Грядет реформа закона о Долевом строительстве
Новость о возможной отмене долевого строительства взбудоражила и самих застройщиков, и покупателей жилья. И если то, что полностью механизм долевого отменять не собираются, стало известно буквально сразу, то первая информация о содержании готовящихся поправок появляется только сейчас.
Инициатором изменений в закон «Об участии в долевом строительстве», которые уже успели назвать «реформой 214-ФЗ», на этот раз выступило правительство Московской области. Поводом послужили проблемы у одного из крупнейших застройщиков в стране — московской группы компаний «СУ 155» — и опасения, что во время кризиса число компаний, не справившихся со своими обязательствами перед инвесторами, будет расти. Разработчики решили не ограничиваться одной мерой, проблему обманутых инвесторов собираются решать в комплексе. Для защиты интересов участников строительства предлагается вводить механизмы финансового контроля: в сфере долевого строительства собираются внедрять дополнительное банковское сопровождение или сделать регулярными ежеквартальные проверки застройщиков.
Включить в схему долевого строительства банки
В настоящее время обсуждается схема финансирования, в которой сам застройщик не будет участвовать в привлечении средств дольщиков на строительство, эту функцию возьмут на себя банки. В механизме появляется дополнительное звено, через которое будет происходить привлечение средств инвесторов, к застройщику же деньги станут поступать по мере того, как на объекте будут выполнены определенные этапы работ.
Из всех предложений создание схемы «банк — застройщик — покупатель» — одно из самых спорных. Во-первых, потому что эта схема полностью дольщиков не защитит, потому что в некоторых случаях надежность самих банков находится под вопросом. Так что риск недостроя и задержки средств на финансирование при этом останется. Во-вторых, возникнут затраты на еще одно звено. Размер удорожания стоимости квадратного метра в новых домах в связи с участием в схеме долевого строительства банков оценивается в 23%.
Ввести контроль за расходованием средств с помощью аудита
В качестве альтернативы предлагается ввести периодический ежеквартальный аудит строящихся объектов. Если изменения будут приняты, застройщик сможет использовать средства инвесторов для проведения следующего этапа работ не раньше, чем получит официальное заключение аудитора о том, что денежные средства расходуются в строгом соответствии с законодательством.
Ужесточить требования к застройщикам
Одновременно планируется повысить требования к компаниям, которые привлекают средства населения для строительства жилья. Например, обсуждается повышение прозрачности деятельности строительной компании. Для того чтобы сделать для инвесторов проще сбор информации о строительной компании (а вместе с тем и оценку надежности застройщика), предъявляются новые требования к размещению сведений о деятельности застройщика и срокам их публикации. Вводится понятие «официальный сайт строительной фирмы» (если застройщик входит в группу компаний, официальным сайтом будет являться сайт головной структуры). В обязательном порядке на официальном сайте предлагается размещать аудиторское заключение о деятельности строительной компании, а также разрешения на ввод в эксплуатацию ранее построенных объектов. Все изменения должны будут публиковаться в течение пяти дней с момента их принятия.
Расширить информацию в проектной декларации
Новые требования собираются предъявлять и к размещению информации о строящихся объектах. Для этого проектные декларации должны быть приведены к единому образцу, в настоящее время Министерством строительства разрабатываются стандарты раскрытия в этом документе информации о застройщике и объекте строительства. Появляется дополнительная информация, которой в проектной декларации до сих пор не было. Так, в этом документе предлагается указывать, участником каких организаций и профессиональных объединений является строительная компания.
Если сейчас на сайте строительной компании наряду с самой проектной декларацией зачастую могут размещаться сразу несколько документов, которыми в нее вносятся изменения, так что участнику долевого строительства зачастую бывает сложно разобраться, в каком виде она существует на настоящий момент. То в дальнейшем планируется публиковать на сайте одну действующую редакцию проектной декларации.
Для того чтобы потенциальный покупатель мог понять, допускал ли ранее застройщик отступление от заявленных сроков ввода объектов в эксплуатацию, вводится требование указывать для ранее сданных объектов сроки ввода в эксплуатацию (причем речь идет о двух датах: сроке, указанном в проектной декларации, и фактической дате, когда дом был сдан). Кроме того, в проектной декларации будет перечисляться, сколько раз компания продляла разрешение на строительство для ранее введенных объектов.
Информацию о новостройке дополнят
Вторая большая группа изменений в проектную декларацию касается информации о проекте. Для того чтобы покупателю было понятно, к какому жилому комплексу относится строящийся дом, в проектной декларации предлагается указывать его название (сегодня, как правило, приводится строительный адрес). Помимо этого должен быть приведен градостроительный план земельного участка, полученное компанией разрешение на строительство объекта, результаты инженерных изысканий, экспертиза проектной документации, а также технические условия на подключение к инженерным коммуникациям.
Поскольку большинство проектов, реализуемых застройщиками на сегодняшний день, предполагают комплексное освоение территории, и, давая рекламу об объекте, строительная компания декларирует, что рядом с ним со временем появятся школы и детские сады. Предлагается дополнить проектную декларацию сведениями о содержании документов планировки территории (указывать реквизиты документации о планировке территории), чтобы у покупателей была возможность оценить реальность этих обещаний. Помимо этого в проектной декларации планируется указывать, осуществляется строительство объекта в рамках проекта комплексного развития территории либо договора о развитии застроенных территорий.
Расширяются в проектной декларации сведения о лицах, которые участвовали в работе над проектом, в документе предлагается указывать тех, кто проводил инженерные изыскания и проектирование объекта (сегодня в проектной декларации содержится лишь информация о компаниях — подрядчиках работ).
Кроме того, застройщика собираются обязать указывать проектные характеристики общедомового имущества, если изменения будут приняты и в документе будет четко сказано, например, что к общему имуществу жильцов многоквартирного дома относится колясочная определенной площади, застройщик уже не сможет изменить назначение этого помещения, передав его, например, под размещение магазина.Если сегодня проектная декларация направляется в контролирующие органы почтой либо курьером, то в дальнейшем предлагается осуществлять передачу только в электронном виде через сайт Минстроя России.
Кроме того, появится требование к порядку размещения сведений, в которых будет четко оговариваться, где должна быть размещена информация о строящемся объекте. Обсуждается создание единого для всей страны реестра проектных деклараций на сайте Минстроя России.
Строительные компании предлагается рейтинговать
Параллельно ведется разработка способов оценки надежности застройщиков. В России предлагается внедрять широко распространенную за рубежом практику составления рейтингов строительных компаний. В настоящее время такой рейтинг создан Национальным объединением строителей (НОСТРОЙ). В процессе работы над рейтингом учитывается все, от того, как именно размещает о себе информацию застройщик (находятся ли все необходимые сведения на сайте компании в доступном для потребителя виде, или же их приходится специально искать) до веб-камер на строительной площадке, фотографий и регулярных отчетов о состоянии дел на стройке.
«Мы не утверждаем, что информационная открытость напрямую влияет на надежность застройщика, и не говорим, что следует приобретать квартиры только у информационно открытой строительной компании, рейтинг — это только одна из составляющих надежности, для принятия решения о покупке нужно оценивать и другие показатели, включая финансовую устойчивость компании, деловую репутацию, опыт, время существования на рынке, управление компанией, — рассказал первый заместитель руководителя аппарата Национального объединения строителей Кирилл Холопик. — Тогда, когда все эти показатели оцениваются в совокупности, можно сказать, насколько надежен конкретный застройщик, и давать рекомендации приобретать у него квартиры».
Разработчики рассчитывают, что этот рейтинг сможет повлиять на доверие к строительной компании со стороны потребителя и в конечном итоге выльется в увеличение спроса. Правда, представители Национального объединения строителей признают, что для того, чтобы оценка воспринималась всерьез, сначала разработчикам самим придется зарабатывать репутацию.
Помимо покупателей среди потенциальных пользователей рейтинга называются органы власти (как ожидается, им они позволят исключить участие в тендерах недобросовестных подрядчиков) и надзорные органы. Кроме того, в числе возможных изменений в закон о долевом строительстве — установить требование к минимальному возможному размеру собственного капитала строительной компании, желающей работать на рынке долевого строительства. Застройщиков собираются обязать повысить долю собственных средств в проекте.
Большинство участников прошедшего в Москве в рамках выставки «Недвижимость 2015» круглого стола к изменениям относятся скептично. По их мнению, одно последствие поправки в законодательство о долевом строительстве могут вызвать совершенно точно — привести к сокращению работающих на рынке компаний. Со строительного рынка вынуждены будут уйти небольшие игроки, строящие по одному — два дома в год, которым станет сложнее получить банковский кредит, и это скажется на объеме предложения.
Источник: Журнал «Сибирский дом» 10(141) октябрь 2015
