Запретят ли долевое?

Не успел рынок оправиться от новостей об очередных изменениях в законодательство в сфере долевого строительства, как появилась новая инициатива. На этот раз предлагается ни много ни мало ввести запрет на продажу строящегося жилья. Причем называется даже конкретная дата, когда это должно произойти, — 2020 год.

Проект изменений в законодательство будет внесен уже в осеннюю сессию, сообщили федеральные СМИ. Правда, им почти сразу же пришлось давать пояснение, что о полном запрете на долевое строительство речи все-таки не идет, и пока предлагается лишь изменить механизм привлечения средств инвесторов, в котором появляется промежуточное звено — банк.

Разговоры о том, что необходимо обеспечить дополнительную защиту инвесторов, ведутся столько же лет, сколько существует долевое строительство жилья. Действительно, ни принятый в 2005 году 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов», ни все последующие поправки в него так и не обеспечили инвесторам абсолютной стопроцентной гарантии возвращения вложенных в стройку средств. Не смогло кардинально изменить ситуацию и заработавшее с 2014 года обязательное страхование застройщиков. До недавнего времени многие строительные компании заключали договоры не с теми страховщиками, кто способен обеспечить инвесторам гарантии возвращения вложенных средств, а с теми, кто готов предложить минимальную стоимость страховки. Эти фирмы зачастую не обладали достаточным количеством средств и не могли в будущем выплатить дольщикам вложенную сумму в случае остановки стройки и признания застройщика банкротом. Как раз это и должны изменить последние поправки в законодательство, вступающие в силу с 1 января следующего года. Ими устанавливаются более жесткие требования к страховщикам, желающим работать на этом рынке. Теперь, чтобы иметь право страховать долевое, страховая организация должна располагать собственными средствами в размере 1 млрд рублей (вместо нынешних 400 млн) и иметь уставной капитал не менее 120 млн рублей. Как ожидалось, это позволит освободить рынок от компаний-однодневок, не способных обеспечить инвесторам гарантии возвращения средств. Но именно тогда, когда 214-ФЗ наконец должен был заработать так, как от него ожидали, эта схема может быть отменена.

Вместо страхования ответственности застройщика предлагают ввести гарантию банка

В обсуждаемом сейчас проекте изменений страхование гражданской ответственности застройщиков предлагается заменить на банковскую гарантию. Если сегодня застройщик может обеспечить исполнение своих обязательств перед дольщиками одним из трех способов: вступив в общество взаимного страхования, заклю­чив договор страхования с коммерческим страховщиком или получив банковскую гарантию, — то после вступления в силу изменений в законодательство такого выбора застройщики будут лишены. Им придется заручиться поддержкой банка. Поручившийся за застройщика банк будет нести со строительной фирмой солидарную ответственность перед участниками строительства за исполнение обязательств по договору. Размер средств дольщиков, которые сможет привлекать застройщик, при этом не может превышать сумму гарантии.

Банковская гарантия пока не вызывает большого интереса у застройщиков. С начала 2014 года, после вступления в силу изменений в законодательство о долевом строительстве, в Красноярском крае есть только один пример, когда застройщик использовал при строительстве жилого дома банковскую гарантию, при этом речь шла об объекте, строящемся на территории края для переселенцев из ветхого и аварийного жилья, наличие банковской гарантии являлось одним из условий участия в конкурсе.

Невелика и доля объектов, строящихся с привлечением дорогих банковских кредитов. По данным службы строительного надзора и жилищного контроля, из 113 застройщиков, работающих на территории Красноярска, только 29 используют для реализации своих проектов проектное финансирование. На самом деле этот показатель еще меньше, потому что в этот список служба включает объекты всех застройщиков, предоставляющих ей отчетность в настоящее время. Делать это они обязаны до тех пор, пока полностью не будут исполнены обязательства перед инвесторами, и последняя квартира в доме не передана участникам долевого строительства. В отдельных случаях это может произойти и спустя год после сдачи объекта в эксплуатацию. Поэтому наряду со строящимися объектами в этот список попали и завершенные жилые дома.

Как может измениться схема привлечения средств на стройку

Предлагаемые в настоящее время изменения позволят устранить основной риск в сфере долевого строительства, связанный с нецелевым использованием поступивших на стройку средств. Сегодня нельзя отследить, пошли переданные застройщиками средства на возведение того дома, где дольщик покупает квартиру, или любого другого этой фирмы. При схеме финансирования, при которой расчеты будут происходить через банк, застройщик не будет сам участвовать в привлечении средств. Эту работу станет выполнять банк, тогда банк предоставляет строительной компании кредит на конкретный объект, а дольщик открывает в том же банке вклад на приобретение жилья в строящемся доме. Деньги будут перечисляться на стройку по мере того, как будут выполнены определенные этапы работ. Гарантии при такой схеме действительно станут стопроцентными, но это приведет к росту стоимости жилья.

Последствия для рынка новостроек

Хотя конечной целью нововведений называется защита интересов покупателей, они в итоге могут оказаться в более бесправном положении, объясняет эксперт.

«Существующий закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов» не дает покупателям стопроцентной защиты от недобросовестных застройщиков, но на сегодняшний день нет другого механизма, который позволял бы привлекать деньги на строительство, — комментирует заместитель генерального директора ООО ФСК «Готика» Андрей Тихонов. — Банковское кредитование дорого, и далеко не все застройщики смогут его получить, строить на собственные средства смогут не все строительные компании. Поэтому, если изменения все-таки будут приняты, скорее всего, застройщики перестанут работать в рамках 214-ФЗ, на рынке стоит ждать появления «серых» схем: использования предварительных договоров купли-продажи, по которым до сих пор работают строительные компании в некоторых регионах.

Сейчас нужно не отменять полностью закон о долевом строительстве, а настраивать его так, чтобы надежные застройщики, нацеленные на долгую работу на рынке, могли им пользоваться, а заведомо мошеннические схемы не проходили.

Нужно четче подойти к вопросу страхования, чтобы на этом рынке не могли работать страховые фирмы — однодневки, не способные выполнить своих обязательств перед дольщиками. Ужесточить контроль за такими компаниями со стороны Центробанка.

Если проблема заключается в том, что именно нынешняя система привела к появлению в стране ситуации, когда крупный московский застройщик, группа компаний «СУ 155», находится сейчас в сложном финансовом положении и существует риск появления тысяч обманутых дольщиков, то это вина в том числе власти, что у нас на рынке возник один такой огромный застройщик-монополист, не способный отвечать по своим обязательствам.

Почему в попытке защитить потребителей от застройщиков, набравших обязательств и оказавшихся не в состоянии их выполнить, должны страдать и надежные компании, работающие на рынке не один десяток лет и за свою историю пережившие уже несколько кризисов.

Еще один важный момент: на сегодняшний день 214-ФЗ защищает права потребителей, если при сдаче дома обнаруживается отступление от заявленного качества, покупатели не подписывают акт приема-передачи на квартиру. Если этот закон сейчас отменить, и на рынке от безысходности получат распространение «серые» схемы, произойдет откат в прошлое, и покупатели опять попадут в свое прежнее бесправное положение».

Вступление в силу нововведений, по словам эксперта, способно привести к еще одному последствию — росту стоимости и без того недешевого квадратного метра. Сегодня дольщики на начальном этапе строительства по сути беспроцентно кредитуют застройщика своими деньгами, взамен этого застройщик предоставляет им скидку на жилье. Если в схеме появятся банки, и застройщик будет брать кредит у финансовой организации, разницу в цене квадратного метра на начальном этапе строительства и на этапе сдачи в эксплуатацию будут получать уже финансовые организации. Стоимость жилья для потребителей возрастет.