Время обменов на рынке готового жилья

На рынке готового жилья установилось затишье: покупатели выжидают, когда наступит пресловутое ценовое дно, продавцы отложили свои планы до тех пор, пока на этот рынок не вернется спрос. Единственные, кто совершает сделки, — это те, кому в силу различных причин необходимо продать квартиру именно сейчас. 

Пока ситуация развивается в соответствии с ожиданиями покупателей. Цена квартир на вторичном рынке уже успела снизиться примерно на 30 % по сравнению с той, что была в прошлом году. Опрошенные «Сибирским домом» эксперты считают, что процесс этот продолжится и дальше.

«Общее положение дел в экономике и ситуация на рынке жилья позволяют прогнозировать дальнейшее падение цены, — рассказывает заместитель генерального директора компании «АРЕВЕРА-Недвижимость» Ирина Томаровская. — На вторичном рынке оно может составить еще 20 процентов. Не способно как-то кардинально повлиять на ситуацию и возможное снижение ипотечной ставки на готовое жилье. Потому что, меняя условия кредитования, в сложившихся условиях спрос не вернуть: у покупателей сегодня нет уверенности в том, что их доходы и дальше будут сохраняться на нынешнем уровне, поэтому они не готовы брать на себя кредитные обязательства».

Что будет с ценой квадратного метра?

«Снижение цен, вероятнее всего, продолжится летом, — соглашается заместитель директора ООО «ИЖИ» Светлана Русанова. — Летние месяцы — период затишья на рынке жилья, когда продавцы и покупатели откладывают сделки до осени, а в этом году традиционный для лета спад активности может усугубиться из-за ситуации в стране».

Если говорить о ценовом дне, то, по прогнозам экспертов, оно может быть достигнуто при стоимости 35 тыс. рублей за квадратный метр, затем должно произойти восстановление, потому что, как только цена снизится до этого уровня, на рынок сразу вернутся покупатели, отложившие сделки в ожидании лучших времен.

Ситуация благоприятна для обменных сделок

Текущая ситуация на рынке жилья неблагоприятным образом складывается для всех видов сделок, кроме одного — проведения обменов. И здесь участники рынка находятся в гораздо более выгодном положении, чем еще какое-то время назад. Во-первых, в нынешних условиях у них появилась возможность выбирать из большого количества квартир.

«Покупатели очень комфортно чувствуют себя в нынешних условиях, — рассказывает Светлана Русанова. — Если раньше они могли через неделю просмотров прийти к выводу, что первая показанная квартира была оптимальным вариантом, вернуться, а ее уже нет, потому что ее купил кто-то более решительный, то сейчас такое случается крайне редко, и человек может подолгу выбирать, через месяц возвратиться к первоначально просмотренному варианту, а за это время цена на него немного снизилась».

Во-вторых, на рынке, где много продавцов и мало покупателей, продавцы более охотно идут на скидки. «Если владельцы недвижимости действительно настроены ее продавать и видят заинтересованного покупателя, то торг в пределах 200–300 тысяч рублей никого сейчас не удивляет», — говорит Светлана Русанова.

А кроме того, появились варианты, которые были невозможны в предыдущий период. Еще недавно цена квартир в новостройках на этапе строительства почти не отличалась от стоимости объектов на сдаче. А сегодня можно, продав свою квартиру, без доплаты купить объект в долевом строительстве такой же площади. Единственное, покупателю придется подождать до окончания возведения дома.

Размер доплаты, которую при улучшении жилищных условий семьи планировали потратить для переезда в новую квартиру, во многих случаях уменьшился.

«Если для обмена в 2014 году семья готова была потратить миллион рублей, то сейчас для переезда в такой же по характеристикам объект им потребуется 700 тысяч рублей», — рассказывает директор агентства недвижимости «КИАН» Ирина Монастырская.

По мнению эксперта, при грамотном подходе к выбору объекта продавцы способны найти более привлекательный вариант для обмена. «Если раньше они планировали переезжать из однокомнатной квартиры в двухкомнатную, то сейчас за те же деньги они могут купить трехкомнатную либо сменить район. Или рассчитывали купить «хрущевку», а вместо этого смогут переехать в «ленинградку» или в квартиру новой планировки, — говорит Ирина Монастырская. — Сподвигнуть клиентов на какие-то действия в нынешних условиях бывает непросто, но те, кто принял это решение и совершил сделку, теперь живут в более комфортных условиях и платят небольшие ежемесячные взносы по взятым для внесения доплаты ипотечным кредитам, суммы выплат составляют не более шести-семи тысяч рублей».

По словам директора по развитию компании «Кром» Максима Омельянчука, во многих случаях для улучшения жилищных условий достаточно суммы материнского капитала — 450 тыс. рублей. «Заниматься улучшением жилищных условий можно одним из трех способов: увеличивая количество комнат в квартире, купив квартиру с современной планировкой или сменив район проживания на более престижный, — рассказывает эксперт. — Если человек при переезде пытается решить не три сразу, а только одну из этих задач, то обмен для него стал очень доступным. Размер доплаты при переезде составит примерно 450 тысяч рублей. На сегодняшний день очень хорошая возможность для переезда в жилье большей площади открывается для владельцев материнского капитала. Изначально материнский капитал был рассчитан на то, чтобы этой доплаты хватило на еще одну комнату для ребенка. Однако стоимость жилья в Красноярске была выше, чем в среднем по стране, и не позволяла только с помощью материнской выплаты решить эту задачу. Сейчас, когда цены просели, а материнский капитал несколько раз проиндексировали, у них появилась хорошая возможность использовать его так, как было задумано изначально».

Хотя в условиях кризиса цены снижаются буквально на все виды жилья, в цене теряют и крупногабаритные квартиры, и небольшое по площади жилье, но темпы изменения у разных объектов разные. «Снижение цены на крупное жилье более существенное просто в силу того, что цена эта в абсолютном выражении больше, — объясняет Светлана Русанова. — Если на однокомнатные квартиры произошло снижение на 300–400 тысяч рублей, и квартиру, которая раньше стоила 2,4 миллиона рублей, сейчас можно купить за 2–2,1 миллиона рублей, то четырехкомнатные за то же время упали в цене на 500–700 тысяч рублей. В конечном счете все, разумеется, будет зависеть от характеристик конкретной квартиры».

При этом участникам рынка стоит помнить, что небольшое по площади жилье мобильнее, оно быстрее начнет расти в цене, как только на рынок начнет возвращаться спрос, просто в силу того, что покупателей, которые могут приобрести однокомнатные квартиры, гораздо больше, чем тех, кто способен приобрести двух-трех-четырехкомнатные.

Ориентироваться при обмене стоит на размер доплаты

Многие из тех, кто планировал заниматься улучшением жилищных условий, приняли решение пока не выходить на рынок, потому что они не способны верно оценить ситуацию на рынке и не хотят терять в стоимости квартиры. «Когда квартира стоила 2,5 миллиона рублей, а теперь риелтор говорит, что сегодня она стоит 2 миллиона рублей, естественно, первым побуждением человека является отложить сделку до тех пор, пока квартира не восстановится в цене», — комментирует Ирина Монастырская.

Стремление каждого собственника продать свою квартиру по максимальной стоимости вполне понятно, но если у человека действительно есть необходимость в обмене, в первую очередь ему нужно ориентироваться не на цену своей квартиры, а на тот размер доплаты, который предстоит внести для совершения новой сделки.

«Если человек будет пытаться решить стоящую перед ним задачу, привязываясь только к цене продажи своей квартиры, он неохотно сбавляет цену, несмотря на то, что видит, что меняются цены на квартиры вокруг, — рассказывает Максим Омельянчук. — Он не получит необходимого ему результата. Если же подойти к ее решению, отталкиваясь от размера доплаты и оценивая пропорции (изменения цены на обе квартиры), совершить обмен становится намного проще».

Тем, кто планирует заниматься обменом, выгоднее совершить сделки сейчас, не дожидаясь дальнейшего снижения цены. «Если клиент собирался продавать квартиру для того, чтобы улучшить жилищные условия, то лучше сделать это в условиях сегодняшнего рынка, — считает Ирина Монастырская. — Как только цены пойдут в рост, сразу же начнет увеличиваться и разница в стоимости между продаваемой квартирой и покупаемым взамен нее вариантом. А самое главное, значительно сократится выбор. И если сейчас человек выбирает из пятнадцати вариантов, то затем будет смотреть из трех». Участникам рынка нужно помнить, что кризис — это не только время спада в экономике, но и время возможностей. И выигрывают в этой ситуации те, кто сумел эти возможности разглядеть.