Строительный рынок - 2016: итоги первого полугодия

Неожиданности не произошло. Соотношение лидеров в Сибири по объемам строительства в первом полугодии не изменилось. Основной ввод жилья в СФО по-прежнему обеспечивают три основных региона. Сохранилось и распределение мест между главными конкурентами. На этом сходство с прошлым годом, однако, заканчивается. Потому что там, где в этом году рост есть, он совсем небольшой, а ряд территорий Сибири за последние полгода стали строить заметно меньше.

Новосибирцы сбавили темпы роста

Новосибирская область, где в прошлом году к этому моменту сдали 1,125 миллиона квадратных метров жилья, на 39% превзойдя свой собственный прошлогодний результат, в этом году демонстрирует настолько же значительное падение. Объемы строительства и в области, и в Новосибирске сократились на 30%.

ЖК "Оазис" в Новосибирске

По данным министерства строительства Новосибирской области, с начала года в регионе сдано 784,8 тысячи квадратных метров жилья, из них 517 тысяч квадратных метров — в многоэтажных домах. На долю малоэтажного строительства в общем объеме сданного жилья приходится 267 тысяч квадратных метров. В самом Новосибирске с начала года ввели в эксплуатацию 537,3 тысячи квадратных метров жилья, на 200 тысяч квадратных метров меньше, чем в прошлом году.

Однако этого оказалось достаточно, чтобы область могла сохранить за собой звание лидера в Сибири по этому показателю. По объемам строительства Новосибирская область не только на первом месте в СФО, но и входит в десятку регионов-лидеров в стране.

«Налицо явный кризис перепроизводства, причем симптомы этого кризиса были заметны еще в 2013 году, — отмечает управляющий партнер DSO Consulting (Новосибирск) Сергей Дьячков. — «Ипотечный паровоз» на сегодня исчерпал свои ресурсы, за последние годы мы получили «навес» в несколько тысяч непроданных новых квартир и закредитованные домохозяйства — по нашей оценке, ипотекой сейчас связано около трети всех новосибирских семей. Помимо «ипотечного паровоза» рыночные ожидания «разгоняла» деятельность квартирных спекулянтов. Но действие и этого фактора конечно — сегодня средние цены в новостройках Новосибирска сравнимы с ценами весны 2014 года. Рынку предстоит болеть и находить силы для выздоровления в течение еще как минимум года».

Спрос продолжает сокращаться, на 1 июля Росреестром по Новосибирской области было зарегистрировано 14,5 тысячи договоров долевого участия в строительстве, на 21% меньше, чем в прошлом году. На вопрос, сколько нужно строить, чтобы построенное оказалось востребованным, эксперты отвечают: конечный объем отрегулирует сам рынок. «Рынок является саморегулируемой системой. Но практика Новосибирска показывает, что перепроизводство в 2008 и 2013 годах наступало на отметке 0,7–0,8 квадратного метра введенной общей площади жилья на душу населения. Хотя ипотечный «разгул» создавал иллюзию роста потребления, но на отметке 1 квадратный метр на душу населения перестает работать и этот рычаг стимулирования спроса», — рассказывает Сергей Дьячков.

Главным направлением работы департамента строительства в Новосибирске на этот год называется решение проблемы обманутых дольщиков. На сегодняшний день в областном центре насчитывается 46 объектов, строительство которых ведется слишком медленными темпами. Ситуация на 21 из них оценивается как сложная и «требующая особого внимания». Для ряда домов к этому моменту определены новые застройщики на конкурсе. До конца года в Новосибирске собираются сдать 13 проблемных объектов.

Планы на этот год в Новосибирской области установлены на более низком уровне. Застройщики региона собираются ввести в эксплуатацию 1,891 миллиона квадратных метров, в Новосибирске намерены сдать 1,35–1,4 миллиона квадратных метров жилья.

«План вполне выверенный, — рассказал начальник департамента строительства и архитектуры мэрии Новосибирска Алексей Кондратьев на пресс-конференции, на которой подводились итоги первого полугодия. — Мы объективно оценили состояние дел, сделали некоторые поправки на экономику в строительной сфере. Поскольку за 2015 год в компаниях сложилась ситуация недостатка оборотных средств».

Положение на красноярском рынке

В Красноярском крае, где, в отличие от Новосибирской области, в предыдущие годы рекордов не ставили и вот уже несколько лет год от года стабильно сдают примерно одинаковый объем жилья, рост по результатам полугодия составил 2%. По этому показателю наш край занимает второе место в Сибири.

По данным министерства строительства и ЖКХ Красноярского края, за первые шесть месяцев года объем ввода жилья в регионе составил 542,3 тысячи квадратных метров, в прошлом году на этот момент было построено 531,1 тысячи квадратных метров жилья.

Основной ввод приходится на Красноярск. За первое полугодие 2016 года застройщики краевого центра построили и сдали в эксплуатацию 379 тысяч квадратных метров жилья, на 50 тысяч квадратных метров больше, чем за то же время год назад, и немногим больше запланированного к этому времени объема.

Еще в достаточно благополучно складывавшемся для отрасли 2014 году была составлена программа ввода жилья в Красноярске по 2033 год. «Согласно этой программе, за три года, с 2014 по 2016 год, застройщики города брали на себя обязательство построить 1,71 миллиона квадратных метров жилья, — рассказывает вице-президент Союза строителей Красноярского края Виктор Дьяконов. — За 2014–2015 год в общей сложности мы ввели 1,1 миллиона квадратных метров. Если считать по этой программе, нам остается сдать 610 тысяч квадратных метров жилья. Мы же собираемся сдать 730 тысяч. Так что, вполне возможно, мы немного перевыполним трехлетнюю программу».

К этому моменту в Красноярске сдали чуть более половины от запланированного годового объема. «Это впервые, когда за полугодие в Красноярске сдано 50 процентов от планового показателя, — отмечает Виктор Дьяконов. — Обычно мы вводили порядка 30 процентов объема, этот результат стал возможен, во первых, благодаря хорошему заделу 2015 года. Основная часть объектов была введена в первые месяцы года. Во-вторых, сыграла свою роль хорошая подготовленность объектов к зимним условиям, которая позволила строителям проводить отделочные работы в холодное время года».

Основной объем ввода, как и в предыдущие несколько лет, обеспечили крупные красноярские застройщики (компании « Сибиряк», « Красстрой», « Культбытстрой», « Монолитхолдинг»), отмечают в Союзе строителей.

При этом можно говорить о смене тренда. До недавнего времени почти половина в итоговом показателе ввода приходилась на частные жилые дома, построенные жителями края за счет собственных и заемных средств. Причем в этом показателе могли быть учтены объекты, построенные в предыдущие периоды. Дело в том, что в эту статистику попали дома, собственники которых зарегистрировали на них свои права по действовавшей «дачной амнистии», статистика учитывала эти дома как вновь построенные. Сейчас основной объем ввода приходится на многоэтажные жилые дома.

Спрос на жилье в краевом центре

Теперь возникает вопрос, как компании собираются построенные дома реализовать. В прошлом году строителей отчасти обеспечили работой заказы администрации города и края. На подряде застройщики возводили дома для жителей ветхих домов и красноярцев, переезжавших из зоны строительства четвертого моста. Как итог в краевом центре впервые за последние несколько лет было построено шесть муниципальных домов. В этом году такой работы не ведется совсем, причина в непоступившем финансировании.

«Даже если средства на эти цели сейчас в бюджете появятся, мы не в состоянии выполнить эту задачу в текущем году, — отмечает Виктор Дьяконов, — однако у ряда застройщиков на сегодняшний день есть дома в высокой степени готовности, которые могли бы подойти под условия этой программы. Это дома, строительство которых можно было бы ускорить, зайти в финальную стадию, если будет принято соответствующее решение по программе».

Заказов у строителей в целом стало заметно меньше. Предыдущий период запомнился не только значительным вводом муниципального жилья, но и строительством большого количества дошкольных объектов. В этом году в городе строятся только два дошкольных образовательных учреждения и готовятся проекты для новых школ.

«Рынок в этом году тяжелый, продажи на нем идут сложно, но мы выполним запланированную программу ввода, — отмечает Виктор Дьяконов. — Задачи на следующий год будут формироваться уже исходя из ситуации в экономике и существующего спроса. В настоящее время решается задел будущего года».

Пока строительные компании продолжают получать разрешения на строительство новых объектов. На этот момент их получено примерно столько же, сколько в предыдущий период. По данным департамента градостроительства администрации города, с начала этого года в Красноярске выданы разрешения на строительство 33 новых многоквартирных домов, за первые шесть месяцев 2015 года таких было 42, за год до этого, с января по июнь 2014-го, — 33.

Что тормозит темпы ввода жилья в Красноярске

Как и в прошлом году, одной из основных проблем, которую приходится решать застройщикам, остается подключение объектов к инженерным сетям. В списке жилых домов, запланированных к сдаче до конца этого года, есть ряд объектов, для которых пока не решены вопросы с коммуникациями. Речь идет о жилых домах, строящихся в Бугаче, Солнечном и двух районах на правобережье. Инвестиционные программы МРСК Сибири и « КрасКома» не соответствуют существующему состоянию строительства.

Трудности с подключением к коммуникациям испытывают и застройщики, которые работают в рамках федеральной программы «Жилье для российской семьи». На настоящий момент два из трех предназначенных для участников программы домов находятся в высокой степени готовности: на одном заканчивается отделка, на втором ведутся отделочные работы.

«Сроком сдачи этих домов в проектной декларации значится июль 2017 года, у строителей есть желание хотя бы один из них сдать досрочно, еще в этом году, но весь вопрос заключается в обеспечении площадки сетями, — объясняет Виктор Дьяконов. — Никуда не исчезли и вопросы, которые касаются участков, где должны пройти эти сети, администрация города до настоящего времени не решила этот вопрос. Пока эта земля находится в частной собственности».

Лидером по объемам строительства в Красноярске в 2016 году должен стать Советский район, большая сдача жилья запланирована также в Октябрьском и Центральном районах города. На правобережье строители собираются вводить дома в новом микрорайоне Образцово на Мичурина, на бывшей площадке завода « Сибсталь». Кроме того, в этом году заканчивается формирование микрорайона Белые Росы — одной из самых активно развивавшихся площадок на протяжении последних лет.

Кемеровская область: неожиданные результаты

Третье место по объемам строительства в Сибири занимает Кемеровская область — единственный сибирский регион, который демонстрирует в этом году заметный рост. Если в прошлом году за это время в области была сдана 421 тысяча квадратных метров жилья, то в текущем году, по данным департамента строительства Кемеровской области, строители сдали 498 тысяч квадратных метров, на 18,2% больше.

Кемеровская область со значительно возросшим объемом ввода — скорее исключение из правила, в остальных регионах Сибири если рост и есть, то незначительный. Так, в Иркутской области увеличение находится в пределах 5%, в Омской рост составил чуть более процента. Остальные регионы демонстрируют падение. Так, в Томской области, которая по итогам полугодия находится на восьмом месте в Сибири по объемам строительства жилья, объемы строительства по сравнению с прошлым годом сократились на 24,5%.

Так застройщики отреагировали на снижение спроса. Как стало известно, в настоящее время Минстрой РФ занят разработкой новых механизмов стимулирования рынка строящегося жилья, которые должны прийти на смену теряющей популярность ипотеке с господдержкой. Насколько эффективным окажется предложенное решение, всем нам предстоит увидеть уже в ближайшее время.