Какие документы необходимы при продаже квартиры?

Документы, которые необходимо иметь продавцу квартиры:

1. Документы на  объект недвижимости: правоустанавливающие документы (договор купли-продажи, дарения, мены, свидетельство о праве на наследство, договор передачи в собственность — при приватизации), а также свидетельство о регистрации права собственности на объект в  Управлении Росреестра по Красноярскому краю.

2. В  большинстве случаев кадастровый паспорт объекта для регистрации перехода права собственности на объект получать не нужно (эти сведения специалисты Росреестра получат самостоятельно в государственном кадастре недвижимости при регистрации сделки). Однако, если покупатель использует ипотечный кредит, этот документ может потребоваться банку. Кадастровый паспорт на  квартиру содержит описание объекта (адрес, площадь квартиры, количество комнат). Заказывают кадастровый паспорт в  филиалах ФГБУ «ФКП Росреестра» по  Красноярскому краю по адресам: ул. Петра Подзолкова, 3; ул. Дубровинского, 114; ул. 9 Мая, 12; ул. 52 Квартал, 3; ул. Попова, 8; пр. им. газеты «Красноярский рабочий», 44; пр. им. газеты «Красноярский рабочий», 70. Срок изготовления — три рабочих дня, стоимость изготовления кадастрового паспорта для физического лица составляет 200 рублей. ( стоимость необходимо уточнять на текущую дату).

Технический план квартиры содержит расширенные сведения. Технический план изготавливается на основе технического паспорта, изготовлением занимаются БТИ или кадастровые инженеры, имеющие лицензию на  этот вид деятельности.

3. Документ, удостоверяющий личность продавца (паспорт, а в том случае, если дети входят в число собственников квартиры, — также свидетельства о рождении детей);

4. Свидетельство о браке, о  расторжении брака. Если квартира приобретена в период брака, то, согласно положениям Семейного кодекса РФ, для совершения сделки с недвижимостью, приобретенной во время брака, необходимо предоставить нотариально удостоверенное согласие второго супруга на продажу квартиры. Стоимость нотариально заверенного согласия супруга на сделку составляет 1000 рублей.

5. Выписка из  домовой книги на  занимаемое жилое помещение о наличии (отсутствии) лиц, состоящих на регистрационном учете по месту жительства (этот документ получают в управляющей компании).

6. Справка об  отсутствии задолженности из энергосбыта и горгаза (если в квартире есть газ), выписка из финансово-лицевого счета об отсутствии задолженности за коммунальные услуги, квитанции об оплате коммунальных услуг и взносов на капитальный ремонт.

7. Кроме того, перед сделкой нужно взять в регистрационной службе выписку из  Единого государственного реестра прав на  недвижимое имущество и  сделок с  ним (ЕГРП). В выписке указано наличие или отсутствие обременений на квартиру, а также содержится информация о том, насколько часто квартира меняла владельцев.

Юлия Щепкова, заместитель
гендиректора компании
"Аревера-недвижимость"
по правовым вопросам

«Сведения из ЕГРП быстро устаревают, обременение на объект может быть наложено сразу после того, как продавец взял эту справку, поэтому эту справку обычно получают непосредственно перед совершением сделки, — советует заместитель гендиректора компании «АРЕВЕРА-Недвижимость» по правовым вопросам Юлия Ощепкова. — Помимо этих документов я  рекомендую запросить у  продавца документы, подтверждающие дееспособность, а именно — справку из  психоневрологического и  наркологического диспансеров».

Для регистрации перехода права собственности на объект необходимо предоставить три экземпляра договора купли-продажи. В настоящее время не требуется обязательная нотариальная форма оформления договора купли-продажи недвижимости. Это значит, что договор может быть составлен сторонами сделки самостоятельно либо продавец и покупатель могут обратиться для этого в  агентство недвижимости.

8. В том случае, если собственником квартиры (доли в квартире) является несовершеннолетний, в  соответствии с п. 2 ст. 37 Гражданского кодекса РФ на продажу квартиры требуется предварительно получить разрешение органов опеки и  попечительства. Для этого необходимо обратиться в  органы опеки администрации того района, на  территории которого находится объект недвижимости. Такое согласие обычно дается при условии приобретения иной недвижимости для несовершеннолетнего, обязательное условие — жилищные условия ребенка не должны ухудшаться в  результате переезда.

В органы опеки необходимо предоставить свидетельство о  рождении ребенка; паспорт несовершеннолетнего, достигшего возраста 14 лет; документы, удостоверяющие, что лица, обратившиеся в  органы опеки, являются законными представителями ребенка (недееспособного гражданина), заявления от обоих родителей (заявление второго родителя не  требуется, если он лишен родительских прав либо признан безвестно отсутствующим); правоустанавливающие документы на ту квартиру, что продается, и  на  объект, который будет приобретаться взамен, кадастровый паспорт на  оба помещения, выписку из домовой книги и финансово-лицевого счета на  обе квартиры. Необходимо предоставить и  выписку из  ЕГРП, в  которой содержатся сведения о том, есть ли на покупаемой квартире обременения и  аресты.

Например, в  случае, если квартира для дальнейшего проживания ребенка будет куплена в  строящемся доме, в  органы опеки предоставляются:

а) договор на  участие в  долевом строительстве (договор уступки прав требования с  первоначальным договором на  участие в  долевом строительстве);

б) платежный документ, подтверждающий оплату по  договору;

в) документы, подтверждающие  место жительства несовершеннолетнего до завершения строительства и  оформления права собственности на объект долевого строительства.

В  качестве такого документа может выступать свидетельство о регистрации ребенка по месту пребывания, а также право­устанавливающие документы на  это помещение, из которых видно, кому оно принадлежит. Документом, подтверждающим место жительства несовершеннолетнего, является выписка из  домовой книги (той квартиры, где несовершеннолетний будет прописан и станет проживать до завершения строительства и оформления права собственности на  объект долевого строительства).

«Это стандартный набор документов, которые необходимо подготовить продавцу для продажи квартиры, но  он может еще усложняться в зависимости от особенностей конкретной ситуации. К  примеру, если человек покупает квартиру в  ипотеку, помимо них потребуются документы, которые необходимы для банка, — объясняет заместитель гендиректора компании «АРЕВЕРА-Недвижимость» по правовым вопросам Юлия Ощепкова. — Перечень этих документов может довольно серьезно отличаться в  зависимости от  банка. К  примеру, банк может затребовать документы о  техническом состоянии квартиры. Причем в  отдельных случаях банки запрашивают и  кадастровый паспорт, и  технический план объекта. У  некоторых из них особые требования к  техническому плану квартиры (необходимо, чтобы в  этом  документе площадь квартиры была указана без учета лоджий и  балконов)».

Документы, которые может потребовать банк для оформления ипотеки:

1. Правоустанавливающие документы на  жилое помещение:

- свидетельство, подтверждающее право собственности продавца на  жилое помещение;

- документ — основание выдачи свидетельства (договор купли-продажи, договор инвестирования, договор дарения, договор мены, договор пожизненного содержания с иждивением/ренты, решение суда, справка жилищно-строительного кооператива и т. д.);

- акт приема-передачи квартиры (обязателен для заключения с  01.03.1996 (момента вступления в  силу второй части ГК РФ, ст. 556 ГК РФ), если правоустанавливающим документом является договор купли-продажи.

2. Другие обязательные документы:

- выписка из  домовой книги и  финансово-лицевого счета;

- справки об  отсутствии задолженностей по  коммунальным платежам, электроэнергии, газу;

- копии всех листов паспорта/свидетельства о  рождении собственников жилого помещения и  лиц, зарегистрированных в  квартире;

- выписка из  Единого государственного реестра зарегистрированных прав (ЕГРП) об отсутствии на объекте арестов, запретов и обременений;

- справки из психоневрологического и  наркологического диспансера/больницы/результаты освидетельствования (этот документ банки просят предоставить в  тех случаях, когда собственники квартиры — люди пенсионного возраста);

- от  продавца квартиры — нотариально заверенное заявление о  том, что на  момент приобретения квартиры он не  состоял в  зарегистрированном браке и  не  состоит в  настоящее время либо нотариально заверенное согласие супруга на  продажу квартиры;

- отчет об  оценке жилого помещения.