Узаконить самовольную постройку стало сложнее

Самострой на Брянской, 210, неспешно сноясят уже второй год

Сегодня перед владельцем участка, желающим построить на нем дом, открыты два пути: он может начать с получения разрешения на строительство, подготовить проект будущего дома, получить согласование различных инстанций от пожарников до СЭС, а затем, когда дом уже построен, вводить его в эксплуатацию. Или начинать работу еще до сбора всех необходимых разрешений, рассчитывая затем оформить собственность уже на готовый объект в суде. Поскольку на сбор согласований уходило немало времени и требовались серьезные денежные затраты, многие выбирали второй вариант.

При этом их не останавливал тот факт, что объект, на строительство которого предварительно не получалось разрешения, является самовольной постройкой, а значит, по закону не существует. Пока собственность на него не зарегистрирована в Росреестре, собственник участка не имеет права им распоряжаться, продать, подарить или сдать в аренду.

Как оформить самовольную постройку по «дачной амнистии»?

Хотя продолжает действовать упрощенный порядок оформления собственности на построенные объекты: федеральный закон № 93 «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества», который называют законом о «дачной амнистии», продлен в очередной раз, теперь до марта 2018 года. Воспользоваться этой возможностью смогут далеко не все владельцы земельных участков с самовольными постройками, а лишь те из них, кто владеет землей по праву собственности или у кого участок находится в пожизненном владении или бессрочном пользовании (обязательное условие — участок должен быть предоставлен для строительства).

Чтобы ввести в эксплуатацию самовольную постройку (дачу, жилой дом, гараж или другие объекты, на строительство которых не было получено разрешения), владельцам таких участков не нужно обивать пороги надзорных инстанций или обращаться за согласованием проекта в управление архитектуры. Для регистрации права собственности им достаточно заказать изготовление кадастрового паспорта на дом, подтверждающего факт его строительства, и получить в управлении архитектуры города или района, где находится постройка, справку о присвоении ей адреса. И уже с этими документами отправляться в регистрационную палату для регистрации права собственности на объект.

Требования к самовольно построенным объектам изменены

Остальным приходится добиваться признания права на построенный объект в суде. При этом следует понимать, что к самовольным постройкам закон относит не только любой жилой дом и другое строение, созданное на земельном участке, который не предоставлялся для этих целей, но и любые постройки, созданные без предварительных разрешений. Так, например, самовольной постройкой будет являться дом, к которому без получения предварительного разрешения было пристроено новое помещение.

Для того чтобы узаконить изменение площади постройки, собственнику придется обращаться в суд. И здесь владельцы самостроев могут столкнуться с неожиданными сложностями. Федеральный закон № 258-ФЗ «О внесении изменений в статью 222 части первой Гражданского кодекса РФ» и федеральный закон № 52-ФЗ «О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» изменили требования к самовольным постройкам.

«Законодатель ужесточил условия, при которых возможно признание права собственности на объект», — рассказывает начальник юридического отдела департамента муниципального имущества и земельных отношений Татьяна Даль.

Многоквартирные дома в кооперативе «Афганец»
попали под перечень самовольных построек

До сих пор, чтобы зарегистрировать право на самовольно выстроенное здание, собственнику земельного участка достаточно было предоставить в суде документы, подтверждающие его права на участок, а также заключения о том, что сохранение постройки не нарушает права и интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан. С 1 сентября этого года ему необходимо будет предъявить еще и документы, подтверждающие, что постройка соответствует параметрам использования земельного участка, установленным для него в градостроительной документации (в правилах землепользования и застройки), или обязательным требованиям к параметрам постройки, содержащимся в иных документах.

Другими словами, если на участке в настоящее время находится частный жилой дом, а в принятых летом этого года новых правилах землепользования и застройки Красноярска эта территория отведена под многоэтажную жилую застройку, узаконить построенный дом владельцы вряд ли смогут.

«Поскольку при разработке данных правил не должны были учитываться самовольные постройки, следовательно, при обращении в суд владельцы этих строений в большинстве своем не смогут предоставить документы, подтверждающие соответствие постройки параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилам землепользования и застройки», — объясняет Татьяна Даль.

Администрация получила право сносить самовольные постройки без суда

Второе серьезное изменение, внесенное в законодательство, — администрация получила право в некоторых случаях сносить капитальные самовольные постройки в упрощенном порядке без решения суда.

Администрация города может принять решение о сносе, если самовольная постройка находится на земельном участке, расположенном на территории общего пользования (то есть на территориях, занятых площадями, улицами, проездами, автомобильными дорогами, набережными, скверами, бульварами, водными объектами, пляжами), в полосе отвода инженерных сетей или в зоне с особыми условиями использования (сюда относятся охранные, санитарно-защитные зоны, водоохранные зоны, зоны подтопления, зоны охраняемых объектов). Единственное исключение — зоны охраны объектов культурного наследия.

Кооператив «Афганец»

В таком случае в течение семи дней с момента принятия решения о сносе самовольной постройки муниципалитет направляет владельцу участка, построившему самовольный объект, копию решения, затем собственнику дается время на то, чтобы он сам снес самовольно появившееся здание. Срок, в который осуществляется снос, в каждом конкретном случае устанавливается индивидуально с учетом характера постройки, но не может при этом превышать 12 месяцев.

В ситуации, когда собственник самовольной постройки не установлен, информация о планируемом сносе объекта размещается в СМИ, а на участке устанавливается баннер с соответствующей информацией. Все это делается для того, чтобы установить владельца и заставить его снести незаконный объект. Если собственник так и не будет найден, снос производится за счет бюджетных средств не раньше чем через два месяца после размещения на сайте администрации сообщения о запланированном сносе.

«С вступлением в силу изменений в законодательство у муниципалитета появится больше полномочий, — поясняет Татьяна Даль, — эта норма особенно актуальна для Красноярска: в 2019 году в нашем городе будет проводиться Универсиада, в связи с этим в городе будет проводиться снос самовольных сооружений».

В последнее время администрация часто выходит в суд с исками о сносе самовольных построек. Так, с прошлого года муниципалитет добивается сноса многоквартирных домов, построенных на участках, не предназначенных для многоэтажного строительства. Под угрозой сноса оказались три дома, построенные среди усадебной застройки района Покровский, в кооперативе «Афганец»: четырехэтажный многоквартирный жилой дом по адресу улица Сахарова, участок 25–1; четырехэтажный дом на улице Памяти, участок 31–2, и четырехэтажный жилой дом (один подвальный и три надземных этажа), расположенный на улице Памяти, участок 31–3.

Одним из возможных последствий нововведений в законодательстве специалисты называют то, что может измениться подход к началу строительства. Многим собственникам, планирующим строить дом, дешевле будет собрать все предварительные разрешения, разработать отвечающий градостроительным нормам и правилам проект и лишь потом приступать к застройке, чем начинать строить, надеясь затем добиться признания готового объекта в суде.

Основные изменения в Правила землепользования и застройки Красноярска

Собственникам, желающим узаконить построенные объекты, теперь придется получать информацию о том, какое именно назначение получил принадлежащий им участок в правилах землепользования и застройки Красноярска.

Во вступивших в силу с 15 июля этого года новых правилах землепользования и застройки (ПЗЗ) вся территория Красноярска поделена на отдельные зоны, для каждой из которой установлен свой регламент использования и параметры разрешенного строительства. А также установлены ограничения использования земельных участков.

Кроме того, в правилах землепользования и застройки содержится информация о границах зон с особыми условиями использования территорий (сюда относятся зоны охраны объектов культурного наследия, охранные, санитарно-защитные зоны, водоохранные зоны, зоны подтопления, зоны охраняемых объектов).

Вносить изменения в ПЗЗ потребовалось в связи с принятием нового генерального плана Красноярска. Новые ПЗЗ приведены в соответствие с этим градостроительным документом.

В новом документе значительно расширился перечень территориальных зон. Так, кроме жилой, общественно-деловой, промышленной, коммунальной зоны, зоны инженерной и транспортной инфраструктуры, зоны перспективного развития в новой редакции появилась многофункциональная зона. На участках, относящихся к этой зоне, возможно заниматься строительством жилья, торговых центров, объектов коммунально-бытового обслуживания. Существенно расширился перечень видов рекреационных зон.