Как выбрать новостройку для покупки в кризис?

В последнее время на рынке появились привлекательные для покупателей объекты. Они находятся на ранней стадии строительства, имеют срок сдачи в конце 2016 — начале 2017 года и предлагаются по очень интересной цене.

Если в предыдущие годы красноярские застройщики активно пользовались банковскими кредитами, благодаря чему стоимость квартиры в строящемся доме на начальной стадии практически равнялась цене в почти готовом объекте, то теперь с удорожанием кредитов средства дольщиков снова стали интересны строителям, и они опять готовы продавать объекты на этапе котлована по сниженной цене.

Однако здесь у тех, кто присматривается к этим объектам, должен возникнуть закономерный вопрос: хватит ли у строительной компании сил и финансовых возможностей, чтобы завершить стройку? Кто из застройщиков этих объектов действительно достроит, а кто допустит несоблюдение сроков или, хуже того, оставит после себя обманутых дольщиков? И без того важная задача предварительной оценки рисков при покупке квартиры в долевом строительстве в период кризиса увеличивает свое значение в разы.

Дело в том, что все произошедшие за последние несколько лет изменения законодательства так и не сделали участие в долевом строительстве безопасным для инвесторов.

Ни принятый несколько лет назад федеральный закон № 214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов», ни все более поздние дополнения в него, касающиеся страхования ответственности застройщиков, не дали участникам строительства абсолютной стопроцентной гарантии того, что вложенные дольщиками средства не будут потеряны в дальнейшем.

Действующий сегодня закон ФЗ № 214 оговаривает процедуры, которые необходимо пройти строительной компании, прежде чем она сможет привлекать денежные средства граждан для строительства. Сделать это она имеет право только после получения разрешения на строительство и публикации проектной декларации, разместив подробную информацию о том, что будет представлять собой объект. Закон установил государственную структуру, которая контролирует соблюдение его положений. В Красноярском крае эти функции возложены на службу строительного надзора и жилищного контроля, офис которой находится по адресу: ул. Парижской Коммуны, 33. Но необходимо помнить, регистрация договора только снижает риски, связанные с участием инвестора в долевом строительстве, однако не делает его абсолютно безопасным. Единственное, от чего защищает процедура государственной регистрации, — это от факта двойных продаж. При этом никаких финансовых инструментов контроля (контроля за тем, каким образом застройщик расходует поступающие к нему средства) закон о долевом строительстве в себе не содержит. 

Так что задача оценки рисков участия в долевом строительстве по-прежнему возложена на самого инвестора.

зучите проектную декларацию

Первое, с чего стоит начать потенциальному дольщику, — это внимательное изучение проектной декларации на объект. Ознакомиться с проектными декларациями можно в разделе «Новостройки» портала Sibdom.ru.

Из этого документа, размещенного на сайте строительной компании, можно получить описание земельного участка, на котором ведется строительство, и его кадастровый номер. Установить, какое назначение имеет выделенная для строительства площадка, находится она в собственности компании или в аренде и кому именно выдавалась земля на строительство. Узнать все это можно, указав кадастровый номер участка на публичной кадастровой карте, размещенной на сайте Росреестра: http://maps.rosreestr.ru/PortalOnline/.

Проверьте наличие у застройщика страховки

Казалось бы, с введением страхования ответственности застройщика перед участниками строительства задача дольщиков облегчилась. Чтобы получить гарантию возврата средств, им достаточно выбирать среди объектов, начавших строиться после того, как начало действовать требование об обязательном страховании ответственности застройщиков.

Действительно, с 1 января 2014 года вступили в силу изменения в законодательство о долевом строительстве, требующие от застройщиков в обязательном порядке страховать свою ответственность за неисполнение обязательств перед дольщиками. И договор страхования (или поручительство банка) стал входить в перечень обязательных документов при регистрации первого договора застройщиком в Росреестре. И в теории, если строители не соблюдают обязательства перед дольщиками, вложенные в объект средства должна будет им выплатить выдавшая гарантии страховая компания.Однако на практике закон до сих пор не заработал в полную силу. Крупные страховщики пока не спешат заходить на этот рынок, те же компании, что на нем сегодня работают, зачастую имеют сумму уставного капитала меньше, чем общий размер застрахованных ими рисков. В случае массовых банкротств застройщиков такие страховщики окажутся не в состоянии возместить инвесторам причиненные убытки.

Часть страховых компаний, застраховавших объекты, на данный момент уже не отвечают требованиям к страховщикам, занимающимся этим видом деятельности.

Согласно информации Центробанка РФ, размещенной на сайте службы строительного надзора,  ООО «Страховая компания «Коместра», ООО «Страховая компания «Артекс» и ЗАО Страховая компания «Авангард Полис», «Страховое общество «Купеческое» не имеют права заключать договоры страхования ответственности застройщиков. На счету этих компаний в общей сложности более десятка застрахованных в Красноярске домов.

Следить за тем, чтобы страховщик отвечал необходимым требованиям, должен сам застройщик. Как только становится известно, что страховая компания предъявляемым законом требованиям соответствовать перестала, застройщик обязан расторгнуть с ней договор и заключить его с другой страховой фирмой. Проблема в том, что информация на сайте Центробанка запаздывает по времени, и о том, что та или иная страховая компания больше не имеет права страховать стройку, строительные организации зачастую узнают с опозданием. Так, в апреле стало известно, что Центробанк РФ официально приостановил лицензию на осуществление деятельности «Страхового общества «Купеческое», хотя первая информация о том, что компания испытывает сложности, которые могут привести к потере лицензии, появилась еще в конце прошлого года.

Поэтому для дольщика должно быть важно не только наличие у застройщика страховки самой по себе, но и то, кто именно выступает гарантом достройки объекта (где именно компания застраховала свою ответственность). Реестр застрахованных к этому моменту объектов (и страховых компаний, выдавших гарантии застройщикам) размещен на сайте Sibdom.ru.

Новостройка должна быть аккредитована в банке

Оптимальный способ оценки новостройки: посмотреть, готовы ли кредитовать покупку квартир в ней банки. Чем больше банков согласны кредитовать строящийся объект, тем лучше.

Кого считают наиболее надежными застройщиками кредитные организации, несложно понять, если посмотреть список новостроек, аккредитованных в рамках программы «Ипотека с господдержкой». Крупные банковские игроки покупку квартиры в объектах одних застройщиков согласны кредитовать лишь при условии пятидесятипроцентной готовности, других — если дом построен на 30 %, приобретение квартир в объектах третьих прокредитуют в рамках субсидированной государством ипотеки под 12 % годовых и на этапе котлована. Со списком объектов, кредитуемых в рамках новой программы ипотеки с господдержкой тремя основными игроками ипотечного рынка (Сбербанком, «ВТБ 24» и «Газпромбанком»), можно ознакомиться на сайте Sibdom.ru.

Еще лучше, если дом возводится в рамках проектного финансирования. Ведь в таком случае, принимая решение о входе в проект, банк занимался проверкой застройщика. А кроме того, дальнейшее возведение дома (то, как расходуются поступающие на его строительство средства) будет происходить под контролем кредитной организации.

При этом, если застройщик возводит коробку объекта за счет собственных средств и только затем начинает привлекать кредиты или средства дольщиков, это свидетельствует о том, что у компании достаточно собственных ресурсов для реализации проекта.

Служба строительного надзора и жилищного контроля Красноярского края недавно обратила внимание потенциальных дольщиков на возросшие риски участия в долевом строительстве. «Сложившаяся ситуация, в которой строительные организации оказались практически лишены возможности привлекать кредитные ресурсы для реализации своих проектов, повышение затрат застройщиков на строительство из-за роста инфляции произошло, может привести к нарушению сроков передачи объектов», — говорится в отчете службы, сделанном по итогам мониторинга рынка долевого строительства в первом квартале 2015 года.

По мнению специалистов службы, повышенный риск банкротства в этих обстоятельствах имеют компании со значительной кредиторской задолженностью, не располагающие собственными производственными мощностями, строящие один-два дома с планируемым сроком ввода в эксплуатацию конец 2015 — начало 2016 года.

Изучите компанию и новостройку

Источниками важной для принятия решения информации могут стать сайт строительной компании, специализированные форумы и сайт арбитражного суда.

На сайте строительной компании покупателя должна интересовать информация об уже реализованных ею проектах и темпах строительства. Как правило, на сайтах большинства застройщиков сегодня размещены фотографии, которые позволяют получить представление о том, какими темпами идет строительство.

Прежде чем отдать деньги застройщику, покупателю стоит побывать на объекте (причем лучше сделать это не один раз), чтобы убедиться, что строительство действительно идет именно так, как о том рассказывает застройщик.

Узнайте, кто ведет строительство объекта

Оптимальный вариант — если собственником земельного участка, заказчиком и генеральным подрядчиком объекта является крупная строительная компания. Однако на рынке существуют схемы, при которых небольшая компания для строительства объекта в качестве генерального подрядчика нанимает крупную строительную организацию. В таком случае, принимая решение, покупателю нужно ориентироваться в том числе и на надежность генерального подрядчика. Иногда сами крупные застройщики регистрируют отдельные юридические лица для выполнения функции заказчика на объекте, при этом сами занимаются выполнением подрядных работ. Поэтому всякий раз, оценивая риски, связанные с участием в долевом строительстве конкретного объекта, очень важно понимать, какие компании выполняют работы на объекте. Кто именно строит, можно узнать из проектной декларации, уточнив у застройщика (и удостовериться в этом еще раз, побывав на объекте).

Узнайте, что и как строила компания

Ценным источником сведений для дольщика могут служить специализированные форумы, из обсуждения на которых можно узнать о том, насколько соблюдает оговоренные сроки сдачи работы компания, как скоро после завершения строительства покупатели жилья смогли заселиться в свои квартиры в новостройке. Примерно понять, каким будет качество строительных работ и использованной застройщиком отделки, как складывались отношения застройщика с инвесторами, после того как последние перечислили деньги за квартиру и произошло подписание договора, насколько довольны сделанным выбором покупатели жилья и, что немаловажно в нынешних условиях, как строительная компания пережила предыдущий кризис (выполнила ли она все взятые на себя обязательства перед дольщиками). Рекомендуем вам воспользоваться форумом Sibdom.ru, где аккумулирована информация по объектам за последние 14 лет. 

Проверьте наличие в отношении компании судебных исков

Указав название строительной компании в картотеке дел на сайте арбитражного суда Красноярского края, дольщик сможет получить информацию о том, по каким делам застройщик выступал в качестве ответчика. Покупателей при этом должно интересовать, какие это дела, если среди них есть дела о банкротстве, особое внимание стоит обратить на размеры долга.

Узнайте среднюю цену на рынке

Многое можно понять по цене, цена квартиры может быть интересной. Конечно, на рынке встречаются ситуации, когда подрядчики продают квартиры, полученные от застройщика, в качестве оплаты их работы, или сам застройщик продает квартиру дешевле, потому что ему потребовались оборотные средства для расчетов с подрядчиками и поставщиками, компания на начальных стадиях строительства, застройщик привлекает деньги. Тогда сниженная цена является платой за использование денег заемщика, но бросовой она быть не должна. Узнать среднюю цену на рынке можно, просмотрев объекты, представленные в разделе «Недвижимость» на сайте www.sibdom.ru.

Универсальный совет

Во время кризиса покупать объекты, находящиеся на высоких стадиях строительства, не ранее чем будет полностью готова коробка здания или дом построен не меньше чем на 80 %, до уровня восьмого-десятого этажа. Тогда даже если у застройщика возникнут проблемы и он не сможет завершить строительство объекта, дольщики смогут завершить его строительство самостоятельно, объединившись в кооператив. Ни один из перечисленных факторов сам по себе не определяет шансы проекта на достройку и не может считаться основным. И компания, которая реализует один — два проекта главным образом на средства инвесторов, может успешно реализовать проект, а застройщик, одновременно ведущий несколько проектов, — задержать сроки сдачи домов в эксплуатацию. Только учитывая все эти параметры в комплексе, можно в каждом конкретном случае постараться оценить риск, на который идет инвестор, вкладывая средства в стройку.