Капитальный ремонт: работа над ошибками

Новую для себя финансовую нагрузку в виде платежей в фонд капитального ремонта жители Красноярска приняли настороженно. В течение 2015 года не раз звучали сомнения в необходимости программы, настроения горожан выразились и в задолженностях по ежемесячным взносам. Первый же год реализации программы капремонта вскрыл ее слабые места — прежде всего, нехватку денег, опыта и недоработки в нормативной базе.

Капитальный ремонт многоквартирных домов стартовал в крае с марта прошлого года, когда региональным правительством был утвержден краткосрочный план капитального ремонта общего имущества домов на 2015 год. В план вошли 138 многоквартирных домов, в 23 из них был запланирован один из самых дорогостоящих видов ремонта — замена лифтов.

На капитальный ремонт домов, вошедших в первый краткосрочный план, в 2015 году планировалось потратить 461,7 миллиона рублей, из которых средства собственников составили 308 миллионов, бюджетные средства — 153 миллиона. В 2015 году край получил господдержку на капитальный ремонт из средств Фонда реформирования ЖКХ в объеме 22 миллиона рублей, кроме того, из краевого бюджета было перечислено 130 миллионов рублей, и именно на эти средства будут отремонтированы 80 лифтов в многоквартирных домах на территории пяти муниципальных образований края.

Сбор взносов на капитальный ремонт к декабрю 2015 года составил 74% (в начале 2015 года оплачивалось 62% начисленных сумм). Самыми активными участниками были органы местного самоуправления (76,3%), физлица выплатили 75,3% начислений. На спецсчетах уровень сборов составил 61%. С середины 2015 года краевой фонд капитального ремонта начал начислять пени. Сейчас ведется претензионная работа с неплательщиками, в суд подано 52 иска.

Программа капремонта 2015 года: промежуточные итоги

В связи с недостоверными данными управляющих организаций о техническом состоянии многоквартирных домов у органов местного самоуправления не с первого раза получилось сформировать краткосрочный план на 2015 год, он был подготовлен лишь в конце марта. Было очевидно, что за год реализовать множество мероприятий по регламентам, предусмотренным жилищным законодательством, невозможно, поэтому начало работ было запланировано на 2015 год, окончание — на 2016-й.

В 2015 году была разработана проектно-сметная документация на выполнение работ в 115 домах. Состоялись конкурсы на строительно-монтажные работы. В 71 доме были начаты строительно-монтажные работы, к этому моменту завершились они в 21 доме, причем комиссия подписала акты приемки работ только в пяти домах, на остальных 16 объектах члены комиссии еще проверяют качество ремонта. В части квартир при выполнении работ подрядчики допустили подтопления и другие неприятности, по договору с фондом капитального ремонта подрядные организации должны привести помещения в надлежащее состояние.

Окончание всех обозначенных в плане на 2015 год работ намечено на декабрь 2016 года. По 44 домам работы будут продолжены в этом году дополнительно к краткосрочному плану 2016 года — это мягкие крыши, которые осенью прошлого года нецелесообразно было начинать, и системы теплоснабжения, требующие определенной наладки (такие работы было решено начинать с завершением отопительного сезона).

Работы по лифтам также планировалось начать в 2015 году, но решение, будут ли выделяться средства господдержки и в каком объеме, принималось очень долго, только в ноябре региональный фонд капитального ремонта получил окончательные документы и, чтобы не затягивать дело, конкурсы проводил сразу на проектирование и строительно-монтажные работы в одном блоке под ключ.

«В прошлом году на ПСД мы торговали около пяти миллионов, на СМР отторговали на сегодняшний момент 253 миллиона», — отчиталась о проведенных конкурсах генеральный директор Регионального фонда капитального ремонта многоквартирных домов на территории Красноярского края Нина Авдеева в ходе круглого стола, посвященного первому опыту реализации региональной программы капитального ремонта, который состоялся в рамках ежегодного Архитектурно-строительного форума.

По информации Нины Авдеевой, в конкурсах краевого фонда капитального ремонта подрядные организации из других субъектов Федерации составили 19%, 49% — красноярские организации и 32% — предприятия, работающие на территории края.

Большого количества участников конкурсы по капитальному ремонту не привлекли. На проектные работы за весь 2015 год заявилось всего пять организаций, из них только две — АО «Красноярский ПромстройНИИпроект» и ООО «КРАСПИК» — соответствовали требованиям регионального оператора. Им-то и выпала ответственная работа — создать первые в крае проекты капитального ремонта многоквартирных домов.

В 2016 году отремонтируют в три раза больше домов, чем в 2015-м

Поскольку большая часть работ по капитальному ремонту имеет сезонный характер, фонд учел свою прошлогоднюю ошибку, и краткосрочный план на 2016 год был утвержден заранее, в октябре 2015 года. В него вошли 447 многоквартирных домов в 38 муниципальных образованиях с общим объемом финансирования 1,7 миллиарда рублей (1,3 миллиарда рублей обеспечили собственники помещений, 400 миллионов выделено из бюджета). На программу капитального ремонта в 2016 году так же, как и в прошлом, предусмотрена господдержка — в краевом бюджете заложено 100 миллионов рублей на ремонт лифтов.

Собственники всех домов, включенных в план ремонта на 2016 год, уже согласовали предложения регионального фонда по капитальному ремонту. Фондом определены подрядчики на изготовление проектов по 85% домов. После того как будут готовы проекты, начнется отбор подрядчиков на строительно-монтажные работы — по планам фонда, это должно произойти уже в марте.

В июне фонд планирует приступить к формированию краткосрочного плана на 2017 год и разработать краткосрочный план на следующий год на уровне органов местного самоуправления до 1 мая, до 1 июля должен появиться сводный план, что позволит начать процедуры по отбору проектных организаций на 2017 год еще раньше.

Кроме того, в этом году предстоит разработать новую редакцию региональной программы капитального ремонта на трехлетний период. В ней будут учтены основные изменения, которые были внесены в Жилищный кодекс в 2015 году. В числе прочих дополнений фонд рассмотрит вариант перехода на комплексный капитальный ремонт конкретного многоквартирного дома.

Проблемы начального этапа

Учитывая, что все участники процесса не имели опыта, неудивительно, что капитальный ремонт на первых порах шел с пробуксовкой.

На начальном этапе и органы местного самоуправления, и управляющие компании дистанцировались от программы капитального ремонта, считая его проблемой одного регионального оператора. «Мы столкнулись с тем, что потеряли иногда месяцы на том моменте, чтобы завести подрядную организацию на дом, из-за непонимания управляющей компании, — рассказала генеральный директор Регионального фонда капитального ремонта многоквартирных домов на территории Красноярского края Нина Авдеева. — Например, одна управляющая компания даже потребовала медицинские справки от всех участников, кто будет стучать на крыше молотком. Очень много было такого непонимания». Ресурсоснабжающие организации тоже оказались не готовы, отмечает Нина Авдеева.

Технических паспортов не было, проектировщикам, выходя на дом, приходилось рисовать оси и начинать обмеры с нуля, это тоже затянуло сроки, признает Нина Авдеева. Самой большой технической проблемой в фонде капитального ремонта называют необходимость готовить проектные решения для домов 50–60-х годов постройки в соответствии с современными строительными нормами и правилами. Однако сметная стоимость согласно выполненным проектам нередко превышает предельную. Сказывается непрогнозируемый рост цен на строительные материалы и оборудование, фактическое отсутствие развитой стройиндустрии на территории региона. Существующие производители не готовы поставлять необходимое количество материалов. При этом нынешний размер взносов не отвечает требованиям, предъявляемым к капитальному ремонту. Проектным организациям приходилось выполнять до семи вариантов проекта, чтобы уложиться в предельную проектную стоимость, которую фонд может оплатить.

Свою лепту в затянувшийся капитальный ремонт внесла и низкая квалификация части подрядчиков, которые привыкли работать по-своему и в чертежи заглядывали, лишь получив предписание. Принимались работы только в соответствии с проектом, что привело к новым потерям времени. «В некоторых случаях приходилось снимать шифер и переделывать деревянные конструкции сначала, — сообщила генеральный директор краевого фонда капитального ремонта Нина Авдеева. — Думаю, на следующих домах эти подрядчики не повторят таких ошибок».

Уже в этом году, чтобы краткосрочный план капитального ремонта на 2016 год не провалился, как предыдущий, должно быть налажено взаимодействие краевого министерства строительства и ЖКХ, регионального оператора капитального ремонта, органов местного самоуправления, подрядчиков, управляющих, ресурсоснабжающих и общественных организаций. Также предстоит дорабатывать нормативную правовую базу и добиться увеличения собираемости взносов на капремонт до 80% — это позволит отремонтировать большее количество домов, поскольку уровень сбора взносов является одним из критериев включения дома в краткосрочный план.

Грядущие изменения в законодательство в части взносов на капремонт

Предлагается не устанавливать в крае льготный период по уплате взносов на капитальный ремонт для новостроек, что обусловлено накопительной системой средств на капремонт (любому новому дому уже через 10–15 лет понадобится первый капитальный ремонт).

Еще одна законодательная инициатива — предоставить всем лицам, достигшим возраста 70 лет, 50-процентную льготу в оплате взносов, а пожилых людей в возрасте 80 лет и старше полностью освободить от оплаты капитального ремонта. На сегодняшний день в крае порядка 40 категорий граждан получают льготы по оплате взносов.

Изменения коснутся также минимального взноса на капремонт, который не пересматривался с декабря 2013 года. Сегодня проводятся необходимые расчеты, депутатам ЗС Края предстоит установить экономически обоснованный размер взноса на капитальный ремонт или выбрать путь бюджетного субсидирования этого процесса.