Спрос и предложение на загородном рынке

Этим летом на загородном рынке произошло разделение. В сегменте дорогих коттеджей спрос упал, объекты могут выставляться месяцами, риелторы рассказывают о домах, которые в итоге были реализованы за полцены. В то время как на рынке дач, напротив, царит необычное для спокойного сезона оживление. Несмотря на жаркое время года и вопреки кризису, здесь есть и покупатели, и продавцы.

«Интерес к дачам по сравнению с прошлым годом вырос, — рассказывает руководитель отдела загородной недвижимости компании « Этажи» Денис Шешко. — В прошлом году в это время ежемесячно к нам поступало порядка 10–15 заявок от покупателей, на сегодняшний день — 70–80. Показы идут постоянно. Осенью мы прогнозируем увеличение спроса. Тогда должны вернуться из отпуска покупатели, возрастет и выбор: многие продавцы откладывают продажу дачи до тех пор, пока на участке не собран урожай».

При этом специалисты оговариваются, что востребовано далеко не все, а только дачные дома в хорошем состоянии стоимостью от 1 до 1,5 миллиона рублей. Именно в этом сегменте сегодня сосредоточен основной спрос.

Покупатели хотят получить место за городом, куда они могли бы приезжать отдыхать круглый год, летом и зимой. Поэтому главными требованиями к объекту для них становятся состояние дома (дача не должна требовать капитального ремонта) и возможность зимнего проезда. Площадь участка, наличие коммуникаций, хозяйственных построек, присутствие рядом с домом насаждений, конечно, тоже имеют свое значение, но влияют на выбор в гораздо меньшей степени.

«Самый распространенный запрос — это дом на небольшом расстоянии от города, наличие электричества и воды», — рассказывает Денис Шешко.

Большинство покупателей хотели бы иметь дачу за городом на расстоянии от 5 до 30 километров. Мало кто ради красивых видов готов ехать за 50 километров от Красноярска.

Основным направлением, где стремятся приобрести дачу большинство красноярцев, как и раньше, остаются дачные и садовые товарищества, расположенные к северо-западу от города. Наибольшим спросом у покупателей пользуются садовые общества на станциях Колягино и Пугачево, в поселках Элита и Минино и по соседству с ними. Это направление ценится за благоприятную экологию, красивую природу и транспортную доступность (до большинства дачных обществ можно добраться на электричке). Кроме того, именно здесь существует самое богатое предложение: в этой части пригорода сосредоточено большое количество дачных товариществ и садовых обществ. В некоторых из них есть возможность получить регистрацию.

В том случае если покупатели непременно хотят иметь дачу в новой нарезке, такие объекты представляют собой уже дома в организованных дачных поселках, что предполагает другую ширину улиц, другую инфраструктуру и даже единый подход к оформлению усадеб. Типичные примеры на этом направлении — дачные поселки Крым и Акварели.

Ипотека на загородную недвижимость

Спрос этим летом растет еще и потому, что дачные дома теперь можно купить в ипотеку. До недавнего времени почти неизвестный покупателям продукт «Ипотека на загородную недвижимость» постепенно получает распространение.

«Не так давно банки изменили условия своих программ и смягчили требования к объектам на загородном рынке, — рассказывает руководитель отдела загородной недвижимости компании « Этажи» Денис Шешко. — Теперь, чтобы получить кредит, не нужно, чтобы дом обязательно был построен из определенного материала, имел несколько видов отопления и соответствовал еще целому списку других не всегда выполнимых критериев. Круг объектов, которые можно приобрести в ипотеку, таким образом, существенно расширился. Сегодня под условия банковских программ подходят и загородные строения, и земельные участки. Ипотека на дом выдается по ставке от 12,5 процента годовых».

Можно использовать для приобретения дома и средства материнского капитала. Правда, в этом случае требования к даче будут чуть выше. Для того чтобы Пенсионный фонд одобрил использование средств материнской выплаты на покупку загородного объекта, нужно стоящую на участке капитальную постройку оформить в документах как жилой дом.

Дачный массив

Увеличение спроса пока не привело к росту стоимости дачных домов. Цены на дачи продолжают снижаться, по сравнению с прошлым годом падение уже составило 10%.

«Рост спроса для продавцов означает возможность продать свой объект быстрее, но не дороже, — объясняет Денис Шешко, — пока количество покупателей еще не достигло того критического уровня, после которого спрос превысит предложение, и продавцы начнут диктовать свои условия. Главным на загородном рынке по-прежнему остается покупатель. Прогнозировать резкие изменения сейчас я бы не стал, нет никаких факторов, позволяющих говорить, что цена объектов на загородном рынке в ближайшее время будет расти».

Зачастую дачи первоначально выставляются на рынок по завышенной цене.

«Продавцы загородной недвижимости во многом живут представлениями вчерашнего дня. Неверно оценив объект, собственники затем по полтора — два года не могут его продать, многие из них не всегда понимают, что условия на рынке изменились. Как правило, объекты приходят к нам на продажу с ценой, завышенной на 20 процентов», — рассказывает Денис Шешко.

Правильно определить цену на свой объект собственники не могут по вполне объективной причине — ценообразование на загородном рынке намного сложнее, чем на рынке городского жилья. В отличие от города, где всегда можно найти аналогичный объект и сориентироваться в цене, объекты на загородном рынке зачастую просто не с чем сравнивать. Два одинаковых дома, стоящих на соседних улицах, могут отличаться по цене. Особенности ценообразования здесь таковы, что на стоимость влияет гораздо большее количество факторов. Цена дома зависит не только от материала стен, года постройки и от наличия коммуникаций, но и от близости к лесу или удаленности от центральной дороги.

Что касается цены на землю, то стоимость участков, по словам специалистов, за год снизилась на те же 10%. При этом часть продавцов, которым по той или иной причине нужно продать участки именно сейчас, выставляют цену ниже рынка. Многим из них деньги нужны, для того чтобы внести первый взнос в ипотеку или поддержать бизнес.

Дорогой сегмент

На рынке дорогих дач ситуация иная. Здесь есть покупатели, но мало продавцов, и выбор в целом небольшой. Хорошие дачи — это скорее полноценные дома, которые покупают в качестве второго дома для проживания за городом при наличии квартиры в Красноярске. Дачами же они называются потому, что находятся, как правило, на дачной земле. Располагаются такие объекты в дачных товариществах Октябрьского района или по соседству с поселком Горным. Стоимость дорогой дачи составляет 7–12 миллионов рублей.

«Многие люди, изначально стремившиеся найти дом для постоянного проживания за городом, затем, посмотрев несколько домов, поняли, что в качестве места постоянного проживания эти объекты для них неинтересны, — рассказывает директор компании « Элитный Красноярск» Евгений Ронжанин. — Они отказываются от покупки дома для постоянного проживания и останавливают свой выбор на хорошей даче. Такой объект может находиться уже в составе дачного массива и располагаться на большем удалении от города».

Что касается загородных домов, самого верхнего сегмента в загородной иерархии, то здесь рынок значительно сократился.

«Готовые дома по 50–60 миллионов, а тем более по 100–120 миллионов рублей смотреть практически перестали, — говорит Евгений Ронжанин. — Два года назад за сезон у нас прошла сделка с объектом по цене 80 миллионов рублей, в прошлом сезоне — за 50 миллионов, в этом сезоне объектов дороже 30 миллионов мы пока не продавали. Те, кто хотели купить такие дома, сейчас экономят: покупают земельные участки и готовы строить сами».

Приоритет в таком случае отдается Октябрьскому району города, в первую очередь землю для строительства стремятся приобрести в Удачном и Горном, следующими в списке предпочтений покупателей идут Чистый и Плодово-Ягодная станция.

«Участков под застройку в Горном сегодня почти не осталось, на их покупку выстроилась очередь. Последний земельный участок в Горном мы продали за 13 дней. Участок площадью 17 соток в хорошем месте был реализован за 6 миллионов рублей. В самом популярном у покупателей Удачном предлагаются участки по цене 300 тысяч рублей за сотку, есть очень хорошее предложение по 1 миллиону рублей за сотку», — делится Евгений Ронжанин.

При всем своем различии есть нечто общее, что объединяет разные сегменты загородного рынка. И в премиальном сегменте, и в формате доступного загородного жилья сегодня существует возможность найти интересные предложения. В кризис у покупателей вообще появился шанс найти вариант, на который до этого при других условиях они не могли и рассчитывать.