Рынок аренды: куда падать дальше?

Стоимость аренды жилья в Красноярске продолжает снижаться. Это плохая новость для владельцев «инвестиционных квартир», но хорошая для арендаторов. При этом данные исследований ­показывают, что этому рынку еще есть куда падать.

Доходность арендных квартир во всех крупных городах России снижается с 2013 года, отмечает портал Domofond.ru. При этом последние полгода процесс идет более интенсивно. Так, по данным очередного исследования, за второй квартал 2015 года стоимость аренды в Красноярске снизилась еще на 7,4 % в среднем по рынку, однако недвижимость в краевом центре еще способна приносить своим владельцам доход. По оценкам Domofond.ru — 7,1 % в год (мы вновь говорим о «средней температуре по больнице»). И по этому показателю Красноярск уступает только Челябинску — сравнительно недорогое жилье (около 47 тыс. рублей за квадратный метр, тогда как в Красноярске средняя стоимость «квадрата» — около 60 тыс. рублей) дает 8,6 % дохода в год.

На 9 %, по данным портала, просела стоимость трехкомнатных квартир (средняя месячная стоимость аренды составляет теперь 24 268 рублей), на 8 % — двухкомнатных (17 356 рублей). Меньше всего — на 5,5 % — упали в цене однокомнатные (12 706 рублей).

— Цены заметно пошли вниз начиная с января, — говорит руководитель отдела аренды компании «АРЕВЕРА-Недвижимость» Мария Дик. — Можно сказать, это была первая волна кризиса, связанная с сокращениями на предприятиях. Люди, потерявшие работу, уехали домой — в районы края, в другие государства. Перед праздниками освободилось много квартир, и когда все они в январе были выставлены на рынок, это серьезно ударило по ценам.

Вторая волна переселения изменила уже качество предложения: стали освобождаться дорогие квартиры. На какое-то время финансовые сложности потенциальных арендаторов были обнадеживающим фактором для владельцев двух-, трехкомнатных квартир: те, кто раньше мог себе позволить снимать отдельное жилье, стали экономить, съезжаться. Но с тех пор ситуация в экономике страны не стала лучше, стоимость потребительской корзины выросла, а зарплата в лучшем случае осталась на прежнем уровне. При этом на спрос практически не влияет наличие или отсутствие доступных ипотечных программ, сейчас на первом месте среди факторов, регулирующих цены, — общее падение доходов населения.

Риелторы отмечают и начало третьей волны, вызванной процессами внутри крупных компаний.

— Многие предприятия, которые компенсировали иногородним сотрудникам затраты на аренду, сейчас сокращают эти статьи расходов, — рассказывает Мария Дик. — Либо уменьшают сумму компенсации, либо отказываются от нее полностью. Следовательно, сотрудники ищут возможность снизить свои затраты и переезжают в более дешевое жилье. На этом оптимизация не заканчивается, а совсем наоборот: именно сейчас большой бизнес в полной мере начал ощущать на себе результаты экономической нестабильности, компании начали укрупнять филиалы и сокращать персонал, не занятый в основной деятельности.

Объемы строительства снижают цену

По оценкам красноярских риелторов, рынок аренды просел сильнее, чем указывает Domofond.ru: не на 7–10 %, если считать с начала года, а на 15–20 %. Наиболее жесткую оценку ситуации дает директор АН «КРОМ» Алексей Лагутин. По его мнению, стоимость аренды однокомнатных квартир снизилась на 20–30 % в зависимости от района, а крупных — до 40 %. И при любой цене экспозиции покупатель имеет возможность поторговаться и получить скидку.

— На стоимость однокомнатных влияет расположение: Октябрьский район просел меньше, Советский и Покровка — больше, потому что там серьезные объемы строительства, большое предложение, — говорит он. — И такая ситуация сохранится в ближайший год: сейчас сдаются дома, которые закладывались в благополучные времена, полтора года назад. Предложение еще больше увеличится, а спрос пропорционально не вырастет, цены упадут еще. И чем больше в городе будет появляться качественного предложения, тем острее будет конкуренция за арендатора.

Качественное предложение — это, в частности, апарт-отель на Взлетке, строительство которого будет завершено в 2016 году. Застройщик — компания «Ментал-плюс» — предлагает на продажу три типа апартаментов разной площади — от 16 до 17 кв. м. По подсчетам специалистов компании, минимальный доход, который сможет получить владелец апартаментов, если будет сдавать их через управляющую компанию отеля, составит после оплаты ее услуг 11 тыс. рублей.

Растущие объемы ввода жилья стали первым фактором понижения цен: традиционно большое количество объектов сдается в конце года, и новоселье у многих романтически совпадает с главным праздником всей страны. Заселяются не просто отдельные дома, а целые микрорайоны. Риелторы отмечают возросший спрос на дешевое и массовое жилье: «гостинки», одно- и двухкомнатные квартиры в панельных домах и старом жилом фонде. Но предложение в этом сегменте по-прежнему достаточно высоко. По наблюдениям Марии Дик, сроки экспозиции квартир экономкласса увеличились до трех — четырех недель, тогда как раньше они уходили в течение недели максимум.

На срок экспозиции влияет все: и местоположение, и инфраструктура, и чистота подъезда, и подготовка квартиры к просмотру: если хозяин не поленился, приехал пораньше, проветрил помещение и протер пыль, его шансы заключить сделку существенно возрастают. 

— Понятно, что арендодатели порой живут еще прежними представлениями о стоимости жилья и ориентируются не на рынок, а на свои нужды, — говорит Алексей Лагутин, — но в нынешних обстоятельствах цену и условия диктует арендатор. А владельцам квартир приходится с этим считаться. Выгоднее сдать на тысячу дешевле, но сейчас, потому что завтра цены могут упасть еще ниже.

С другой стороны, отмечает Лагутин, чем дешевле аренда, тем больше людей могут ее себе позволить, поэтому даже на падающем рынке рано или поздно наступит момент оживления.Наиболее гибкими и чуткими к нуждам арендаторов приходится быть владельцам дорогих квартир.

— Наша практика показывает, что, заключая такую сделку, можно рассчитывать на серьезный дисконт, — рассказывает Мария Дик. — Владельцы готовы двигаться в цене, если клиент произвел на них благоприятное впечатление и у него есть деньги. Размер скидки может составить 15–20 процентов, например, трехкомнатная квартира бизнес-класса, выставленная за 65 тысяч рублей, была сдана на 10 тысяч дешевле.

Рынок аренды надеется  на Универсиаду

Традиционно для рынка аренды началом сезона был июль: время, когда в вузах завершаются приемные кампании, в город возвращаются студенты старших курсов. Но в последние год — два эта категория арендаторов погоды рынку не делала: большинство учебных заведений города имеет собственные общежития и строит новые, как, например, СФУ. Поэтому заявки на аренду жилья от студентов единичны. Риелторы надеются на август, когда начнут возвращаться «деревенские отпускники», это подстегнет спрос, но вряд ли станет решающим фактором для повышения цен.

Пожалуй, единственное, что может оживить рынок, — это улучшение экономики страны в целом. Хотя у Красноярска есть план «Б»: в 2019 году он будет принимать Универсиаду — всемирные студенческие игры. Под этот проект должны быть модернизированы существующие объекты, и не только спортивные (например медицинские учреждения и гостиницы), и построены новые, а также полностью реконструирован аэропорт «Емельяново».

— Потребуются рабочие руки, — рассуждает Алексей Лагутин, — в рамках авторского надзора будут приезжать иногородние и зарубежные специалисты, какое-то количество квартир, возможно, несколько тысяч, с рынка уйдет, а это подстегнет цены. Сколько времени потребуется рынку в целом, чтобы вернуться на уровень конца прошлого года, сказать сложно, но ясно одно: счет идет не на месяцы, а на годы. Владельцам инвестиционных квартир остается только ждать.