

Ирина Одинец, руководитель отдела продаж ГСК «АРБАН»

Удерживать спрос в сегодняшней ситуации можно, только делая покупателю интересные предложения. Мы разрабатываем новые маркетинговые стратегии. Например, наш выбор в пользу открытия большого шоу-рума в домах «Арбан-SMART» себя полностью оправдал и показывает положительную динамику.

Недвижимость в наших объектах приобретают не для преумножения, а, скорее, для сохранения капитала, поскольку цены на нее достаточно высоки. Покупатели в большинстве своем выбирают квартиры для собственного проживания, поэтому очень вдумчиво рассматривают каждое предложение. Приоритетный критерий при выборе квартиры сохраняется — это соотношение цены и качества, но все чаще качели перевешивают в сторону последнего. Решение покупателя на 90 процентов определяет окружающая среда, место, где человек будет проводить время вне квартиры. Сравнивая схожие предложения в двух новостройках, он отдает предпочтение застройщику, создавшему лучшее окружение — в доме, на площадке во дворе.

На рынке долевого строительства сохраняется такая тенденция: квартиры приобретают на этапе, максимально близком к сроку сдачи дома. Люди боятся недостроев, к тому же сейчас нет заметной динамики цены в зависимости от срока заключения договора долевого участия. На раннем и промежуточных этапах строительства цены сохраняются примерно на одном уровне.

Петр Голубь, директор ООО «Красноярск-Сити» (входит в состав ГК «Монолитхолдинг»)

У клиентов повысились требования к качеству квартир в новостройках. Они хотят жить с отделкой от застройщика и только через 1,5–2 года сделать ремонт — затрат из-за переезда и так хватает.

Чтобы в текущей ситуации сохранить спрос, мы стремимся строить и продавать не квадратные метры, а качественную среду проживания, чтобы жителям было комфортно и в своих квартирах, и в красивых лифтовых холлах и других пространствах общего пользования.

Покупателям важно, как организовано пространство внутри квартир, поэтому мы увеличиваем ассортимент. У нас в рамках одного объекта в каждом типе жилья двухкомнатные квартиры могут быть площадью 54 квадратных метра и 62 квадратных метра.

Клиенты сейчас ждут индивидуальных предложений и по финансовой поддержке, поэтому мы работаем с банками-партнерами и агентствами недвижимости. Так удается создать персональные предложения: от скидок до индивидуального графика.

90 процентов наших покупателей в течение этого года приобретали квартиры с целью жить в них, аренда — спорный сейчас инструмент с точки зрения окупаемости вложений в жилье. Клиенты далеко не загадывают, могут купить квартиру ребенку-студенту, а в итоге сдадут ее в аренду, потому что окажется, что не готовы отпустить его в свободное плавание, сейчас это недешевое удовольствие.

Покупатель готов ждать и год, и два, если нашел квартиру своей мечты в нужном доме и микрорайоне, цена в этом случае второстепенна. Но только при условии, что он хорошо знает застройщика и доверяет ему. Когда бюджет ограничен, безусловно, требования к качеству снижаются и цена выходит на первый план. Но, даже несмотря на повышение цены ближе к сроку сдачи дома, бюджетные предложения можно найти на любом этапе строительства.

Алена Мелешина, управляющий директор по ипотеке «ВТБ 24» в Красноярском крае

Средний размер выдаваемого ипотечного кредита в октябре составил 1,57 миллиона рублей. Существенных колебаний в течение года мы не наблюдали: средний размер выдаваемых ипотечных кредитов сохраняется на уровне 1,55 миллиона рублей. Мы отмечаем рост доли сделок на рынке вторичного жилья. Большая часть ипотечных кредитов выдается на вторичное жилье — их доля в общем объеме колеблется в диапазоне 59–64 процента, доля стройки составляет 36–41 процент.

Пика покупательской активности в связи с завершением программы господдержки на рынке новостроек не наблюдалось, поскольку клиенты занимали выжидательную позицию, и только в середине октября они стали активнее заниматься решением жилищного вопроса.

В среднем, получая одобрение ипотеки, клиент совершает покупку жилья через один месяц. Но все индивидуально, и бывают сделки, где с момента принятия решения до выхода клиента на сделку проходит один день.