Особенности обменных сделок в кризис

Во время кризиса на рынке недвижимости широкое распространение получают обмены. Меньшая, чем при покупке квартиры с нуля, доплата, небольшой размер ипотечного кредита и, как следствие, более простое его одобрение банком приводят к тому, что число обменных сделок в последнее время растет.

На обмены всегда приходилась значительная доля в общем числе сделок на рынке, но сегодня их стало явно больше и у них появились свои особенности. Во-первых, при проведении обменов покупатели теперь стараются использовать небольшие суммы доплаты. «Большинство альтернативных сделок сейчас происходит с недорогими квартирами, для покупки которых требуется небольшая доплата: «гостинки» меняют на однокомнатные, однокомнатные на двухкомнатные, — говорит специалист компании «ГРАНТА-­недвижимость» Валерий Коняхин. — Если для внесения доплаты нужен ипотечный кредит, стараются брать небольшие суммы, до полутора миллиона рублей, притом что раньше сумма кредита могла доходить и до трех миллионов. Таких случаев, чтобы при обмене продали бы что-то маленькое, а взамен купили трехкомнатную квартиру, в нашей практике в последнее время нет».

Прямых обменов почти нет

Во-вторых, сложности, которые испытывают продавцы при поиске покупателей, заставили вспомнить о явлении, о котором за предыдущие несколько лет все успели порядком забыть, — прямом обмене. В последнее время продавцы в своих объявлениях все чаще стали указывать: «Продам или обменяю квартиру», — при этом на практике прямых обменов, когда одна квартира меняется на другую с доплатой, по информации специалистов, на рынке почти нет.

«Вероятность того, что человек найдет вариант для прямого обмена, очень низка, ведь шансов на то, что обеим сторонам сделки понравятся квартиры, которые предлагаются в качестве варианта для обмена, немного. Поэтому в большинстве случаев обмен происходит через куплю-продажу, сначала находится покупатель на свой объект, затем уже, исходя из суммы продажи и суммы доплаты, подыскивается вариант на замену», — объясняет Валерий Коняхин.

В-третьих, интересное предложение в районах новостроек стимулирует покупателей на смену места жительства. Притом что обычно люди привязаны к тому району города, в котором живут, и поэтому при обмене, как правило, стараются переехать в более комфортное жилье в том же районе, сейчас стали появляться случаи, когда, занимаясь улучшением жилищных условий, красноярцы из старого фонда стали переезжать в Солнечный. «Новостроек в Солнечном сегодня много, цена там достаточно привлекательная. Если в центре двухкомнатная «хрущевка» в хорошем состоянии может стоить два с половиной миллиона рублей, то в Солнечном за те же деньги можно купить квартиру новой планировки или вообще в новостройке, поэтому покупатели идут на такой переезд», — говорит Валерий Коняхин.

Межрегиональных обменов стало больше

Наконец, популярность начинают приобретать межрегиональные альтернативные сделки, когда, продав квартиру в Красноярске, объект на замену покупатели приобретают уже в другом городе. Если раньше сделки, заканчивающиеся покупкой квартиры в другом городе, всегда составляли совсем незначительную часть в практике риелторских компаний, то сейчас количество иногородних обменов растет.

В недавно опубликованной статистике московского Центра межрегиональных сделок агентства «Миэль» говорится, что 20% региональных клиентов, которые при помощи этой компании в начале 2016 года приобретали квартиры в Москве, — красноярцы. Опрошенные «Сибдомом» специалисты, правда, считают, что эти данные не свидетельствуют о том, что наметилась какая-то массовая миграция из Красноярска. Скорее, дело в том, что московское агентство активнее всего работает именно с красноярскими партнерами. Но то, что количество межрегиональных сделок стало больше, можно сказать совершенно точно.

В красноярском отделении Сбербанка количество клиентов, желающих приобрести квартиру в другом городе, в 2015 году по сравнению с 2013–2014 годами увеличилось на 15–20%, рассказали в пресс-службе банка. При этом подавляющее большинство (95%) всех ипотечных кредитов, выдаваемых красноярским отделением Сбербанка для проведения межрегиональных сделок, было получено жителями Норильска.

Причин растущей популярности иногородней недвижимости несколько, отмечают риелторы. Во-первых, снижение цены, не обошедшее стороной и столичные города, сделало приобретение квартиры в Москве и Санкт-Петербурге более реальным для красноярцев. В обоих городах в прошлом году были сданы в эксплуатацию большие объемы построенного жилья, и теперь застройщики, чтобы привлечь покупателей, предлагают скидки и разрабатывают интересные акции. Еще несколько лет назад максимум, на что мог рассчитывать красноярец, продав свою трехкомнатную квартиру в краевом центре, — это жилье в ближнем Подмосковье. Сегодня количество новых объектов экономкласса в Москве растет, в столице строятся панельные дома, и переезжающий может стать обладателем квартиры пусть не в самом престижном районе, но в городе. Все это не могло не отразиться на общем объеме межрегиональных сделок.

«Каких-либо препятствий в получении ипотечного кредита на приобретение квартиры в другом городе не существует. Основная особенность приобретения квартир в другом регионе заключается в том, что клиенту не обязательно выезжать туда для оформления документов, документы готовятся дистанционно (при покупке на первичном рынке у застройщика). Клиенту достаточно получить положительное решение по кредиту, а остальное согласование происходит в электронном виде (для согласования сделки профильными подразделениями достаточно договора долевого участия, направленного по почте в адрес сотрудника банка). Агентства недвижимости, работающие с межрегиональными сделками, всю необходимую информацию клиенту предоставляют у себя в офисе», — пояснили в красноярском отделении Сбербанка.

Куда переезжают жители края?

В списке регионов, которые традиционно выбирают для переезда красноярцы, выделяются три основных направления: Москва (и Подмосковье), юг России (Краснодар, Сочи и Крым), а также Санкт-Петербург.

У межрегиональных сделок существуют свои особенности, связанные с тем, что для успешного обмена необходимо знать рынок недвижимости другого города, иначе велика вероятность стать владельцем неликвидной квартиры по завышенной цене, кроме того, в разных регионах процесс проведения сделки происходит по-разному: кто именно платит риелтору, покупатель или продавец, каков размер комиссии и как происходит расчет за квартиру — все это различается в зависимости от региона совершения сделки.

«Межрегиональные сделки с недвижимостью недаром считаются одним из наиболее сложных видов операций с жильем. Ведь в данном случае решение и без того непростой задачи осложняется географической отдаленностью объектов и их собственников друг от друга. Соответственно, усложняется и организация процесса», — рассказывает специалист по работе с межрегиональными партнерами компании «АРЕВЕРА-Недвижимость»

Олеся Кочукова.

При межрегиональном обмене гораздо выше вероятность ошибки. «Обычно, выбирая вариант для переезда, люди ошибаются с оценкой, где-то они неправильно представляют себе районы другого города, где-то реагируют на газетные объявления, размещенные специально в расчете на то, чтобы привлечь покупателей, и если в Красноярске они живут в хорошей квартире в центре города, то считают, что при переезде, почти не доплатив, переместятся в квартиру с видом на Кремль, — рассказывает директор по развитию компании «Кром» Максим Омельянчук. — Реальность, как правило, отличается от этих представлений. И Санкт-Петербург, и Москва в целом, конечно же, значительно дороже Красноярска. Хотя в этих городах можно найти интересные предложения, есть районы новостроек, недорогие варианты, которые по цене вполне сопоставимы с нашим городом».

С чего нужно начинать заниматься обменом

Общего порядка, с чего начинать такую сделку, с поиска покупателя на свою квартиру или с выбора нужного варианта, не существует. «У каждого клиента ситуация с приобретением жилья в другом городе складывается индивидуально: у одних все начинается с поиска покупателя на свою недвижимость, у других — с поиска объекта для приобретения в другом городе, а у некоторых поиск покупателя и объекта проходит одновременно», — говорит Олеся Кочукова.­

При выборе подходящего варианта специалисты советуют всегда отталкиваться от цели покупки. «Как и при покупке квартиры в Красноярске, объект нужно выбирать в зависимости от цели, которую вы перед собой ставите: одно дело, если жилье приобретается ребенку, который едет учиться в Санкт-Петербург, и тогда нужно отталкиваться от одних критериев, другое — если вы выбираете вариант для себя», — объясняет Максим Омельянчук.

В любом случае, начать эксперты рекомендуют с экскурсии в город, который вы наметили для переезда, с того, чтобы оценить районы, посмотреть квартиры, побеседовать с местными жителями. «Если мы говорим про Санкт-Петербург, то это очень большой город, он растянут территориально, и если в объявлении указано: «Пять минут на метро от центра», — в реальности это может быть так далеко, что, кроме как на метро, до этого места из центральных районов не добраться, — говорит Максим Омельянчук. — Кроме того, существует своя специфика, в городе большое количество мостов, есть районы у Васильевского острова, где весь год дуют холодные ветра, и эти обстоятельства следует учитывать при выборе».

Наконец, в отличие от Красноярска, далеко не все застройщики в других регионах работают по 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов», с инвесторами заключаются договоры предоплаты, и тут нужно понимать существующие риски. «Существуют два варианта, первый — если в этом городе у семьи есть знакомые, и тогда стоит обратиться к ним, второй — консультация специалистов, которые сами живут в этом городе и могут предоставить по нему полную информацию, — объясняет Максим Омельянчук. — Мы сейчас выстроили отношения с компаниями, которые способны дать нашим клиентам подробную консультацию».

В Интернете можно встретить рекламные объявления о продаже квартиры в новостройках в центре Санкт-Петербурга за 1,3 миллиона рублей или в Подмосковье за 3,2 миллиона рублей. Можно услышать, что цены в Красноярске примерно равны стоимости квадратного метра в Санкт-Петербурге. Но насколько все эти заявления реальны? На что можно рассчитывать уезжающему жить в Санкт-Петербург, если он продает, к примеру, типовую квартиру в Красноярске?

«Выбор квартир в новостройках Санкт-Петербурга широкий, все здесь зависит от бюджета покупки и предпочтений самих покупателей, — рассказывает Олеся Кочукова. — За последний год цены на первичном и вторичном рынке Санкт-Петербурга изменялись по-разному. Если на первичном рынке значительных изменений не произошло, то на вторичном рынке были отмечены довольно противоречивые тенденции. Многие объекты подешевели, некоторые — весьма существенно (на 15–20 процентов). Процесс удешевления всегда идет рука об руку с «вымыванием» ликвидных объектов, так что мы не рекомендуем затягивать с покупкой жилья на вторичном рынке. Цены на вторичные объекты с инвестиционным потенциалом начинаются от трех миллионов рублей. По понятным причинам наиболее часты покупки в нижнем сегменте, со стоимостью от одного миллиона рублей. Такое жилье можно найти на границе города, де-юре — на территории Ленинградской области. Такое местоположение теперь отнюдь не означает плохой транспортной доступности — некоторые объекты расположены в пяти минутах ходьбы от метро. Здесь с покупкой также имеет смысл поторопиться, пока ситуация стабильна».

При проведении межрегионального обмена собственник зачастую работает с двумя агентствами недвижимости: одно помогает ему продать недвижимость в своем городе, а второе подыскивает подходящий вариант для переезда. «Одна из задач агентства — передать клиента в надежные руки проверенных партнеров — лидеров локальных рынков. Такое сотрудничество максимально защищает интересы клиентов при непростой сделке, какой является переезд или обмен, и гарантирует оптимальное решение их жилищного вопроса», — объясняет Олеся Кочукова. Сегодня красноярские агентства для проведения альтернативных обменов заняты выстраиванием партнерских отношений с компаниями из других регионов, ведь, по оценкам специалистов, со временем межрегиональных сделок будет становиться все больше.