Станет ли долевое строительство безопасным?

Случилось то, о чем участники рынка говорили на протяжении последних нескольких лет, — проведена серьезная реформа № 214 ФЗ. Основной закон, регулирующий отношения участников рынка строящегося жилья, кардинально переработан. Чего ждать от нововведений — тема очередного опроса «Сибирского дома».

Дело в том, что ни сам закон «О долевом строительстве», ни все последующие изменения в него так и не смогли решить основную задачу, ради которой принимались, — обеспечить гарантии инвесторам, вкладывавшим средства в строительство жилья. Не помогло и предпринятое в прошлом году ужесточение требований к страховщикам, работающим с рисками долевого.

Действовавшая до этого редакция закона определяла лишь набор мероприятий, которые должны провести застройщики, прежде чем привлекать средства дольщиков на строительство жилья. Делать это они могли только после того, как полностью получат разрешительную документацию на строительство, опубликуют проектную декларацию и зарегистрируют договор в Росреестре.

Двойные продажи квартир, распространенные на рынке до этого, стали невозможны. Рисков на рынке долевого стало меньше, но совсем искоренить их пока не удалось.

Новые меры защиты инвесторов вводятся изменениями, внесенными в закон в июне 2016 года. Теперь при реализации проекта застройщики должны вкладывать в стройку больше собственных средств. Справедливости ради надо сказать, что свои деньги компании использовали при строительстве и раньше, но теперь этот объем четко определен, установлен тот размер уставного капитала, меньше которого вклад застройщика в реализацию проекта быть не может.

Вводится унифицированная единая форма договора. Это означает, что застройщик не сможет в него включить пункты, которые нарушают права дольщиков. Чтобы инвесторы при выборе застройщика смогли проанализировать ситуацию и принять информированное решение, строительные компании должны раскрывать больше информации о строящемся объекте и о себе. ­Одним из основных нововведений стало требование целевого использования поступивших на стройку средств. Застройщик сможет направить их только на строительство того дома, в котором покупает квартиру инвестор.

В принятом законе сделана попытка прописать процедуру приема готового объекта, определены сроки, которые есть у застройщика для устранения замечаний. Если застройщик недоделки в установленный срок не устранил, в этом случае инвестор имеет право обратиться в суд (с полным спис­ком изменений в федеральный закон № 214 ФЗ можно ознакомиться на сайте sibdom.ru).

Главным ожидаемым последствием изменений инициаторы реформы 214-ФЗ называют то, что покупатели перестанут бояться вкладывать средства в стройку. До сих пор многих из них от покупки квартиры в новостройке удерживали опасения, что объект не будет достроен. Станет больше тех, кто отдаст предпочтение первичному рынку жилья. Что касается цены квадратного метра, то, несмотря на то что расходы застройщиков на реализацию проекта теперь увеличатся, вряд ли это в нынешних условиях приведет к росту стоимости квадратного метра в новых домах. Цена на рынке зависит от спроса, а не от себестоимости строительства, а спрос в последнее время заметно сократился.

В настоящий момент уставной капитал красноярских компаний варьируется от 10 тысяч до 5 миллионов рублей. После вступления изменений в силу для большинства застройщиков города он должен будет составлять 60-70 миллионов рублей. Для этого строительным фирмам придется свой уставной капитал пополнить. Сделать они это могут только за счет прибыли или взносов учредителей. Безусловно, эта мера нацелена на укрупнение рынка, потому что снизить возникающие дополнительные затраты можно только за счет эффекта масштаба. Выполнение новых требований не станет проблемой для крупных компаний, сложнее им будет соответствовать небольшим и средним застройщикам.

Помимо существующего сегодня страхования ответственности строительные компании обязаны будут отчислять 1 % от стоимости сделки в компенсационный фонд долевого строительства, откуда в случае банкротства застройщика средства будут поступать на достройку объектов. Этот фонд должен заработать с 1 января 2017 года.

Выполнение всех этих требований означает для застройщика рост затрат, однако в законе предлагается альтернатива, которая позволит компаниям не заниматься увеличением собственного капитала и избежать затрат на страхование. В качестве такого механизма выступает использование счетов эскроу. В таком случае дольщик открывает в банке специальный счет на приобретение жилья, банк выдает строительной компании кредит на строительство и проверяет выполнение работ по конкретному объекту, деньги дольщиков будут перечислены застройщику не раньше, чем компания предоставит подтверждающие документы на выполненный объем работ.

Насколько такая форма работы будет интересна строительным компаниям, сейчас сказать сложно. В настоящий момент застройщик может работать по «котловому» принципу, когда он берет деньги дольщиков и расходует их на строительство объектов, причем он вправе направить их как на тот жилой дом, на строительство которого эти средства были инвестированы дольщиком, так и на любой другой. С января следующего года такой подход станет невозможен: законодатель вводит требование раздельного учета затрат на каждый строящийся дом. Пока эта норма не вступила в действие, использование эскроу-счетов не очень интересно застройщикам, как только она заработает, вполне возможно, кто-то из компаний предложенным механизмом воспользуется.

Но даже при условии рыночной привлекательности установленных банками условий ­застройщик в таком случае будет нести дополнительные затраты при использовании счетов эскроу, ведь ему придется платить за обслуживание выданного банком кредита.

Кроме того, в новом законе нашли отражение определенные маркетинговые моменты. Ими устанавливаются обязательные требования к ведению сайта компании-застройщика, теперь на нем в обязательном порядке должны быть размещены проектная декларация, разрешение на строительство, правоустанавливающие документы на земельный участок, а также подписанные акты ввода ранее построенных компанией объектов. Закон также налагает на застройщика обязательства по ежемесячному мониторингу строящегося объекта. Строительная компания обязана не реже чем раз в месяц публиковать новые фотографии с объекта строительства.

В целом в результате этой реформы 214 ФЗ дольщики получают дополнительные гарантии, по крайней мере, гарантии целевого использования средств и того, что компания, во-первых, вложив собственные средства, не захочет внезапно закрыться, а во-вторых, будет нести гарантийные обязательства в отношении построенного жилья. То есть застройщик не прекратит свою деятельность сразу после ввода дома в эксплуатацию, и у покупателя будет куда обратиться в случае возникновения замечаний к качеству жилья.

При этом у застройщиков есть достаточно времени, чтобы подготовиться к изменениям. Действие новых норм распространяется на объекты, первые договоры долевого участия в строительстве по которым зарегистрированы после 1 января 2017 года. Начатые до этого срока жилые дома будут строиться по старым правилам.

Основые изменения в Законе.

Антон Глушков, директор по развитию ЗАО «Фирма «Культбытстрой»:

В результате изменений вход на рынок для строительных компаний станет более дорогим. Основным нововведением, установленным поправками в федеральный закон №214, стало увеличение суммы уставного капитала компании-застройщика. Теперь она будет зависеть от объема строительства. Застройщики получат право использовать средства дольщиков только после того, как стройнадзор подтвердит соответствие сумм, которые они планируют привлекать по конкретному объекту, тому лимиту средств, что у компании не покрыт обязательствами на этот момент.

Это достаточно трудоемкая процедура, которая приведет к увеличению срока, в течение которого компания должна строить на свои собственные средства.

Алексей Лагутин, директор агентства недвижимости « Кром»:

 Я уверен, что в результате изменений на рынке останутся работать только достойные компании, надежные, способные вложить в реализацию проекта достаточное количество собственных средств и нести обязательства перед инвесторами.

Чтобы использовать средства дольщиков, компании придется отвечать установленным требованиям к размеру уставного капитала. Она должна будет на свои деньги вырыть котлован, забить сваи, поднять дом до определенного уровня и лишь потом начинать привлекать деньги инвесторов.

Уставной капитал в первую очередь является гарантией для населения, что застройщик, вложивший в строительство свои собственные деньги, проектом будет дорожить и не исчезнет в один прекрасный день. Если у компании недостаточно собственных средств для строительства дома, закон позволяет ей объединиться с другими застройщиками.

С рынка уйдут дилетанты и те строители, которые сейчас ведут очень рискованный бизнес. Пытаются построить дом, почти не вложив в проект собственных средств. Как известно, последствия у такого способа ведения дел могут быть разные. Не секрет, что количество долгостроев и в России в целом, и в Сибири в частности продолжает расти.

Евгений Ковальский, заместитель генерального директора по девелопменту ГК «СМ.СИТИ»:

Появившееся требование к размеру уставного капитала вряд ли способно что-то серьезно изменить для застройщиков. Серьезные строительные компании примерно столько своих средств в реализацию проекта сегодня и вкладывают. Правда, теперь им нужно будет эти деньги переоформить как уставной капитал.

Так что появление этой нормы защитит инвесторов только от очень маленьких строительных компаний, которые приступают к строительству, не имея собственных средств и понадеявшись, что все пройдет гладко.

Но основная проблема заключается не в них. Все обманутые дольщики, которые появлялись в Красноярске до сих пор, возникли потому, что руководитель строительной фирмы намеренно приводил компанию к банкротству, выходя из строительного бизнеса и выводя из него деньги. Потому что в сложных кризисных условиях этот бизнес стал для них невыгоден. Речь в данном случае идет не о просчетах при реализации проекта, а о мошенничестве. Ведь с проблемами сталкиваются практически все, но те, кто рассчитывает и дальше работать в строительстве, их решают и рано или поздно достраивают свои дома и передают квартиры дольщикам.

Для того чтобы такие случаи мошенничества пресечь, необходимо вносить изменения в уголовное законодательство, а не в законы, регулирующие отношения в области строительства.

Другим серьезным изменением станет появление нового механизма привлечения средств на стройку через счета эскроу. В таком случае в схеме появляется посредник — банк. Но чем условный частный банкир Петров надежнее частного застройщика Иванова? Насколько банки надежны, сегодня всем известно. Не проходит недели, чтобы Центробанк не отозвал лицензии у той или другой кредитной организации.

Думаю, дополнительных гарантий дольщикам введение эскроу-счетов не принесет. Единственные, кто выиграет от применения этой схемы, — сами банки, которые в таком случае смогут одновременно кредитовать и покупателя жилья, и застройщика.

Если этот механизм будет введен не в качестве альтернативы существующему сегодня способу привлечения средств, а в виде обязательного, это приведет к росту затрат строителей.

Сегодня застройщики зарабатывают от 5 до 10 процентов от стоимости привлеченных денег. Предлагаемый механизм предполагает, что 5–7 процентов они будут отдавать банкам в виде платы за обслуживание кредита.

Вряд ли компании при этом начнут поднимать цены, потому что цены на жилье всегда максимальные, они находятся именно на том уровне, на котором покупатели готовы покупать квартиры в конкретный момент. Скорее всего, многие строители просто уйдут с рынка. Это перераспределит инвестиции из строительной сферы в другие отрасли экономики.

Все принятые изменения — это не столько меры для защиты покупателей, сколько разговоры о них. Я считаю, что восстановления обязательного лицензирования в строительной сфере, государственной экспертизы, создания государственного компенсационного фонда в сфере строительства по примеру агентства по страхованию вкладов было бы достаточно, чтобы дать гарантии покупателям жилья.