Экспертное мнение. Рынок в ожидании выхода из кризиса

Поведение участников рынка недвижимости этим летом четко показывает: все они находятся в ожидании. В надежде и ожидании скорого завершения кризиса.

Александр Шляхин,
генеральный директор  
компании "Сибдом" ,
аттестованный аналитик
рынка недвижимости

Все помнят экономический спад 2008–2009 года, и многим кажется, что и из нынешнего кризиса выход будет таким же легким, как в прошлый раз. Тогда рынок уже с конца 2009-го­ оживился, возобновился спрос, вновь заработала ипотека, цены на недвижимость начали расти, и она вновь стала привлекательным инструментом для инвестирования свободных средств.

2015-й, очевидно, будет иным: сохраняется ситуация неопределенности в экономике, ее поддерживают и геополитические факторы, и значительные колебания курсов валют, рост потребительских цен и снижение реальных доходов населения. Стоит добавить и то, что фактически 2013–2014 годы были активным периодом инвестирования в недвижимость, особенно заметный всплеск случился в 2014-м: политический кризис на Украине вызвал еще и панику на рынке. И это подтолкнуло к скорейшим действиям тех, кто планировал покупку позже. Боязнь того, что в результате введения экономических санкций в отношении России и российских банков, а также повышения ключевой ставки, в частности, закроется ипотечное кредитование (банкам будет негде брать дешевые деньги), добавила масла в огонь.

В результате 2015 год начался со значительного падения спроса и числа сделок и на первичном, и на вторичном рынках. По сравнению с мартом 2014-го к марту 2015-го вторичный рынок упал на 70 %, первичный — на 50 %. И только ипотека с господдержкой, позволившая выдавать кредиты на новостройки под 12 % годовых, разогрела рынок новостроек, и он немного отыграл падение с апреля по июль. Но в целом ситуация далека от оптимального соотношения спроса и предложения.

По данным портала Sibdom.ru, число уникальных предложений квартир в нашей базе с января по июнь увеличилось на 18 %, выросли и сроки экспозиции квартир до 4-4,5 месяцев. Предложений стало больше, а спрос заметно упал. И продавцы, и покупатели находятся в ожидании: одни ждут возврата прежнего спроса, другие — еще более выгодных цен и скидок. По этой причине многие продавцы на вторичном рынке, неверно оценив стоимость своей недвижимости и не получив достойного отклика на свое предложение, переносят продажу на осень в надежде на рост цен. Но те, кто замотивирован на покупку новостроек и хочет реализовать вторичное жилье, в ходе торгов с покупателями находят консенсус, сделки заключаются, но их реальный бюджет — на 10–15 % ниже стоимости предложения. И это правильный ход. Продавать старое и покупать новое нужно сейчас, пока есть выбор квартир в новостройках, планируемых к сдаче в этом году.

На рынке новостроек картина аналогичная: интерес к новым объектам сохраняется, но в первую очередь покупатели обращают внимание на акции и бонусы, стремясь получить максимальную выгоду. В первую очередь рассматривают варианты квартир, сдающихся в конце 2015 или в первом квартале 2016 года. Инвестирование в новостройки, сдающиеся в конце 2016 или в 2017 году, рассматривается только в случае очень привлекательных (следует читать «низких») цен на эти объекты.

В общем, спрос есть, не такой большой, как хотелось бы застройщикам и продавцам, и за покупателей теперь стоит бороться, например качеством предлагаемых объектов. В каких-то случаях торг действительно уместен, ведь покупатели понимают, что теперь они диктуют цены на рынке. И особо актуальными с учетом сложности реализации вторичного жилья становятся варианты обмена.

Владельцам крупногабаритных квартир и коттеджей рекомендуем при продаже рассматривать и варианты обмена большей квартиры на меньшую с доплатой, а затем уже выставлять ее на продажу. Тем самым вы избежите значительных потерь за счет снижения цены и ускорите процесс получения денежных средств. Быстрого восстановления рынка не будет, нужно всем перестраиваться и учиться взаимодействовать в новых экономических реалиях.