Нотариальное удостоверение возвращено для ряда сделок

Отмененное 20 лет назад обязательное нотариальное удостоверение сделок, о необходимости вернуть которое периодически вспоминали на протяжении последних нескольких лет, было введено совершенно неожиданно для участников рынка.

Подписанный накануне нового года закон № 391-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» от 29.12.2015 устанавливает обязательное участие нотариусов при заключении ряда сделок с недвижимостью. В частности, обязательному нотариальному оформлению подлежат сделки с долями в общей собственности и имуществом несовершеннолетних детей. Закон вступил в силу с момента официальной публикации (опубликован 29.12.2015 на портале pravo.gov.ru).

Основных изменений, вводимых новым законом в сфере недвижимости, три. Во-первых, теперь при распоряжении (в том числе при продаже) приобретенной в период брака недвижимостью потребуется получать нотариально заверенное согласие супруга на проведение сделки. Раздел общего имущества супругов также должен происходить в нотариальной форме. Во-вторых, обязательное нотариальное удостоверение потребуется при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу (при этом, если долю покупает другой сособственник, нотариальное удостоверение такой сделки не обязательно и возможно по желанию сторон). В-третьих, и это, пожалуй, самое главное изменение — обязательному нотариальному заверению теперь подлежат сделки по продаже недвижимого имущества несовершеннолетних, а также граждан, признанных недееспособными и ограниченно дееспособными.

До недавнего времени владельцы недвижимости обращались к нотариусам главным образом тогда, когда требовалось оформить наследство, получить согласие супруга на продажу квартиры, составить договор дарения или удостоверить завещание. Для заверения договоров купли-продажи недвижимости нотариусов привлекали нечасто. По информации Нотариальной палаты Красноярского края, за три квартала 2015 года (последние доступные данные) нотариусами региона оформлено 255 сделок. За весь 2014 год с участием нотариусов было заключено 224 договора купли-продажи жилья. Теперь в общей сложности изменения, по оценке экспертов, могут затронуть примерно половину всех сделок на рынке вторичного жилья.

«Нотариальное заверение сделок с недвижимостью введено для того, чтобы защитить наиболее незащищенные категории населения, — комментирует нотариус, член правления Нотариальной палаты Красноярского края Елена Абрамова. — По статистике, которая предоставляется судами, в большинстве случаев нарушаются именно их права, и социальные последствия таких нарушений более глубокие».

Дублирования функций с Росреестром, о котором говорили противники введения нотариальной формы, по словам представителей Нотариальной палаты, при этом не происходит. «Специалисты филиалов ФГБУ «Федеральная кадастровая палата», которые принимают документы на госрегистрацию, не осуществляют их полную экспертизу. В частности, у них нет полномочий проверять, надлежащими ли лицами был подписан договор. Не разъясняют они сторонам и последствия совершаемых действий, для того чтобы люди более осознанно подходили к заключению договора», — объясняет Елена Абрамова.

Согласие второго супруга потребуется заверять у нотариуса

Получать нотариально заверенное согласие второго супруга при продаже квартиры специалисты советовали и раньше, теперь же оно стало обязательным. «До недавнего времени Росреестр не требовал предоставления нотариально заверенного согласия супруга для регистрации перехода права, документы на регистрацию перехода права вполне могли быть приняты и без него, — поясняет Елена Абрамова. — Притом что в таком случае в течение года после совершения сделки второй супруг, согласие которого на сделку не было получено, мог добиваться признания договора недействительным. Теперь законодатель четко сформулировал: разрешение для совершения сделки должно быть». В частности, при заключении договора купли-продажи целой квартиры получать нотариально заверенное согласие второго супруга нужно только на продажу, на покупку согласия не требуется.

Сделки с долями в общей собственности

Если до сих пор у собственников было право выбирать самим, заключать при продаже квартиры договор в простой письменной форме или же обращаться за заверением сделки к нотариусу, теперь для ряда сделок нотариальное удостоверение введено в обязательном порядке. В их число включены сделки с долями в общей собственности на недвижимость при продаже посторонним лицам.

Елена Абрамова, член
правления Нотариальной
палаты Красноярского края

Необходимость ввести обязательное нотариальное заверение сделки с долями объясняется заботой о собственниках, с появлением в этой сфере дополнительного контроля должны уйти в прошлое распространенные сегодня ситуации, когда после продажи микродоли в квартире страдают собственники остальных долей. Дело в том, что покупка даже небольшой доли в собственность дает новым владельцам право вселиться в квартиру, и они обычно этим правом пользовались, чтобы создать для остальных владельцев невыносимые условия проживания и вынудить тех затем продать остальные доли по сниженной цене.

«На сегодняшний день в законодательстве за участниками долевой собственности закреплено право преимущественной покупки доли, в течение месяца с того момента, как остальным собственникам становится известно о том, что доля будет продаваться, они имеют преимущественное право ее приобрести. И только если они этим правом не воспользовались, долю возможно продать другим лицам. При этом до сих пор никто не контролировал, как это требование об уведомлении остальных собственников соблюдалось на практике, и не следил за тем, чтобы в процессе продажи не были нарушены права остальных сособственников (не является основанием для отказа в госрегистрации). Теперь нотариус будет обязан проверить, чтобы оставшиеся сособственники были уведомлены надлежащим образом, чтобы с момента уведомления до момента совершения сделки прошло не менее месяца. Кроме того, нотариус должен удостовериться, что доля и сособственникам, и новым покупателям предлагалась по одинаковой цене. Стоимость обычно указывается в рассылаемом владельцам уведомлении о продаже», — объясняет Елена Абрамова.

При этом, если никаких споров между участниками общедолевой собственности нет, они могут не ждать месяц для совершения сделки, все собственники могут прийти к нотариусу в день подписания договора и написать отказ от своего права преимущественной покупки. Или, если они живут в другом населенном пункте, заверить этот отказ у нотариуса по месту жительства, тогда этот отказ продавец сможет предоставить при заключении договора.

Для удостоверения сделки стороны обращаются к нотариусу только с право­устанавливающими документами на объект и паспортом. Остальные документы, необходимые для продажи квартиры, выписку и другие сведения из ЕГРП, кадастровый паспорт нотариусы запрашивают самостоятельно.

Кроме того, после удостоверения договора нотариусы имеют право сами подать документы на регистрацию в Росреестр. Поскольку документы передаются в электронном виде, время регистрации в таком случае составляет один день (стоимость этой услуги составляет 1 тысячу рублей).

Если стороны решают самостоятельно подать документы на регистрацию в Росреестр, на регистрацию перехода права потребуется три дня.

Нотариусы дополнительно предлагают покупателям, для того чтобы те смогли защитить себя от ситуации, когда деньги переданы до регистрации перехода права собственности в Росреестре, а Росреестр по какой-то причине право собственности на покупателя не зарегистрировал, возможность расчета через нотариуса. Нотариус может принять деньги, предназначенные для продавца, с тем чтобы затем передать их тому, как только стало известно, что права на квартиру уже зарегистрированы на имя покупателя.

Нотариальное удостоверение продажи квартиры несовершеннолетнего

Но самое значимое изменение — это введение обязательной нотариальной формы удостоверения сделок с недвижимостью несовершеннолетних. «Нотариальное удостоверение потребуется получать только при продаже недвижимого имущества, одним из собственников которого является несовершеннолетний, оформлять покупку квартиры для несовершеннолетнего через нотариуса не обязательно», — рассказывает Елена Абрамова. — При этом нотариус будет осуществлять проверку того, как соблюдены условия, на которых органы опеки выдали разрешение на продажу квартиры. И, например, если органы опеки выдали разрешение на продажу квартиры с условием, что деньги от продажи доли ребенка должны быть положены на счет, мы теперь должны будем контролировать соблюдение этого условия».

Кроме того, несовершеннолетние дети в возрасте старше 14 лет, но не достигшие 18 лет (а также лица, которые признаны ограниченно дееспособными), должны будут присутствовать в нотариальной конторе при совершении сделки, нотариус должен будет донести до них суть совершаемой сделки, последствия, которые сделка повлечет за собой.

Нотариальные тарифы за удостоверение сделки

Размер нотариального тарифа за удостоверение сделок с недвижимостью зависит от суммы сделки (и, например, при сделках с долями в общей собственности стоимость услуг нотариусов будет рассчитываться в зависимости от цены доли).

Согласно статье 333.24 налогового кодекса РФ, размер государственной пошлины за совершение нотариальных действий за удостоверение договоров, предмет которых подлежит оценке, составляет 0,5% от суммы договора, но не менее 300 рублей и не более 20 тысяч рублей. К примеру, при покупке квартиры, принадлежавшей несовершеннолетнему, стоимостью 3 миллиона рублей нотариальный тариф за удостоверение сделки составит 15 тысяч рублей.

Как пояснили в Нотариальной палате Красноярского края, дополнительную плату за правовую и техническую работу нотариусы брать не будут. По словам оп­рошенных «Сибдом-НЕДВИЖИМОСТЬЮ»­ экспертов, на практике вопрос о том, кто именно оплачивает стоимость услуг нотариуса, решается индивидуально, в большинстве случаев расходы делятся пополам между собственником и покупателем жилья.