Изменения в жилищном законодательстве

Как это обычно бывает, с 1 января вступили в силу сразу несколько законов. Одни из них были приняты более года назад, предполагали длительный переходный период, так что у населения было время подготовиться к предстоящим изменениям. Другие, как обязательное нотариальное удостоверение ряда сделок с недвижимостью, были приняты в одночасье и оказались полной неожиданностью даже для участников рынка.

Уже вступили в силу

Новый порядок налогообложения сделок с недвижимостью

Федеральный закон № 382-ФЗ от 29 ноября 2014 года вводит новый порядок уплаты налога при продаже жилья. С 1 января 2016 года размер налога при продаже квартиры определяется исходя из кадастровой (приближенной к рыночной) стоимости жилья. Если приведенная в договоре купли-продажи сумма окажется ниже 70% от этой суммы (кадастровая стоимость, умноженная на коэффициент 0,7), при налогообложении будет использоваться кадастровая стоимость, умноженная на коэффициент 0,7, а не указанная в договоре цена. Кадастровую стоимость квартир можно узнать на официальном портале Росреестра (rosreestr.ru) с помощью сервиса «Публичная кадастровая карта» по кадастровому номеру объекта.

Другое серьезное изменение в налоговом законодательстве касается срока владения объектом, после которого продажа квартиры не облагается подоходным налогом. Если до недавнего времени он составлял три года, то теперь увеличен до пяти лет. Трехлетний льготный период по-прежнему сохраняется только для квартир, полученных по наследству, договору дарения от близкого родственника или члена семьи либо в результате приватизации, а также полученных по договору пожизненного содержания с иждивением. Все эти нововведения касаются только объектов, которые будут приобретены после 1 января 2016 года (момента вступления закона в силу).

Введено обязательное нотариальное удостоверение ряда сделок с недвижимостью

С 1 января 2016 года обязательному нотариальному заверению подлежат сделки по продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу, сделки по продаже земельной доли, а также сделки по продаже недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему или гражданину, признанному ограниченно дееспособным. Размер нотариального тарифа за удостоверение сделок с недвижимостью зависит от суммы сделки. Согласно статье 333.24 Налогового кодекса РФ, размер государственной пошлины за совершение нотариальных действий за удостоверение договоров, предмет которых подлежит оценке, составляет 0,5% от суммы договора, но не менее 300 рублей и не более 20 тысяч рублей. К примеру, при покупке квартиры, принадлежавшей несовершеннолетнему, стоимостью 3 миллиона рублей нотариальный тариф за удостоверение сделки составит 15 тысяч ­руб­лей.­

Кроме того, при распоряжении (в том числе при продаже) приобретенной в период брака недвижимостью потребуется получать нотариально заверенное согласие супруга на проведение сделки. Раздел общего имущества супругов теперь также должен происходить в нотариальной форме.

Изменен размер штрафов за неуплату услуг ЖКХ

С 1 января более чем в два раза вырос размер штрафов за неуплату коммунальных услуг. Теперь в годовом выражении он достигнет 30% от суммы долга. В первый месяц просрочки пеня не начисляется, отсчет ведется со второго месяца, далее со второго по четвертый месяц размер штрафа за неуплату услуг ЖКХ остается на существовавшем до этого уровне (1/300 ставки рефинансирования), после чего с четвертого месяца пеня увеличивается более чем в два раза, до 1/130 ставки рефинансирования.

К чему готовиться?

Ужесточаются требования к застройщикам

В этом году могут вступить в силу очередные изменения в 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов». Нововведениями ужесточаются требования к строительным компаниям, которые привлекают средства населения для строительства жилья. Появится дополнительная информация в проектной декларации о застройщике и реализуемом проекте. Вводятся требования к минимальному возможному размеру собственного капитала строительной компании, желающей работать на рынке долевого строительства. Кроме того, нововведения касаются контроля за расходованием средств, поступающих от участников строительства. Если изменения будут приняты, застройщиков обяжут заводить отдельный счет на каждый строящийся объект.

Также предлагается создать механизм привлечения средств инвесторов на строительство, в котором появляется промежуточное звено — банк. Он, а не застройщик, будет привлекать средства дольщиков на строительство дома (средства дольщиков будут размещаться на специальных эскроу-счетах).

Изменения собираются вводить постепенно, в несколько этапов. Первыми с 1 марта 2016 года планируется ввести новые требования к проектной декларации. Размер собственного капитала застройщика не может быть ниже 5% стоимости жилья, строящегося им на деньги дольщиков. С 1 июля 2016 года может быть введено требование для застройщиков размещать сведения о компании на своем официальном сайте, а также будет создан единый на всю страну реестр строительных компаний, работающих по 214-ФЗ. С 1 января 2017 года появится возможность размещать средства дольщиков на счетах эскроу.

В связи с этим застройщикам, если они хотят работать по действующим правилам, следует зарегистрировать первые договоры на новые объекты до 1 марта этого года, к такому выводу пришли участники проходившего в рамках выставки «Строительство и архитектура» круглого стола, где обсуждались изменения в законодательстве. Для объектов, первые договоры долевого участия в строительстве по которым были заключены до момента вступления закона в силу, требования к проектной документации останутся прежними.

Неиспользуемую землю будут изымать

Закон об изъятии неиспользуемых сельхозземель может заработать с 1 июля 2016 года.

Неиспользуемую (либо неэффективно используемую) землю собираются изымать, чтобы затем реализовать на публичных торгах. Чтобы подобные меры были применены, участок не должен до этого использоваться в течение трех лет.

Размер штрафа за просрочку по ипотеке собираются ограничить

Размер пени за просрочку платежей по ипотечному кредиту планируется ограничить 10% годовых. Такие поправки были внесены в конце прошлого года в уже одобренный в первом чтении закон «Об ипотеке». В настоящее время ограничений в размере пени за просроченную ипотеку не существует.