Апартаменты: как это понимать?

Строительная компания «Ментал-плюс» ведет продажи в первом красноярском апарт-отеле, который строится на Взлетке. Это не первая попытка предложить городу формат апартаментов — нежилого помещения, но с ванной и кухней, которое можно использовать для временного проживания и сдавать в аренду.

Апартаменты — идея для российского рынка относительно свежая: впервые такой тип недвижимости предложили владельцы комплекса «Город столиц» в «Москва-Сити». Продажи в двух башнях — «Москва» и «Санкт-Петербург» — открылись в 2006 году, стоимость квадратного метра начиналась от $8000 в варианте «под отделку» (сейчас на $500 дороже), от $11000 начинается цена за «квадрат» готового помещения, но без мебели, а за право смотреть на столицу России с верхних этажей высотного комплекса придется выложить $13000 за метр, меблировка не прилагается. Предполагалось, что жить здесь будут люди, работающие в деловом центре: с 1-го по 17-й этажи башен занимают офисы, все пространство выше (до 73-го этажа в «Москве» и до 62-го в «Санкт-Петербурге») отведено под апартаменты площадью от 101,9 до 234,7 кв. м.

Несмотря на все трудности со строительством самого МФК «Москва-Сити» и экономический кризис 2008 года, проект «выстрелил», сейчас в комплексе продано более 80 % апартаментов, часть из выкупленных владельцы сдают в аренду, цены начинаются от $9000 в месяц.

Сейчас в Москве можно найти апартаменты практически в любой точке города: для девелоперов такой формат недвижимости (строить нежилое, продавать как жилье) стал буквально золотой жилой. На апартаменты не распространяются нормативы по плотности застройки, инсоляции и обеспечению социальной инфраструктурой, что позволяет строить гораздо больше полезных метров, чем если бы речь шла о жилом комплексе. Для покупателей это означает трудности с прикреплением к детским садам, школам и поликлиникам — по остаточному принципу. Ведь помещение-то является нежилым. Нельзя оформить и постоянную регистрацию — только временную. На апартаменты нельзя взять «классическую» ипотеку и тем более ипотеку с господдержкой. Правда, несколько крупнейших банков дают ипотечные кредиты на нежилые помещения, но при условии довольно высокого первоначального взноса (30–40 %) и по более высоким ставкам, чем кредиты на жилье. Следовательно, апартаменты в качестве жилья не подходят льготным категориям граждан, претендующим на помощь из бюджета: молодым семьям, военным, многодетным и так далее.

Впрочем, как показывают продажи в Москве, для «нельготников» новый формат недвижимости оказался неплохим вариантом решения пресловутого квартирного вопроса: в среднем апартаменты стоят на 15–20 % дешевле аналогичного по характеристикам жилья. А детские сады и поликлиники — ну что ж, обойдемся и без них. Сейчас апартаменты составляют почти треть рынка новостроек в черте Москвы.

Принципы управления апартаментами

Что еще надо знать об апартаментах тем, кто собирается в них жить: в отличие от многоквартирных домов, принцип управления которыми четко прописан в Жилищном кодексе, принципы управления и обслуживания нежилых помещений законодательно не регулируются. Правила игры устанавливает управляющая компания, созданная застройщиком. Она занимается содержанием здания, обеспечивает текущий ремонт и сама устанавливает тарифы на коммунальные услуги. Управляющая компания определяет, можно ли заводить домашних животных и каких именно, можно ли устраивать шумные вечеринки и на какой срок оставлять у себя гостей. Зато обычно управляющая компания берет на себя и обязанности по поддержанию чистоты в номерах: уборкой занимается персонал.

Не стоит забывать и о налогах: владение нежилой недвижимостью в нашем регионе обходится в 2 % в год, на жилые помещения ставка кратно ниже — 0,1 % на квартиры до 50 кв. м. Надо учесть и еще одно важное обстоятельство: пока в Красноярском крае ставки налога рассчитываются от инвентаризационной стоимости имущества, которая в несколько раз ниже рыночной. Но до 2020 года все регионы России обязаны перейти на новую систему расчетов — по кадастровой стоимости, она уже более приближена к рыночной. А значит, владение апартаментами может вылиться в кругленькую сумму — если законодатели, увеличив налого­облагаемую базу, не снизят ставки.

Новосибирцы уже оценили апартаменты

В Новосибирск апартаменты пришли в 2012 году: здесь на ул. Крылова был построен апарт-отель «Резидент». Часть помещений его используется как гостиница (со значительными скидками за длительное проживание), часть — сдается в долгосрочную аренду, но комплекс полностью принадлежит компании «Трансервис» и управляется ее дочерней структурой. Однокомнатные и двухкомнатные апартаменты оснащены мебелью, бытовой техникой и посудой, уборка и смена белья — обязанность горничной. Сейчас стоимость месячного проживания в апартаментах начинается от 35 тыс. рублей.

«Резидент» дал старт волне апартаментов: количество подобных предложений приближается к десятку. Так, например, в Октябрьском районе города планируется строительство медицинского комплекса, места в котором поделят различные клиники и сервисные компании, часть здания будет отдана под апартаменты, инвестиции в проект оцениваются в миллиард рублей. А в Заельцовском районе рядом с сос­новым бором возводится жилой комплекс премиум-­класса, в составе которого планируется открыть апарт-отель мировой сети Marriott. Кроме того, здесь строятся два блока апартаментов на продажу (35–54 кв. м) — они будут полностью меблированы. Застройщик — тот же «Трансервис» — предлагает другую схему: покупатель может жить в апартаментах сам, а может сдать их в аренду через управляющую компанию и получать доход.

Красноярцам предложили готовый бизнес в апартаментах

Такую комплексную схему предлагает и красноярская компания «Ментал-плюс», открывшая продажи в апарт-отеле «Парк Сити» на Взлетке. Инвесторам предлагаются апартаменты от 16 до 70 кв. м трех уровней комфортности. Их стоимость на старте продаж начинается от миллиона рублей. Покупателям предоставляют выбор: приобрести апартаменты с чистовой отделкой или же с полной меблировкой. При этом застройщик подчеркивает, что предлагает не только возможность для проживания, но и готовый бизнес.

— Владелец апартаментов может сдавать их в аренду самостоятельно, а может заключить договор с нашей управляющей компанией, и они будут предлагаться постояльцам в составе номерного фонда апарт-отеля, — рассказывает куратор проекта Юлия Викулова. — Мы предлагаем на выбор приобрести апартаменты с дизайнерским ремонтом или полностью меблированные, но при желании собственника участвовать в отель­ном бизнесе, апартаменты, предлагаемые постояльцам, должны быть выдержаны в едином стиле отеля.

По словам Викуловой, разрабатывая проект, компания ожидала отклика в основном от представителей крупного бизнеса, которые приглашают на работу в Красноярск иногородних и зарубежных специалистов. Все-таки апартаменты — это более дешевое решение проблемы их длительного размещения, чем гостиницы, и более цивилизованное, чем «гостиницы в квартирах». Однако интерес к апарт-отелю проявили и частные инвесторы, привлеченные идеей извлекать регулярный пассивный доход без личного участия — сдавать апартаменты в аренду через управляющую компанию.

Вариант апартаментов для элитных клиентов

Пример «Парк Сити» во многом объясняет, почему на рынок «не зашло» предложение строительной компании «Арбан» — апартаменты в бизнес-центре «Баланс» на ул. Маерчака. Здесь предлагаются помещения от 30 до 112 кв. м разной конфигурации по цене от 85 тыс. рублей за «квадрат». При этом апартаменты сдаются с черновой отделкой, что позволяет покупателю оформить их так, как он посчитает нужным. «Баланс» задумывался как «город в городе», бизнес-центр, где есть вся необходимая деловому человеку инфраструктура: и офис, и жилье, и рестораны, и магазины, и услуги, и фитнес-центр — все то, за что ценится тот же МФК «Москва­-Сити». Однако «идеальный баланс бизнеса и жизни» (под таким слоганом компания продвигала свое предложение) оказался мало востребованным.

— Рынок еще не готов, — коротко прокомментировала заместитель директора по продажам компании «Арбан» Ирина Одинец.

— «Арбан» предлагал глобальный проект, рассчитанный на крупный бизнес и активную деловую жизнь, и, получается, опередил ситуацию, — считает генеральный директор АН «Кром» Алексей Лагутин. — Новые инвесторы в очереди за богатствами края не стоят, а у имеющихся бизнес стабильный и налаженный. Проект апарт-отеля на Взлетке рассчитан на иную аудиторию, поэтому, думаю, при правильной «упаковке» на него будет спрос. Это неплохой вариант жилья для студента: поскольку это гостиница, там есть охрана и обслуживающий персонал, родители будут более спокойны за судьбу отпрыска.

Очевидно, одного Красноярского экономического форума с периодичностью раз в год мало для того, чтобы считать деловую жизнь города активной и развитой. Красноярцы по-прежнему ищут способы решения личного квартирного вопроса и заработка.