Сложности сноса ветхого жилья

Реновация городских территорий, с которой сегодня связывают основные надежды на снос в Красноярске ветхого жилья, продвигается не так быстро, как того хотелось бы ее инициаторам. Компании-первопроходцы испытывают сложности, сроки проектов растягиваются, аукционы на право развития застроенных территорий (РЗТ) не всегда собирают участников. Ситуацию с РЗТ в городе обсудили на круглом столе в Союзе строителей Красноярского края. Застройщики, архитекторы, представители администрации и контролирующих служб вместе искали ответ на вопрос, как стимулировать строителей начинать проекты на застроенных площадках.

С тем, что нужно сносить ветхие бараки, создавая на их месте новую среду, сегодня никто не спорит. В условиях дефицита строительных площадок реновация остается основным механизмом развития города. В сносе аварийных бараков заинтересованы все участники процесса: и сами застройщики, и городская администрация, которой механизм позволяет ускорить ликвидацию ветхого фонда, и жильцы аварийного фонда, годами жившие в условиях, которые сложно назвать человеческими, и жители соседствующих с ними многоэтажек.

Но как только барак снесен, их интересы сразу резко расходятся. Представитель одной из строительных компаний рассказал: «Люди годами писали в администрации районов с просьбой убрать находящийся рядом с домом ветхий барак. Но как только застройщик заходит на эту площадку и его сносит, ему говорят: «Мы хотим видеть на этом месте сквер». Тогда почему бы жителям самим не объединиться и не провести снос за собственные средства?»

Снос бараков на ул.Рейдовая

Участие в развитии застроенных территорий требует от застройщика серьезных затрат. Первые годы компания несет сплошные расходы, сначала на покупку права заниматься развитием территории на аукционе, на арендную плату за участок и расселение жителей аварийных домов. Доходы же она получит не раньше, чем начнется строительство дома. Ускорить проект строителям сегодня не позволяют сложности с получением технических условий для подключения нового объекта к сетям. Помимо этого им необходимо урегулировать споры с уже живущими на этой территории собственниками. В итоге количество желающих участвовать в таких проектах сокращается.

Причем то, что реализация проекта продвигается сложно, — не какая-то особенность Красноярска. В соседнем Новосибирске, где совместный проект администрации и строительных компаний по развитию застроенных территорий стартовал раньше, чем в краевом центре, в этом году объявлено 11 аукционов, состоялся только один.

В ближайшее время на торги будут выставлены площадки под РЗТ на ул.Свердловской

Идеи для эффективной программы реновации

Отвечая на вопрос, как сделать снос ветхого жилья интересным для застройщиков, участники обсуждения высказывали целый ряд предложений вплоть до введения запрета на застройку на части свободных территорий. «Некоторые районы, которые сегодня в генплане определены как районы возможной застройки, нужно было сделать перспективной застройкой, — отметил генеральный директор «СМ.СИТИ» Александр Коропачинский. — Это заставило бы застройщиков сносить ветхое и аварийное, инвестировать в развитие застроенных территорий. Действующий сегодня генплан дает возможность строить на окраинах еще несколько лет».

В качестве мер стимулирования предлагался целый список льгот, от особого подхода к выдаче технических условий для подобных проектов до кредитования на первом этапе участвующих в реновации застройщиков. «В стране сегодня кризис, у застройщиков все не так хорошо, как еще лет восемь — десять назад, лишних денег нет. Кредиты дорогие и выдаются только при условии, что застройщик освоил 25 процентов площадки. Хорошо бы под гарантии города и края выдавать кредиты на первоначальном этапе освоения территорий в уже существующих микрорайонах, — отметил директор строительной компании «СибЛидер» Игорь Шиманский. — Это позволило бы нам сразу получить более дешевые деньги и выполнить благоустройство до отметки котлована. Тогда мы сразу бы проложили дороги, выполнили озеленение, как это делается в Европе. Тогда нам удалось бы снять часть напряжения у жителей близлежащих домов. Сегодня у нас нет денег, чтобы это сделать».

По мнению участников обсуждения, нужны специальные нормы, которые регулировали бы проекты реновации. Чтобы «перезапуск» территории был экономически целесообразным для застройщика, они должны кардинальным образом отличаться от норм строительства на свободных площадках. Необходимо усилить роль муниципалитета. Он должен стать если не основным девелопером, то уж точно тем, кто ведет этот процесс. «Управлять такими проектами должны люди грамотные, знающие их ­ специ­ фику», — подчеркнул руководитель службы по контролю в области градостроительной деятельности Константин Шумов. Сегодня же, по его словам, подготовленные для площадок градостроительные планы зачастую не соответствуют не только проектам планировки, но и нормативам.

На территории Вавиловского многоэтажные жилые дома соседствуют с деревянными бакаками

Притом что в Красноярске достаточно серьезно готовились к началу реновации, выявляли перспективные площадки, готовили правовую базу, следили за тем, как продвигаются подобные проекты в других регионах, все равно не учли ряд важных вещей. Теперь, например, понятно, что реализация проекта должна проходить сразу, в один момент. Застройщик не должен возвращаться несколько раз на одну и ту же площадку затем, чтобы снести оставшиеся на ней бараки. Участники проектов РЗТ признали, что, планируя свою работу, в перечне тех, кого застрагивает проект, они не учли жителей расположенных на территории новостроек, тех, кто ранее заселился в дома, появившиеся на месте снесенных бараков.

Реновация — проект социальный

В процессе реализации пришло понимание, что реновация — это не только расселение бараков и подготовка проекта планировки для новой площадки, но еще и работа с живущими в этом районе людьми. «На этой территории сегодня есть сложившиеся сообщества, которые формировались десятилетиями, и вдруг жизнь за их окном резко меняется. Поэтому важнейшим в опыте развития застроенных территорий является вовлечение горожан», — считает главный архитектор института «Гражданпроект» Антон Шаталов.

Первая попытка реализовать подобный проект с участием населения пусть и не без сложностей, но реализуется сейчас на правобережье Красноярска, в Большом Вавиловском. «После сноса всех ветхих домов на этой территории под застройку попадают 25 процентов территории, еще 25 процентов сейчас находятся под муниципальными зданиями и сооружениями. И 50 процентов территории заняты старыми домами, главным образом сталинской постройки, — рассказал Игорь Шиманский. — Мы решили, что в таких районах города нужно делать не просто архитектурно-строительные проекты в виде проекта планировки, а дополнение в виде проекта социального. Эта социальная часть проекта подразумевает проведение благоустройства в микрорайоне совместно с администрацией города и жителями. Такого в Красноярске еще не было, это практика, которую мы видели в Европе».

По мнению специалистов, приступать к реновации территорий необходимо иначе, чем это делается сегодня, — сначала обсуждая изменения с жителями и специалистами. «Проект планировки должны рождать более широкие круги специалистов различных профессий и архитекторов, а не только «Гражданпроект», — отметил руководитель проектного бюро «А2» Борис Шаталов, — «Гражданпроект» должен только очерчивать то решение, что прошло через архитектурный конкурс и социальную дискуссию».

По словам участников круглого стола, за рубежом при начале такого проекта принято создавать проектный офис на территории и открывать двери, вовлекая тем самым в работу жителей района. При таком подходе можно услышать многие важные для реализации проекта вещи.

«Города умрут, если не заниматься точечной застройкой, только делать это нужно не хищнически, не ухудшая место, куда ты входишь, а улучшая его, — подчеркнул Борис Шаталов, — Большой Вавиловский уже сейчас демонстрирует во многих аспектах именно это направление. Передовой опыт в открытых попытках работать и взаимодействовать с социумом».

Это сложная работа, но если ей не заниматься, те компании, которые в дальнейшем могли бы принять участие в проекте развития застроенных территорий, посмотрев на опыт первопроходцев, не станут этого делать. Тогда количество ветхих бараков на территории Красноярска будет только расти.