Рынок недвижимости - 2015

В этом году ожидания участников рынка как никогда были связаны с осенью. Продавцы, вспоминающие 2008–2009 годы, надеялись на возвращение спроса с наступлением высокого сезона на рынке недвижимости, а вместе с ним на возможность продавать по прежним ценам, как было в предыдущий кризис. Покупатели связывали с осенью надежды на дальнейшее снижение цены.

Однако в конце лета — начале осени оживления не произошло. Спрос в августе был значительно ниже, чем в то же время год назад. По данным Росреестра, на вторичном рынке Красноярска было зарегистрировано на 44% меньше переходов прав собственности, чем в августе 2014 года, объемы ипотеки на вторичном рынке упали на 49%, на 23% стало меньше заключаться договоров долевого участия в строительстве.

И только объемы сделок на первичном рынке с использованием ипотечных займов остались на прежнем уровне. То есть там, где существует поддержка от государства. В августе 2015-го зафиксировано почти столько же ипотечных сделок на первичном рынке, сколько в более удачно складывавшемся для рынка недвижимости 2014 году.

Ипотека с господдержкой помогла застройщикам и оказалась тем стимулом, который не дал просесть рынку первичного жилья. Там же, где кредитов по льготным ставкам не было, цены снижались. «Из-за высоких ипотечных ставок вторичный рынок значительно потерял в количестве покупателей, — объясняет генеральный директор информационной компании «Сибдом» Александр Шляхин. — На сегодняшний день цена экспозиции, та стоимость, по которой квартира выставляется на продажу, на вторичном рынке постепенно снижается. Ежемесячно мы фиксируем коррекцию этой цены в пределах 1,5–2 процентов. Однако цены фактических сделок, которые, по нашим данным, фиксируются в агентствах недвижимости, ниже этих заявленных цен на 10–20 процентов. Те продавцы, что действительно хотят реализовать свою недвижимость, идут сейчас на торг. Что касается первичного рынка, то здесь застройщики свою ценовую политику строят по другому принципу, они в большей степени ограничены себестоимостью строительства. Поэтому цены здесь сохраняются на прежнем уровне, хотя при этом действуют акции и рассрочки платежа. Кроме того, на рынке новостроек присутствуют квартиры от подрядных организаций, подрядчики идут на торг и готовы снижать цены на 5–10 процентов».Дать сегодня ответ на интересующий и продавцов, и покупателей вопрос, дно это или нет, никто не возьмется. Потому что если это дно, значит, должны быть факторы, говорящие о возможном повышении цены. «Это возможно только в двух случаях, — объясняет Александр Шляхин, — если геополитическая ситуация улучшится и экономика пойдет в рост или если в стране начнет раскручиваться гиперинфляция, и тогда абсолютная стоимость недвижимости будет возрастать».

Эксперты отмечают возвращение спроса на ипотеку

За последние несколько лет доля ипотеки в структуре общих сделок непрерывно росла. С использованием заемных денег по разным оценкам еще недавно приобреталось до 70% всей жилой недвижимости. Поэтому ситуация на ипотечном рынке остается главным фактором, по которому можно судить о возможном росте или снижении числа сделок. И здесь прогнозы вполне оптимистичные: за резким снижением объемов кредитования в начале этого года с запуском в марте программы ипотеки с субсидированной государством ставкой последовал постепенный рост числа выданных кредитов. В правительстве готовят механизм, который позволит распространить льготную ипотеку по ставкам, не превышающим 12% годовых, и на рынок вторичного жилья. Помогать собираются не всем, а лишь продавцам, совершающим альтернативные сделки и приобретающим квартиры вместо принадлежащей им недвижимости в новостройках.

«Мы наблюдали ажиотажный спрос на ипотечные кредиты в апреле, который начал угасать к августу, — рассказывает территориальный менеджер по жилищному кредитованию Восточно-Сибирского банка Сбербанка России Николай Григорьев. — С 17 августа были снижены процентные ставки по ипотеке с господдержкой, на данный момент она составляет 11,4 процента годовых, и сейчас мы отмечаем небольшое увеличение спроса. В среднем сейчас в Восточно-Сибирском банке Сбербанка России количество одобренных заявок составляет около шестисот в месяц, при том что в феврале — марте их было двести».

Покупатели стали ответственнее подходить к выбору кредита

В изменившихся обстоятельствах переориентировались и банки, и заемщики. Покупатели, не способные спрогнозировать, что будет с их доходами через год, стали реже обращаться в банк за кредитами. Если ипотеку и берут, то сумму займа стараются уменьшить. Средний размер кредита в Сбербанке в Красноярске снизился с 1,7–1,9 млн рублей (данные на конец 2014 года) до 1,2–1,3 млн рублей в августе этого года.

Банки стали выдавать больше ипотеки на новостройки, хотя раньше основной объем кредитования приходился на вторичный рынок. В Восточно-Сибирском банке Сбербанка рост кредитов, выданных на первичное жилье, составил 20%. На сегодняшний момент доля ипотеки на первичном рынке (на территории Красноярского края, в Хакасии и Тыве) более 40%, а давно ли была 26%. В Красноярске этот показатель еще выше и доходит до 53%.

Одновременно специалисты констатируют рост такого показателя, как эффективность заявок. Те, кто сегодня обращаются за кредитом, приняли взвешенное решение и твердо намерены купить объект. «Клиенты стали серьезнее подходить и к выбору ипотечных программ, и к получению кредита, — отмечает Николай Григорьев. — Сегодня отставание по числу поданных заявок составляет 30 процентов, при этом соотношение одобренных и выданных кредитов с июня начало приближаться к показателям июня 2014 года. Это говорит о том, что стало меньше заемщиков, которые обращались за кредитом, получали решение и затем не могли определиться с выбором. Сегодня, если клиент оформляет заявку на ипотечный кредит, он в итоге берет ипотеку».

Банкиры прогнозируют рост числа ипотечных кредитов. В Сбербанке говорят о тенденции к восстановлению уровня 2014 года по количеству выданных кредитов.

Эксперты рынка недвижимости и представители банков обсудили
текущее состояние и перспективы первичного и вторичного рынка жилья

Этому, считают в банке, должно способствовать снижение ставки по ипотеке с господдержкой до 11,4% и корректировка ставок по программам кредитования на вторичном рынке жилья. Минимальная ставка на вторичном рынке у Сбербанка по программе «Молодая семья» на сегодняшний день составляет 12,5%.

На рост объемов выданных кредитов рассчитывают и в Красноярском краевом фонде жилищного строительства. «Начало года оказалось для нас, можно сказать, провальным, после повышения ключевой ставки объемы кредитования сократились, и начиная с января по май мы фиксировали почти полную стагнацию в части выдачи, — рассказывает первый заместитель генерального директора Красноярского краевого фонда жилищного строительства Ирина Селиванова. — Сентябрь обещает быть очень оживленным в плане выдач, на это прежде всего влияют реализуемые нами социальные программы. Фонд является антикризисной организацией, которая активизирует свою деятельность в кризисные периоды, к этому моменту с начала года АИЖК уже дважды успело снизить ставки. Для социальных категорий граждан мы предоставляем ставку, начинающуюся от 9,9 процента годовых».

Советы экспертов рынка продавцам и покупателям жилья

Как в этой ситуации быть участникам рынка, продавцам и покупателям недвижимости, ждавшим наступления осени? Советы экспертов различаются в зависимости от того, для какой именно цели участники выходят на рынок.

«Люди делятся на тех, кто инвестирует в жилье, и для них действительно важно время входа на этот рынок, а давать какие-то прогнозы о том, дошли мы до дна или нет, — дело неблагодарное. Тем же, кто приобретает жилье для себя, для того чтобы в нем жить, абсолютно нет разницы, когда выходить на этот рынок, — считает генеральный директор компании «Этажи» Виктор Мишуров. — Потому что для того чтобы что-то купить, им, как правило, сначала нужно продать свое. И здесь, что они на низком рынке дешево продадут свою и дешево купят вариант на замену, что на высоком дорого продадут свое жилье и дорого купят, особой разницы нет. Размер доплаты в условиях рынка колеблется незначительно».

Тем, кто планирует приобретение чего-то другого, не недвижимости, эксперт советует расставлять приоритеты. «Вообще в любой ситуации всегда лучше продается то, что дешевле рынка, и нынешний период в этом смысле не является исключением. Для того чтобы продать, в некоторых случаях, возможно, придется предоставить большую скидку, иначе квартиру не удастся продать. Предложения на рынке сейчас в разы больше, чем фиксировалось в предыдущие периоды, а покупателей не прибавилось», — объясняет Виктор Мишуров.

Еще одна рекомендация продавцам в этих обстоятельствах — двигаться к цели поэтапно. «На сайте Sibdom.ru с лета заработал новый сервис «Обмен», — рассказывает генеральный директор информационной компании «Сибдом» Александр Шляхин. — Мы предлагаем людям, имеющим крупногабаритное жилье, трехкомнатные, четырехкомнатные квартиры, принять участие в альтернативных сделках, в обмене с доплатой. Чтобы они могли поменять свою трехкомнатную на меньшую по площади однокомнатную с доплатой, решить за счет вырученных средств какие-то свои финансовые вопросы, а затем занимались продажей уже однокомнатной, тем самым двигались на этом рынке от крупногабаритной квартиры к более мелкой, которую гораздо проще продать. Это на сегодня реальный путь продажи на вторичном рынке, где нужно договариваться, торговаться, отслеживать спрос».

Представители банков со своей стороны советуют при принятии решения об обращении за кредитом ориентироваться в первую очередь не на действующую ставку, а на размер ежемесячного платежа, который потребуется вносить семье при его обслуживании.

«У нашего потребителя есть психологический барьер, он может быть 13,15 процентов, тот уровень ставки, выше которого они не готовы брать кредиты, однако многие забывают, что снижение стоимости недвижимости приведет к снижению суммы платежей. Рассмотрим одну и ту же квартиру, если ее приобретать в конце прошлого года и сейчас. В прошлом году, допустим, ставка была 13 процентов, в этом году пусть будет даже 15 процентов. Из-за того, что произошло снижение стоимости на вторичном рынке, размер платы будет меньше по сравнению с тем, кто взял в ноябре — декабре под 13 процентов, — объясняет Николай Григорьев. — По некоторым позициям эта разница способна доходить до 5–6 тысяч рублей в месяц. Мы всегда советуем клиентам ориентироваться на реальную платежеспособность, на то, как этот платеж скажется на достатке семьи, и уже исходя из этого принимать решение».

Первый заместитель генерального директора Красноярского краевого фонда жилищного строительства Ирина Селиванова рекомендует не выжидать, а при принятии решения отталкиваться от своих финансовых возможностей. «Улучшать жилищные условия нужно тогда, когда есть в этом потребность. Если семья может себе позволить ипотеку на сегодняшний день, нужно улучшать жилищные условия в текущий момент времени. На рынке с небольшими перерывами появляются программы по реструктуризации существующей задолженности, и в последующем человек может получить кредит и снизить свою финансовую нагрузку», — говорит Ирина Селиванова.

В дальнейшем, если ситуация не изменится, эксперты прогнозируют снижение предложения на первичном рынке. «В долгосрочной перспективе застройщики будут реагировать: если спрос будет снижаться, они станут меньше строить, может быть, строить более простое и менее комфортное жилье, рынок будет регулироваться. Пока выбор хороший, можно и у застройщиков найти акцию, и на вторичном рынке есть интересные варианты, причем даже бизнес-класса — скидка здесь значительнее: скидки на коттеджи доходят до миллиона рублей. Поэтому тем, кто планирует покупать для себя, надо покупать сейчас, выбирать из того богатого предложения, которое существует сегодня на рынке, в том числе в строящихся объектах на стадии высокой готовности, торг уместен, сезон недвижимости настал, надо делать свой выбор», — советует Александр Шляхин.