Итоги первого квартала на рынке жилья

Какими оказались первые три месяца этого года для рынка жилья, что происходит со ставками по ипотеке и что сегодня выгодно покупать, обсудили участники круглого стола в редакции газеты «АиФ на Енисее».

Что будет с ценой?

Снижение цены, начавшееся в прошлом году, продолжилось в первые месяцы текущего года, но приобрело другой характер: вместо падения стоимости квадратного метра эксперты сегодня говорят о коррекции в пределах статистической погрешности. «На сегодняшний момент мы наблюдаем на рынке достаточно стабильную ситуацию, колебание цены с начала года составило 1, 5–1, 8%. Рынок вторичного жилья в гораздо большей степени ощущает на себе последствия падения спроса, рынок новостроек меньше проседает в цене», — отмечает генеральный директор информационной компании «Сибдом» Александр Шляхин.

«Составляя свой прогноз на этот год, мы говорили о снижении цены на 10–15% от уровня декабря 2015 года, — рассказывает генеральный директор федеральной риэлторской компании «Этажи» Виктор Мишуров, — наши прогнозы подтверждаются: снижение идет. При этом можно сказать, что падение спроса замедлилось, на рынок начали выходить покупатели. Сложившаяся ситуация действительно благоприятствует покупкам, сегодня лучшее время для совершения покупки чем когда-либо за последние пять лет».

Что ждет ипотеку?

Главный фактор, от которого сегодня зависит спрос на рынке, — доступность ипотеки и готовность населения брать жилищные кредиты. По словам экспертов, объемы ипотеки хотя и снижалась в прошлом году, но происходило это снижение не такими темпами, как во время предыдущего кризиса. «2015 год был сложным для рынка ипотечного кредитования, по всей стране рынок ипотеки упал более чем на 40%, то же произошло у нас в крае, — признает заместитель директора по розничному бизнесу РОО НФ Банк Москвы в Красноярске Александр Непомнящий, — при этом в 2008–2009 годах объемы ипотеки сократились в 3–4 раза».

За прошлый год снизилось и количество кредитов выданных кредитов, и средние суммы, которые заемщики брали у банков на покупку квартиры (в Красноярском крае этот показатель стал ниже на 158 тысяч рублей и сейчас составляет в среднем 1 млн 527 тысяч рублей). Несмотря на это рынок ипотечного кредитования края остается самым емким в Сибирском федеральном округе. По этому показателю, по словам экспертов, наш регион обошел своего давнего соперника в СФО Новосибирскую область.

Программа субсидированной государством ипотеки очень сильно повлияла на рынок недвижимости, льготная ипотека оказалась тем фактором, который позволил сохранить объемы продаж на рынке жилья в прошлом году. В различных регионах на долю этой программы приходилось от 50 до 60% выданных жилищных кредитов. На этот год запланировано существенное увеличение объемов выдачи, максимальный лимит кредитов, выданных через господдержку, был повышен с 700 млрд до 1 триллиона рублей.

«Господдержка сыграла очень значительную роль, — отмечает генеральный директор информационной компании «Сибдом» Александр Шляхин, — в рыночной ситуации люди считают каждую копейку, вопрос цены во многих случаях становится решающим, поэтому, когда заговорили о возможной отмене программы субсидируемой государством ипотеки, на рынке наблюдался рост спроса. Люди, поняв, что программу могут не продлить, ринулись совершать сделки, на рынке был замечен ажиотаж, Росреестр отмечал в феврале рост числа сделок. На сегодняшний день именно благодаря существованию программы господдержки ипотеки в выигрышном положении находится рынок новостроек. Цена квадратного метра на рынке новостроек и готового жилья сближаются. Жилье на вторичном рынке дешевеет быстрее, интерес к новостройкам подпитывается государственной программой. В ситуации, когда цена на новый объект и квартиру на вторичном рынке вполне соизмеримы, люди, естественно, делают выбор в пользу более нового и современного жилья».

Востребованы новостройки

Положение дел, при котором сниженная процентная ставка действует только на рынке первичного жилья, привела к появлению нетипичной для рынка ситуации.

«В феврале существовал очень заметный перекос в пользу новостроек, — отмечает Виктор Мишуров, генеральный директор федеральной риэлторской компании «Этажи». — В структуре проходящих на рынке сделок (если говорить об обычной ситуации) 70% приходится на вторичное жилье и 30% — на сделки с новостройками, в январе-феврале 2016 — го мы фиксировали обратную ситуацию: 60% сделок совершалось на первичном рынке и 40% на рынке готового жилья. Таким образом на рынке сказались негативные ожидания, связанные с возможностью непродления программы льготной ипотеки. Программа государственного субсидирования ипотеки помогла поддержать застройщиков и не позволила произойти череде банкротств. Если бы ее не было, это привело бы к серьезным последствиям. За счет того, что вторичка теряет в цене быстрее, чем новое жилье, на вторичный рынок ушел бы спрос с рынка первичного жилья. Для строителей же важен оборот, остановка продаж для них критична. Если мы не получим ясных сигналов о выходе экономики из кризиса, то, вероятно, программа будет продлена еще один раз».

Началось снижение процентной ставки

Сегодня можно говорить о постепенном снижении ставки по ипотечным кредитам.

По словам экспертов, ставка сейчас уже находится на уровне осени 2014 года. «Базовая ставка по нашему банку составляет 14%, но с учетом преференций у ряда агентств, на вторичном жилье она может опускаться до 13%, — рассказывает заместитель директора по розничному бизнесу РОО НФ Банк Москвы в Красноярске Александр Непомнящий, — Какова будет ее дальнейшая динамика, на данный момент сказать сложно, так как на нее оказывает влияние целый ряд факторов. При этом стоимость фондирования для банков пока не меняется. Если произойдет снижение ставок на привлечение средств, можно будет говорить и о снижении ставок для потребителей».

Банки запустили программы перекредитования

Одновременно с этим ряд банков развернул борьбу за отборных заемщиков, без просрочек по ипотеке, с идеальной кредитной историей: после значительного перерыва на рынке снова начали появляться программы рефинансирования, дающие возможность заемщикам взять ипотеку на погашение кредита в другом банке под сниженный процент.

«Весь объем ипотеки в 2015 году свелся до двум программам — господдержки и программа кредитования на вторичном рынке, в этом году серьезно пополняются линейки банков, появляются новые программы, и рефинансирование заняло здесь свою серьезную нишу, — рассказывает Александр Непомнящий, — В прошлом году большое количество кредитов выдавалось банками заемщикам по ставке 15–16% годовых, сейчас у них появилась возможность перекредитоваться. В нашем банке с марта запущена программа рефинансирования кредитов других банков, ставки по таким программам находятся на уровне ставок по первичным сделкам».

Борьба за качественных клиентов, признают банки, существовала всегда, но теперь она стала более напряженной, в этом сегменте банковских клиентов, которые вовремя расплачиваются по взятым на себя обязательствам, кредитные организации видят сегодня возможность для увеличения своего кредитного портфеля. Поэтому в ближайшее время мы можем стать свидетелями конкуренции за отборных заемщиков.

Задумываться о перекредитовании, говорят эксперты, стоит, если существует заметная разница в платежах между действующим ипотечным кредитом, и тем, что предлагает по программе рефинансирования новый банк. Причем, занимаясь рефинансированием, заемщику есть смысл как сократить размер ежемесячного платежа, так и оставить платеж на существующем уровне, сократив при этом срок выплаты кредита.

Где выгоднее покупать квартиру: на вторичном или на первичном рынке жилья?

О том, что сегодня время покупателя, которые теперь могут никуда не спеша тщательно подходить к выбору объекта, говорится немало. Но где в сложившихся условиях выгоднее искать объект, на первичном рынке или на рынке готового жилья?

«Можно сказать, что баланс между стоимостью заемных средств и стоимостью квадратного метра сейчас более привлекателен на первичном рынке, — констатирует Александр Непомнящий, — Но и по вторичному рынку есть масса предложений с очень хорошей стоимостью, поэтому здесь каждый человек должен решить для себя, что он хочет, в каком районе, какая это должна быть квартира, и уже отталкиваясь от этого, смотреть, какие есть предложения».

В пользу покупки на первичном рынке говорит и наличие спецпредложений от застройщиков. «Застройщики снова начали применять систему, при которой на старте продаж цена заметно ниже и интереснее, чем на стадии готового объекта, — рассказывает Александр Шляхин, — снова стало заметно отличие в цене квадратного метра между одно — и трехкомнатной квартирой и между ценой в новостройкой, которая сдается через несколько месяцев, и той, что будет введена в эксплуатацию через полтора года. Цена вообще стала очень дифференцированной. Тем, кто выходит на рынок, надо понимать, хочешь купить новую квартиру дешево, то и свою на вторичном рынке нужно продавать с учетом рынка, быстрее, дешевле. Некоторые продавцы по-прежнему стремятся реализовать свою квартиру по ценам 2013–2014 годов. На рынке сейчас сложилась достаточно спокойная ситуация, наверное, не лучшая для рынка, для развития которого было бы лучше, если бы он немного рос. Что касается дальнейшего снижения цены, я думаю, оно возможно, но на уровне инфляции. В ближайший год в лучшем случае рынок будет стоять. Доходы населения сейчас не увеличиваются, цена жизни растет, поэтому если ничего кардинальным образом не изменится на международной арене или в экономике страны в таком равновесном состоянии он может оставаться еще долго».