Какие планы у ведущих игроков рынка ипотечного кредитования в 2016 году?

За последние несколько лет ипотека получила настолько большое развитие, что то, как будет складываться ситуация на рынке жилья, сейчас во многом зависит от доступности жилищного кредитования для населения и спроса на ипотечные кредиты.

Что будет с льготным кредитованием после 1 марта, когда начнет действовать обновленная программа ипотеки с господдержкой и каковы планы ведущих игроков рынка ипотечного кредитования на этот год?

Программа «Ипотека с господдержкой» продлена еще на год. Об этом официально объявили представители Минстроя России. Несмотря на то, что в рамках этой программы по сниженной ставке кредитуется только покупка квартир в новостройках, льготная ипотека оказывает влияние в том числе и на рынок вторичного жилья. Дело в том, что зачастую, чтобы купить квартиру в новостройке, покупателям сначала нужно продать имеющееся у них жилье.

«В начале прошлого года мы наблюдали снижение спроса и покупательской способности населения, спрос начал восстанавливаться только к концу второго квартала, и первым драйвером этого процесса стало начало работы программы «Ипотека с господдержкой», она достаточно серьезно подтолкнула спрос на рынке первичного жилья, — рассказал управляющий красноярским отделением Сбербанка Александр Абрамкин. — Она сразу заработала, и большое количество клиентов воспользовались этой возможностью. Рынок ожил, оживление стало заметно и по другим программам, лучше стало продаваться вторичное жилье».

Банкам по-прежнему интересны заемщики

В планах банка — не только не снижать объемов ипотечного кредитования, но и увеличить выдачу ипотеки в этом году.

«На сегмент ипотеки мы возлагаем достаточно серьезные надежды, — говорит Александр Абрамкин, — по сравнению с 2014 годом мы приросли на 30 процентов, я надеюсь, что мы сохраним эту динамику и даже увеличим ее в текущем году. При этом мы стараемся стимулировать и первичный, и вторичный рынок жилья. В 2015 году мы проводили ряд акций, меняли продукты, стимулировали рынок вторичного жилья. Только когда оба рынка развиваются одновременно, в целом получается хорошая картина».

За 2015 год Восточно-Сибирским банком Сбербанка России в общей сложности были выданы жилищные кредиты на сумму 15,5 миллиарда рублей, и 30% этих займов предоставлено именно по программе субсидированной государством ипотеки. По итогам года Сбербанк занимает 60% рынка кредитования недвижимости в Красноярском крае.

«2016 год для нас начался достаточно активно, только за январь мы выдали 532 ипотечных кредита жителям края, из них 51 кредит — льготная ипотека», — отмечает Александр Абрамкин.

Второй основной игрок рынка ипотечного кредитования в регионе — банк «ВТБ 24» — выдал в Красноярском крае за прошедший год 4 439 ипотечных кредитов на общую сумму 6,8 миллиарда рублей и планирует увеличивать объемы ипотечного кредитования. «При этом речь не идет о стремительном росте объемов, скорее, это будет небольшое поступательное движение», — пояснили в пресс-службе банка.

Несмотря на кризис и сопутствующее ему снижение доходов населения, банки не ужесточают требования к заемщикам. Уровень одобрения заявок по ипотечным кредитам, как рассказали представители Сбербанка, на сегодняшний день составляет порядка 80%.

При оценке клиента принимается во внимание уровень дохода, то, есть ли у человека другие кредиты и какие они, какова накопленная к этому моменту кредитная история потенциального заемщика. Кроме того, анализируется закрытая информация, которую имеет андеррайтер. «Рассматривается деятельность предприятия: насколько стабильна заработная плата, да, сегодня все может быть хорошо, но в дальнейшем у предприятия возможны проблемы, что скажется на доходах потенциального клиента. И это также учитывается при принятии решения», — рассказала заместитель управляющего головным отделением Сбербанка по Красноярскому краю Светлана Туровец.

Ставка по льготной ипотеке может вырасти

Пока окончательные условия программы, по которым будут выдаваться кредиты в текущем году, не озвучены, поэтому неясно, будут ли в ней предусмотрены дополнительные меры поддержки. Так, застройщики настаивали на том, чтобы программа была не просто продлена, но и одновременно был снижен до 10% минимальный размер первоначального взноса по кредиту, сейчас по условиям этой программы при покупке квартиры заемщики должны иметь не менее 20% собственных средств.

Точно известно одно: правительство собирается изменить размер компенсации, которая выделяется участвующим в программе банкам. Это не может не повлиять на конечную ставку для потребителей. Чтобы банки могли выдавать заемщикам кредиты по льготной ставке, в рамках программы «Ипотека с господдержкой» государство компенсировало банкам разницу между существующей рыночной и льготной ставкой.

«Есть понимание, что эта компенсация банка будет снижена на 1,5 процентных пункта, вероятно, это приведет к корректировке конечных ставок для потребителей, но оно будет незначительным. Все заинтересованы, чтобы ставка была действительно льготной для потребителя. Мы прогнозируем небольшой рост ставки», — рассказал Александр Абрамкин.

«Не думаю, что в связи с продлением программы ипотеки с господдержкой нас ожидает всплеск спроса на рынке первичного жилья, но для тех, кто собирался брать ипотеку для покупки квартиры на первичном рынке, сохранение программы — это, безусловно, положительный момент, — отмечает заместитель генерального директора агентства «АРЕВЕРА-Недвижимость» Ирина Томаровская. — Потому что это действительно очень хорошие условия. Никогда даже до кризиса таких условий, при которых проценты на кредит на первичном рынке были бы ниже, чем на вторичное жилье, не было. Ставки на рынке новостроек всегда оставались выше на 1,5–2 процентных пункта. В эти ставки банки закладывали риски, связанные с возможностью незавершения строительства объекта. Поэтому, если у кого-то сейчас есть потребность в приобретении квартиры на первичном рынке, стоит этим предложением воспользоваться. Тем более что сегодня есть из чего выбирать: в Красноярске строится достаточно много нового жилья. Строительные компании формируют интересное и по цене, и по своим потребительским характеристикам предложение».

В Сбербанке рассчитывают, что перерыва между двумя программами, когда старая программа уже прекратила действовать, а новая еще не вступила в силу, не будет, и обновленная льготная ипотека заработает уже с марта этого года.

Как складывается ситуация на рынке жилья?

Что касается текущей ситуации на рынке жилья, то в первый месяц этого года Росреестр фиксирует снижение числа сделок по сравнению с 2015 годом. Единственный показатель, который увеличивается в этой официальной статистике, — число уступок права требования. Он в январе вырос на 16%.

Остальные показатели демонстрируют снижение: количество переходов прав собственности на вторичном рынке снизилось на 14%, с 1531 (данные января 2015 года) до 1313 (данные за январь 2016 года). Число зарегистрированных ипотечных договоров на вторичном рынке в январе 2016 года по сравнению с первым месяцем 2015 года стало меньше на 5% (564 и 533 соответственно). Значительнее всего (на 38%) упало количество зарегистрированных договоров долевого участия в строительстве, с 1113 до 682 — в январе 2016 года. Наконец, ипотека на первичном рынке снизилась на 3%, с 204 до 196 зарегистрированных договоров.

Не привела к росту числа сделок в начале этого года новость о том, что программу ипотеки с господдержкой могут не продлить. Ажиотажного спроса, который в связи с этим отмечали в других регионах, на красноярском рынке не было.

«Спрос в начале этого года сохраняется на том же уровне, что и в декабре 2015-го, рынок достаточно активный, конечно, с поправкой на кризис. На этом рынке есть и продавцы, и покупатели, по-прежнему основная масса (до 80 процентов) сделок — альтернативные, — рассказывает Ирина Томаровская. — Большинство сделок, которые проходят с участием нашего агентства, происходят на вторичном рынке. Прежде всего, это связано с тем, что здесь сейчас более интересная цена».

При этом эксперт отмечает появление новой тенденции — покупатели стали тратить меньше времени на поиск объекта. «Мы заметили, что принятие решения по выбранному объекту происходит достаточно быстро, — говорит Ирина Томаровская. — Если покупатель находит подходящий исходя из его требований и финансовых возможностей вариант, выбор он делает гораздо быстрее, чем еще четыре — пять месяцев назад. Тогда покупатели могли рассматривать очень много объектов, прежде чем останавливались на одном».

Цены снижаются уже не так быстро

Поскольку изменений в состоянии экономики не произошло, сохраняется ситуация нестабильности, стоимость недвижимости продолжает снижаться.

«Тренд на снижение цены сохраняется, но темп этого снижения существенно сократился, — говорит Ирина Томаровская. — И сейчас снижение цены происходит не так быстро, как в прошлом году. Причем цену продавцы снижают не на стадии переговоров, а в момент открытия сделки. Это так называемое «бонусное снижение», когда продавец понимает, что перед ним реальный покупатель, и стимулирует его совершить покупку, договариваясь снизить цену объекта на 50–100 тысяч рублей. Я думаю, что в первом квартале снижение цены продолжится, нет никаких предпосылок, которые позволили бы ждать роста стоимости квадратного метра. При этом сейчас собственники легче соглашаются с нашей экспертной оценкой стоимости квартиры, очень немногие из них настаивают на более высокой цене, чем мы рекомендуем. Потому что в прошлом году было немало примеров, когда продавец не готов был снижать стоимость квартиры, когда к нему приходил реальный покупатель, в результате через полгода ему затем приходилось продавать квартиру еще дешевле. Сейчас таких случаев крайне мало, а когда продавцы выходят на рынок с адекватной ценой, покупатели быстрее принимают решение. Интересных предложений сегодня достаточно. Даже двухкомнатные квартиры уже можно найти по цене 1,5–1,7 миллиона рублей, разумеется, это не массовое предложение и речь не идет о престижных районах, но такие объявления появляются».

Если у семьи есть потребность в улучшении жилищных условий, эксперты советуют сложившейся ситуацией воспользоваться.