Перспективы строительства в Солонцах

В Красноярске продолжают искать застройщиков для Солонцов 2. Земельные торги, на которых администрация города выставила площадки под многоэтажную застройку в этом районе, не состоялись. Что может сделать его привлекательным для застройщиков?

Вслед за площадкой в центральной части района, купленной в январе этого года IKEA, и десятым кварталом, где сейчас начинается строительство жилья экономкласса, на торги были выставлены 12 земельных участков в седьмом микрорайоне Солонцов 2. Но до обозначенной даты, 2 августа 2016 года, для участия в них не поступило ни одной заявки.

Расположенный за железнодорожной веткой, этот район Красноярска долгое время выпадал из сферы внимания строителей. Несмотря на то, что первое сообщение о том, что администрация готовится выставить на аукцион участки в Солонцах 2, появилось еще в 2008 году, торги были объявлены только в июле 2016 года.

Предпринятая в прошлом году попытка найти застройщика жилья экономкласса в десятом квартале Солонцов 2 также поначалу не увенчалась успехом. Объявленные торги почти сразу оказались перенесены: организаторам пришлось спешно корректировать аукционную документацию. В раздел о технических условиях были добавлены названия нескольких организаций, с которыми победитель имел право заключить договор на подключение к инженерным сетям.

Внесенные изменения ситуацию, впрочем, не спасли, участок площадью 25,5 гектара в десятом микрорайоне Солонцов 2 не был реализован на первых торгах. Найти для него застройщика удалось только в октябре. Право построить более 300 тысяч квадратных метров жилья по цене 35 тысяч рублей за «квадрат» получил Красноярский краевой фонд жилищного строительства, единственный претендент на торгах.

До сих пор развитие Солонцов 2 сдерживают плохая транспортная доступность и отсутствие инженерных сетей. Пока район остается одним из самых труднодоступных в Красноярске. Но все должно измениться с появлением новой транспортной развязки. Сейчас проходящая через проспект имени газеты «Красноярский рабочий» трасса городского значения «Север — Юг» заканчивается на улице 9 Мая, а после того как будет построен переезд через железную дорогу, у нового района появится связь с городом. До центра Красноярска жители Солонцов 2 будут добираться за несколько минут. Кроме того, район станет местом размещения в Красноярске торгового центра IKEA. Эти обстоятельства должны изменить взгляд покупателей и зас­т­ройщиков на окраинный район, повысив его инвестиционную привлекательность.

Выставили на торги новые земельные участки

В этом году администрация выставила на торги землю под многоэтажное строительство в седьмом квартале Солонцов 2. На аукцион были подготовлены 12 участков площадью от 0,7 до 2,1 гектара со стартовой ценой от 28 до 69 миллионов рублей. В общей сложности в седьмом квартале собираются построить 242,2 тысячи квадратных метров жилья. Кроме жилых домов запланировано размещение школы и детского сада.

«У города в настоящее время нет возможности осуществить непосредственное присоединение к сетям, — рассказала заместитель руководителя департамента муниципального имущества и земельных отношений Ирина Тюрина. — Поэтому мы выставляли на торги участки в Солонцах 2 с наличием технических условий, длительное время мы работали над тем, чтобы эти технические условия получить. После седьмого квартала Солонцов 2 будет осваиваться пятый, он находится с противоположной стороны от площадки IKEA. Сейчас мы определяемся с тем, какие участки будут выставлены на торги, ориентировочно в пятом квартале будет предусмотрено четыре — шесть участков под застройку».

Почему застройщики не хотят покупать землю в Солонцах?

Застройщики, участвовавшие в совещании в Союзе строителей Красноярского края, считают условия аукциона в Солонцах 2 оторванными от жизни. Участки действительно выставляются с техническими условиями для присоединения к инженерным сетям, но, например, подключение построенных объектов к сетям теплоснабжения, как следует из аукционной документации, возможно не раньше 2020 года.

Учитывая, что в среднем строительство жилого дома занимает два года, на практике это означает, что застройщик должен купить сейчас участок, а затем ждать полтора — два года, прежде чем начать строительство, все это время выплачивая далеко не низкую арендную плату. Начальная цена аренды одного из выставленных на торги участков составляет 69 миллионов рублей в год. Завышена, по мнению строителей, и сама стоимость подключения к сетям. Цена присоединения сейчас играет существенную роль при определении конечной стоимости квадратного метра. По подсчетам застройщиков, при установленных условиях торгов затраты на арендную плату и подключение к сетям в стоимости квадратного метра в Солонцах 2 составят от 10 до 15 тысяч рублей.

«Экономика проекта получается такой, что строить дома победителю торгов нужно за год, а продавать построенное жилье — по сто тысяч рублей за квадратный метр, вот только вряд ли кто-то по такой цене купит», — сделали вывод участники совещания.

Было ожидаемо, что при таких условиях аукцион вряд ли привлечет большое количество участников. Застройщики не согласны вкладывать деньги в то, что через несколько лет невозможно будет продать. Даже при существующем сегодня дефиците земли они не готовы купить участок, у которого могут возникнуть сложности с подключениями к сетям. К тому же пока в городе еще есть возможность найти площадку с инженерными коммуникациями. Эти ожидания оправдались, на аукцион не было подано ни одной заявки, в итоге торги были признаны несостоявшимися.

Дальнейшая судьба нового района Солонцы 2 решается сейчас. Начнется ли активное развитие, или он по-прежнему сохранит свой статус окраины, где ничего не строится, будет зависеть от того, смогут ли представители департаментов градостроительства и муниципального имущества, сетевые компании пересмотреть условия аукциона.

Схема застройки района Солонцы-2

Антон Глушков, директор по развитию ЗАО «Фирма «Культбытстрой»

На мой взгляд, это предложение малопривлекательно. Причина прежде всего заключается в невысоком инвестиционном потенциале этих участков. Покупатели в последнее время все чаще выбирают дома в обустроенных, обжитых микрорайонах. Жить в чистом поле без наличия минимальной инфраструктуры никто не хочет. Это первая проблема.

Вторая причина заключается в условиях аукциона: на торги выставляются земельные участки, обеспеченные техническими условиями по присоединению к инженерным коммуникациям. Но стоимость выполнения этих технических условий, на мой взгляд, очень высока.

Кроме того, технические условия выданы целиком на группу выставленных на торги участков. Это значит, что если победителем аукциона окажутся несколько компаний, что, скорее всего, и произойдет, учитывая, что участки выставляются отдельными лотами, то этим строительным компаниям придется совместно решать вопросы создания инженерной инфраструктуры.

Весь существующий опыт совместного освоения площадок застройщиками говорит о том, что даже когда три — четыре компании занимаются освоением одной территории, им бывает сложно договориться между собой о финансировании создания инженерных коммуникаций. Если же речь идет о совместном освоении площадки двенадцатью компаниями, а именно столько лотов выставлялось на торги, прийти к консенсусу им будет непросто. Учитывая, что подготовленные к торгам площадки разные по емкости строительства жилья и своей инвестиционной привлекательности, понятно, почему при нынешних условиях никто из активных игроков на рынке жилья не захотел участвовать в этих торгах.