Рынок долевого строительства, по данным стройнадзора

Весь 2015 год и первый квартал 2016-го на рынке новостроек Красноярского края снижалось количество заключенных договоров долевого участия и объемы поступающих на стройку средств — такой вывод следует из отчета службы строительного надзора и жилищного контроля Красноярского края о состоянии рынка первичного жилья. Свою статистику контролирующая организация формирует на основе предоставляемых застройщиками данных.

Того, что прогнозировали в том числе и сами участники рынка, не произошло. Несмотря на существовавшие опасения, что в условиях кризиса часть компаний вынуждены будут заморозить строительство объектов, статистика пока не отражает этого снижения. По данным стройнадзора, в предшествующие годы на территории края работало 110–120 компаний, на конец 2015-го в регионе насчитывалось 109 застройщиков, которые строили 277 многоквартирных домов. Интересно, что количество строящихся объектов в прошлом году не только не уменьшилось, но даже немного выросло по сравнению с 2014 годом (в предшествующий период в службу предоставляли отчетность застройщики 270 строящихся многоквартирных жилых домов).

Застройщики торопятся начать новые объекты

Сохраняется и показатель, по которому принято судить об объемах ввода жилья в следующий период: количество зарегистрированных первых договоров долевого участия на новые объекты в Красноярске. За весь прошлый год застройщиками было начато строительство 88 жилых домов в Красноярске (в предыдущие периоды в среднем в течение года компании начинали порядка 70 строек), в первом квартале этого года уже зарегистрированы договоры долевого на 36 новых объектов. Правда, рост этот объясняется не оптимизмом отдельных застройщиков, а готовящимися изменениями в 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов», которыми ужесточаются требования к строительным компаниям. В преддверии нововведений компании постарались заключить первые договоры на новые дома, чтобы продолжать работать по прежним правилам (объекты, строительство которых началось до вступления в силу изменений, будут строиться на действующих сегодня условиях).

Инвестиции в недвижимость снизились

При этом в отчете службы стройнадзора содержатся цифры, напрямую свидетельствующие о кризисе: в период нестабильности в экономике снизились объемы привлеченных инвестиций в строительство.

Хотя самих объектов меньше не стало и сегодня на территории края строится сколько же, сколько в достаточно удачно складывавшемся для отрасли 2014 году, объем привлеченных на стройку средств упал почти на треть: с 46,4 миллиарда рублей, привлеченных застройщиками в 2014 году, до 35,5 миллиарда рублей (результаты 2015 года). Сократилось количество заключенных договоров долевого участия в строительстве: на конец 2015 года было зарегистрировано 11,9 тысячи договоров, за год до этого их было 18,3 тысячи. Выросшие риски заставили население осторожнее подходить к выбору объекта для приобретения, большинство стремится купить объект на высокой стадии готовности. До этого момента застройщикам приходится больше строить на собственные средства.

Увеличился и другой негативный показатель — количество расторгнутых договоров долевого участия в строительстве, за 2014 год было расторгнуто 511 договоров, в 2015 году жители края расторгли 773 договора с застройщиками. У населения изменились доходы, снизилась цена на жилье на первичном рынке, и если несколько лет назад участник долевого строительства заключал договор с застройщиком по одной цене, то сегодня на те же деньги он может купить большую квартиру, поэтому, если строительство объекта движется медленными темпами, а сама строительная готовность ненамного отличается от той, что была на момент подписания договора, в ряде случаев дольщики хотят вложенные средства возвратить и обращаются к застройщику. Если договор не расторгается добровольно, дольщик стремится вернуть средства в судебном порядке.

Количество строящихся квартир-студий продолжает расти

Одним из последствий кризиса является рост количества квартир в строящихся домах, в условиях снижения доходов населения востребовано только самое недорогое жилье. Строители на это изменение реагируют и сдают целые жилые комплексы, полностью состоящие из наиболее доступных по цене малогабаритных квартир. «Эта тенденция впервые начала проявляться во время предыдущего кризиса в 2008 году, — рассказывает начальник отдела надзора за долевым строительством службы строительного надзора и жилищного контроля Красноярского края Елена Хамардюк. — В 2013 году стали более востребованы двухкомнатные квартиры, и объем малогабаритного жилья начал было снижаться, но начиная с 2014 года кривая на графике снова поползла вверх, показывая увеличение количества малогабаритного жилья. На конец 2014 года в объектах, по которым компании подавали в службу отчетность, было 67 782 самостоятельные части, в отношении которых заключались договоры участия в долевом строительстве, на конец 2015 года их было 71 455».

Застройщики переносят сроки ввода домов в эксплуатацию

Компании переносят сроки ввода объектов в эксплуатацию. Надо сказать, что случаи, когда застройщики отодвигали сроки сдачи объекта, существовали и раньше, но сейчас их стало явно больше. «Если раньше в Красноярске насчитывалось три — пять компаний, которые строили дома вялотекущими темпами, то по итогам прошлого года 17 застройщиков допустили нарушение сроков по 33 многоквартирным домам. Первоначально эти дома должны были сдаваться в четвертом квартале 2015 года, но в настоящее время ряд из них имеет недостаточную строительную готовность и, вполне вероятно, не будет сдан и в первом полугодии 2016-го, — рассказывает Елена Хамардюк. — При этом в этом списке есть застройщики, которые, как мы считаем, завершат строительство в первом полугодии. Свои объекты должны сдать ТСЖ «Ленинградец», «ФБК» получила заключение стройнадзора по дому 3а в микрорайоне Бугач, на высокой стадии строительной готовности находится дом № 3. Сложившаяся ситуация требует активизации строительства, но у власти мало рычагов, для того чтобы воздействовать на застройщика и как-то его понуждать, если у компании недостаточно средств для продолжения работ. Учитывая, что практически все застройщики перешли на расчеты со своими подрядными организациями квадратными метрами, только за материалы они платят живыми деньгами, ситуация имеет место».

Дольщикам, которые оценивают положение дел на конкретных стройках, в службе строительного надзора советуют обращать внимание на несколько факторов: на то, сменилась ли на объекте подрядная организация (это может повлечь за собой увеличение сроков строительства), на то, какими темпами ведутся работы.

«Если объект находится на высокой стадии, при этом у застройщика нет сложностей с получением технических условий, то есть не существует препятствий для ввода объекта в эксплуатацию, которые не зависели бы от строительной компании, с 99-процентной вероятностью можно сказать, что застройщик свои обязательства выполнит и объект будет завершен, — объясняет Елена Хамардюк. — Если же есть вопросы с ресурсоснабжением, если ресурсоснабжающая организация выдавала техусловия с расчетом, что новый объект будет подключен к сетям, при условии что пройдет модернизация ее собственных объектов, но этих работ не провела, со сдачей этого объекта возможны проблемы».

В ряду прочих далеких от позитива показателей есть в этой статистике и положительная динамика: в последнее время выросло количество исполненных договоров долевого участия в строительстве, рост по сравнению с 2014 годом составил 43,7%: в 2015 году застройщики исполнили свои обязательства по 14 367 договорам против 9995 в 2014 году. «Это связано с тем, что в 2015 году было введено в эксплуатацию жилья больше, чем в 2014-м. В 2015 году доля многоквартирных домов была больше, чем ИЖС, увеличилось количество объектов в домах», — отмечает Елена Хамардюк.

Итоги первого квартала 2016-го

В первом квартале 2016 года картина уже совершенно другая: количество застройщиков, пусть и незначительно, но сокращается. По данным службы строительного надзора, в Красноярском крае стало на 5% меньше строительных компаний. Снижается и число возводимых этими застройщиками жилых домов. Если в первом квартале 2015 года в регионе насчитывалось 298 строящихся объектов, то на первый квартал 2016-го их было 276.

Продолжает уменьшаться количество подписанных с инвесторами договоров долевого участия в строительстве, в первом квартале 2016 года в Красноярском крае их количество сократилось на 16%, а сумма привлеченных строителями средств — на 14%, с 8,8 миллиарда рублей до 7,5 миллиарда.

Притом что объемы поступающих на стройку средств сокращаются, расходы строителей на покупку стройматериалов растут. За три месяца 2016 года застройщики потратили на 10,6% больше, чем за тот же период в прошлом году (1,7 миллиарда рублей против 1,6 миллиарда).

Самое значительное падение в этой статистике отмечено в объеме средств, потраченных строителями на оплату оказанных услуг. Большинство застройщиков к этому моменту перешли на расчеты с подрядчиками построенными квартирами. Это нашло отражение в статистике стройнадзора, объем средств, потраченных на оплату услуг, сократился на 27,9%, с 5,7 до 4,1 миллиарда рублей.

Продолжится эта тенденция или нет, станет понятно из последующих отчетов, окончательные выводы можно будет сделать по итогам года.