Рынок жилья оживился

Последние месяцы года традиционно связаны с ростом спроса на рынке жилья. А в этом году высокий сезон еще и совпал со снижением банками ипотечных ставок и завершением действия программы господдержки ипотеки.

Вслед за коррекцией ключевой ставки Центробанком в сентябре кредитные организации одна за другой начали менять условия своих ипотечных программ. К этому моменту ставка по ипотеке уже вплотную приблизилась к докризисному уровню. На рынке есть программы, позволяющие отдельным категориям заемщиков взять кредит под 10,5 процента годовых.

Как объяснить рост?

Однако это пока не привело к серьезному росту количества сделок. Ситуацию на рынке недвижимости обсудили на круглом столе в пресс-центре газеты «АиФ на Енисее». По данным Росреестра, за девять месяцев нынешнего года вторичный рынок вырос на 3,4 процента, количество заключенных договоров долевого участия увеличилось на 1,8 процента, договоры уступки права требования — на 9 процентов. Значительнее всего, на 21 процент, выросло количество ипотечных сделок. Эта статистика впервые за два последних года позволила банкам говорить о росте объемов кредитования по сравнению с предыдущим годом. Но рост эксперты отмечают, если не сравнивать нынешнюю ситуацию с докризисной.

«В 2016 году рост сделок был небольшим и возник потому, что люди продолжают решать свои жилищные вопросы. Спешить их заставляет в том числе информация о возможной отмене программы ипотеки с господдержкой в следующем году. Но нельзя говорить, что продажи жилья возвращаются к прежним объемам», — рассказывает генеральный директор информационной компании «Сибдом» Александр Шляхин.

У сложившейся ситуации две основных причины, считает генеральный директор Красноярского краевого фонда жилищного строительства Сергей Бердоусов: «Во-первых, в конце 2014 года банки очень резко подняли ставки по жилищным кредитам, а затем последующие два года очень медленно их снижали. Во-вторых, существенно снизились доходы населения».

Ситуация на рынке напрямую зависит от ожиданий покупателей, отмечают эксперты. «Если люди видят, что цены проседают от месяца к месяцу, они не спешат совершать сделки. Зачем? Лучше положить эти деньги в банк. Как только цены дошли до какого-то порога и дальше уже не проседают, покупатели начинают выходить на рынок, — рассказывает директор по развитию компании «Кром» Максим Омельянчук. — Мы сейчас видим среди наших клиентов рост числа владельцев материнского капитала. В отдельные месяцы половину ипотечных покупателей в нашей компании составляли семьи с материнской выплатой. Сейчас все слышат, что денег в стране нет, материнский капитал перестали индексировать. При этом генетическая память говорит, что государство отбирает все. Все помнят, чем заканчиваются различные денежные реформы. Поэтому люди сейчас стараются эту полученную от государства бумажку обналичить, вложив деньги в недвижимость».

Первичный и вторичный рынок конкурируют

Еще недавно ставка по ипотеке с господдержкой была существенно ниже процентов, под которые банки кредитовали покупателей на вторичном рынке жилья. Сейчас ставки на первичном и вторичном рынках практически сравнялись, разница между ними составляет один процент. Цена квадратного метра на вторичном рынке при этом успела снизиться значительнее, чем на рынке новостроек. «Это привело к оттоку покупателей с первичного рынка на вторичный, — рассказывает Александр Шляхин. — Страхи, связанные с возможным появлением недостроев, нестабильная экономическая ситуация привели к тому, что количество сделок на вторичном рынке растет. Застройщики теперь конкурируют не только между собой, но и серьезно соперничают с рынком вторичного жилья. Если компании хотят сохранить объем продаж, им нужно думать о качестве своей продукции. Чтобы, покупая квартиру в новостройке, человек получал объект с инфраструктурой и благоустройством. Иначе он может уйти на вторичный рынок. За последние десять лет в Красноярске построили много домов, и теперь эти объекты являются вторичными. Но это новое жилье, которое по своим потребительским характеристикам лучше, чем новостройки, построенные где-то в полях, где нет ни школ, ни детских садов».

Покупатели очень внимательно следят за ситуацией и быстро реагируют на любые изменения. «Рынок жилья — это единое целое, покупатели перетекают с первичного рынка на вторичный и обратно, — объясняет Максим Омельянчук. — У продавцов вторичного рынка достаточно косное мышление. В самом начале кризиса они не готовы были менять цену, потому что ждали, что все вернется на круги своя. Застройщикам же деньги нужны были здесь и сейчас. Им нужно платить налоги, выдавать зарплату, поэтому они оказались более сговорчивыми и быстрее снизили цены. Сейчас спрос ушел на вторичный рынок, потому что застройщики дальше снижать цену квадратного метра уже не могут, они уперлись в себестоимость. А у продавца на вторичном рынке такого ограничения нет. Появившаяся информация о с замораживании ряда объектов настораживает покупателей, и они спокойно переходят с первичного рынка на вторичный».

Абсолютной гарантии, что тот или иной объект будет достроен, дать нельзя, подтверждают в Росреестре. «Долевое — это всегда риск. Сегодня застройщик может быть на плаву, являться одной из самых активных строительных компаний города, а через несколько лет финансовая ситуация может привести к тому, что он не выполнит своих обязательств перед инвесторами, — рассказывает начальник отдела регистрации ипотеки, договоров долевого участия в строительстве, прав на объекты недвижимости нежилого назначения Управления Росреестра по Красноярскому краю Наталия Зайцева. — Законодатели ужесточают требования к застройщикам, было введено страхование гражданской ответственности строительных компаний, но начались проблемы со страховщиками. Ряд из них перестали соответствовать требованиям Центробанка. Теперь застройщики вынуждены перестраховывать свою ответственность у других компаний. Со следующего года серьезные изменения вносятся в федеральный закон № 214, регулирующий привлечение денег дольщиков на строительство. Часть изменений вступает в силу с 1 января 2017 года. Но, как показывает предыдущая практика, изменения в законодательство не дают гарантии того, что ситуаций с обманутыми дольщиками больше не повторится».

Ипотеку с господдержкой могут отменить

Между тем у покупателей осталось немного времени, чтобы купить жилье в новостройке по все еще действующей льготной ипотеке. Ожидается, что программа господдержки в следующем году не будет продлена. Ей на смену должен прийти другой механизм поддержки строителей, о котором пока ничего не известно. Мнения экспертов по поводу того, будет ли ипотека с господдержкой сохранена, разделились. Одни считают, что средства, выделенные на эти цели, исчерпаны, а новых взять негде, поэтому на продление субсидированной ипотеки рассчитывать не стоит. По мнению других, власти не станут отменять доказавший свою эффективность механизм, который позволяет в сложной экономической ситуации поддержать застройщиков. В случае если программа не будет продлена, льготной ставки на новостройки больше не будет, ипотечные программы на вторичном и первичном рынке окончательно выровняются. Тогда размер ставки составит 12–13 процентов. Будут ли банки сами предлагать сниженную ставку по программам на новостройки, сказать сложно. «Если госипотека будет отменена в 2017 году, какова будет политика банков в самостоятельном плавании, остается только гадать», — отмечает Сергей Бердоусов.

В конце года обострилась конкуренция банков за ипотечных клиентов. Поскольку ставки по различным программам у банков практически равны, кредитным организациям приходится бороться за заемщиков, объявляя различные акции. «Это может быть акция по понижению процентов, по изменению условий кредитования или акции, которые никак не связаны с ипотекой. Преимущества сейчас строятся на мелких нюансах», — рассказывает начальник отдела по работе с клиентами ФПАО «Дальневосточный банк «Красноярский» Тина Дидур. Что касается того, стоит ли в ближайшее время ждать дальнейшего снижения ставки, то здесь эксперты сошлись во мнении: если корректировка ставки и произойдет, то она будет совсем небольшой, менее процента.

Цены и предложение

Снижение цен на вторичном рынке, по мнению экспертов, остановилось. Стоимость квадратного метра, до этого корректировавшаяся на протяжении нескольких месяцев подряд, с лета удерживается примерно на одном уровне. «Мы видим, что цены достигли некоего рубежа, немного от него отступили, а потом снова наверстали это падение», — рассказывает Максим Омельянчук. На первичном рынке цена за год снизилась на 7–10 процентов. Но произошло это за счет того, что на рынок вышли новые проекты экономкласса с уже более низкой стоимостью.

В условиях, когда объектов на рынке выставляется столько же, если не больше, чем год и два назад, а покупателей стало значительно меньше, единственным способом привлечь их становится цена. «Если собственник пытается привести цену своего объекта в соответствие с курсом доллара или с тем, по какой цене он покупал квартиру в 2014 году, он может продавать ее вечно. Если человек выставил квартиру по средней цене для рынка, она может «висеть» на продаже и полгода, — рассказывает Максим Омельянчук. — Цена объекта должна быть привлекательной — это мы четко показываем продавцам. Если в вашем районе одновременно на продажу выставлено 30 похожих по характеристикам квартир, подумайте, чем вы можете привлечь покупателя. Но даже установив цену ниже средней, продавцы не получат гарантии быстрой продажи. Потому что сегодня на рынке есть люди, которые очень сильно мотивированы. Деньги им были нужны еще вчера. И это очень сильно меняет картину».