Как будет рассчитываться налог при продаже квартиры?

С начала следующего года кадастровая стоимость, с которой сегодня имеют дело разве что владельцы земельных участков, приобретет особое значение для продавцов и покупателей жилья. Именно от нее будет зависеть налог при продаже квартиры.

Нововведениями в законодательство, вступающими в силу с начала 2016 года, вносятся два основных изменения. Во-первых, меняется срок, после которого продажа квартиры не облагается подоходным налогом. Сегодня, чтобы не платить налог при продаже недвижимости, собственники должны владеть ею не менее трех лет. С 1 января от уплаты НДФЛ будут освобождаться только владельцы тех объектов, что находились в собственности в течение пяти лет. Для квартир, купленных в январе 2016 года, этот срок, после которого владельцы при продаже освобождаются от уплаты налога, наступит только в 2021 году. Трехлетний период по-прежнему сохраняется только для квартир, полученных по наследству или по договору дарения от близкого родственника или члена семьи либо в результате приватизации, а также полученных по договору пожизненного содержания с иждивением.

«Принятые нововведения касаются только объектов, которые будут приобретены после 1 января 2016 года, — объясняет руководитель налоговой практики ООО «Юридическое бюро «Арбикон» Ольга Пасынкова. — Для всех остальных объектов, купленных в предыдущий период, будут применяться прежние правила налого­обложения».

Если собственник продает объект, не дождавшись завершения этого пятилетнего периода, уменьшить налоги он может двумя способами: сократив налоговую базу на затраты, понесенные при покупке квартиры, если есть документальное подтверждение расходов на ее приобретение, или воспользовавшись имущественным налоговым вычетом, размер которого составляет 1 млн рублей.

Если квартира была куплена в январе 2016 года за 5 млн рублей и продана через год за 5,5 млн рублей, для определения размера налога при ее продаже нужно от стоимости квартиры 5,5 млн отнять 5 млн рублей (затраты на ее приобретение), получаем 500 тыс. рублей — сумму,­ из которой собственник будет платить налог, — умно­жить на 13% — имеем 65 тыс. рублей — размер налога.

Налог при продаже квартиры будет рассчитываться исходя из кадастровой стоимости

Другое серьезное изменение — размер налога теперь будет определяться, опираясь на кадастровую стоимость квартиры. «Указанная в договоре цена продажи будет сравниваться с кадастровой стоимостью, — рассказывает Ольга Пасынкова. — Все попытки продавца указать в договоре более низкую стоимость квартиры не приведут к уменьшению бремени налого­обложения, потому что у объекта есть кадастровая стоимость, утвержденная постановлением правительства Красноярского края. Доход, с которого будет исчисляться налог, не должен быть ниже 70 процентов кадастровой стоимости объекта».

При этом каждому из регионов предоставлена возможность снижать этот коэффициент, на местном уровне может быть принят законодательный акт, определяющий, что исчисление налога будет происходить не от 70%, а, скажем, от 50 или 30% кадастровой стоимости.

Пока эти изменения не приняты, для того чтобы определить, какой будет минимальная налоговая база при продаже квартиры, нужно умножить кадастровую стоимость квартиры на коэффициент 0,7.

При налогообложении используется цена, которая указана в договоре. Если приведенная в договоре сумма продажи ниже 70% от кадастровой стоимости (кадастровая стоимость, умноженная на коэффициент 0,7), при налогообложении будет использоваться кадастровая стоимость, умноженная на коэффициент 0,7.

Например, в феврале 2016 года собственник покупает квартиру за 5 млн рублей, а через год продает ее за 6 млн рублей. Кадастровая стоимость объекта составляет 6,5 млн. Для того чтобы определить, какой будет налоговая база, нужно кадастровую стоимость умножить на коэффициент 0,7.

6,5 × 0,7 = 4,5 млн рублей — тот предел, ниже которого сумма, из которой будут исчисляться налоги при продаже квартиры, быть не может. Так как реальная стоимость продажи, указанная в договоре, выше этой цифры и составляет 6 млн рублей, при определении размера налога будут использовать ее.

От 6 млн рублей отнимаем 5 млн рублей (расходы на покупку квартиры), остается 1 млн рублей — доход, с которого будут платиться налоги: 1 млн × 13% = 130 тыс. рублей. Таким в данном случае будет налог при продаже квартиры.

Что такое кадастровая стоимость?

Кадастровая стоимость — это рыночная цена квартиры, определенная методами массовой оценки. В процессе кадастровой оценки принимаются во внимание конструктивные особенности здания (материал стен), расположение объекта, а также социально-экономические факторы (численность населения в городе, где проводится кадастровая оценка, размер средней заработной платы в регионе).

К этому моменту кадастровая стоимость определена для всех расположенных на территории Красноярского края жилых объектов. Оценка в регионе проводилась в 2010–2011 годах, а ее результаты были утверждены постановлением правительства Красноярского края от 18 января 2012 года. Для вновь создаваемых объектов (квартир в новостройках) кадастровая стоимость определяется по специальной методике. Для установления их кадастровой цены используется среднее значение удельного показателя (средняя кадастровая стоимость квадратного метра в районе), умноженная на площадь недвижимости.

Согласно законодательству, кадастровая стоимость объектов должна пересматриваться не реже одного раза в пять лет. В 2016 году как раз подходит к концу очередной пятилетний период, когда кадастровая стоимость должна быть актуализирована. Решение о том, будет проводиться новая оценка всех жилых объектов на территории края или нет, должно принять правительство Красноярского края.

По словам специалистов Росреестра, кадастровая стоимость приближена к рыночной и составляет 36–40 тыс. рублей за квадратный метр. Оценщики отмечают, что кадастровая стоимость как минимум на 25% ниже рыночной. «Проведенный нами выборочный анализ квартир разной площади в Красноярске показывает, что их кадастровая стоимость на 25–40 процентов ниже их рыночной цены, — рассказывает специалист по оценке недвижимости ООО «Современные бизнес-технологии» Максим Аданькин. — Это значит, при кадастровой оценке жилых объектов на территории Красноярска была применена достаточно адекватная методика. Пока кадастровая стоимость ниже рыночной, в конечном счете все, разумеется, будет зависеть от рынка. Если рыночная стоимость квартир продолжит падать, эта разница между ценой квартиры и ее кадастровой стоимостью сократится».

Кадастровую стоимость квартир, которая уже совсем скоро будет использоваться при установлении размера налога продаваемых квартир, можно узнать на официальном портале Росреестра (rosreestr.ru). Сделать это можно двумя способами: заполнив форму запроса или зайдя в раздел «Государственные услуги», подраздел «Справочная информация по объектам недвижимости в режиме on-line», и указав здесь регион и адрес либо кадастровый номер объекта.

Как оспорить кадастровую оценку квартиры?

У тех собственников жилых объектов, которые посчитают стоимость своих объектов завышенной, существует возможность ее оспорить. «Если собственник предполагает, что кадастровая стоимость принадлежащего ему объекта определена неверно или она выше рыночной стоимости, он может добиваться ее пересмотра. Для этого физическое лицо вправе обратиться в суд или в комиссию при Управлении Росре­естра по Красноярскому краю с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости», — рассказывает Ольга Пасынкова.

Законодательством об оценочной деятельности предусмотрено два основания для оспаривания кадастровой стоимости. Собственник должен доказать, что при оценке были использованы недостоверные сведения об объекте недвижимости. Неверно были приведены какие-то из его характеристик, например, была использована недостоверная площадь квартиры. Второй путь — просить установить кадастровую стоимость объекта равной его рыночной стоимости.

Для того чтобы оспорить кадастровую стоимость принадлежащего ему объекта, собственник должен обратиться к профессиональному оценщику и заказать отчет о рыночной стоимости объекта, причем цена должна быть установлена на дату определения для объекта кадастровой стоимости. В дальнейшем этот отчет прикладывают либо к исковому заявлению, либо к заявлению в комиссию (если собственник пытается изменить стоимость в досудебном порядке).

По словам начальника отдела землеустройства, мониторинга земель и кадастровой оценки недвижимости Управления Росреестра по Красноярскому краю Евгения Сашина, к этому моменту в комиссию по рассмотрению споров при Росреестре за оспариванием кадастровой стоимости обращались собственники четырех объектов. Во всех четырех случаях был получен отказ. «По четырем обращениям комиссией приняты решения об отклонении предоставленной оценки, — рассказал Евгений Сашин. — Во всех случаях заявления подавали юридические лица и индивидуальные предприниматели, и касались они производственных помещений и коммерческой недвижимости, заявлений от частных лиц, которые хотели бы изменить кадастровую стоимость принадлежащей им недвижимости, в комиссию на данный момент не поступало».