Как ведут себя покупатели жилья?

Для рынка недвижимости настали интересные времена: меняется его структура, появляются новые тенденции, государство формирует программы по стимулированию застройщиков и ипотечных заемщиков. Очевидно, что в новой экономической реальности первую скрипку играют не продавцы, а покупатели.

Александр Шляхин, генеральный директор информационной компании «СИБДОМ», аттестованный аналитик рынка недвижимости

В апрельском номере журнала я уже дал характеристику текущего спроса и объяснил причины его падения в январе — марте текущего года. Статистика апреля и половины мая подтверждает тренд, заданный на рынке недвижимости общей нестабильностью экономической ситуации и событиями в геополитике.

Стартовавшая в апреле программа господдержки ипотечных заемщиков путем субсидирования процентных ставок для покупателей новостроек, конечно, сдвинула рынок. Но отсутствие аналогичной программы на вторичном рынке фактически сказалось и на первичном. Наличие одобренных заявок от банков не гарантировало совершения сделки, так как многим покупателям для уплаты первоначального взноса требовалось продать свою старую квартиру, а это стало затруднительно: покупатели новостроек, пытающиеся продать имеющееся жилье, столкнулись с проблемой низкого спроса на него. При этом они устанавливали стоимость квадратного метра выше среднерыночного значения и не желали ее снижать, тем самым ставя под угрозу всю цепочку: от продажи «вторички» до покупки новостройки.

Анализируя данные посещений портала и читательской активности, можно отметить такую тенденцию: покупатели заняли наблюдательную позицию, ожидая от рынка значительного снижения стоимости на жилье во всех сегментах. Несмотря на значительное падение реальных сделок с декабря по сегодняшний день, количество уникальных посетителей портала Sibdom.ru уменьшилось с марта по апрель всего лишь на 5,8 процента (отмечу, что перед этим на портале был отмечен всплеск посещаемости до 150 тысяч «уников» в месяц). По данным внутренней статистики, на 8,3 процента возросло количество просмотров карточек новостроек и на 10,3 процента — объявлений в разделе долевой недвижимости.

Анализ статистики поисковой формы на портале дает нам представление о ценовых ожиданиях: запросы потенциальных покупателей — посетителей сайта значительно ниже средней цены предложения. Так, например, по Свердловскому району ожидаемая стоимость квартир была на 9,4 процента ниже средней цены предложения, по Октябрьскому — на 8,3 процента. Из 14 тысяч уникальных посетителей портала в среднем в день 15,4 процента переходят в раздел акций и скидок от застройщиков либо открывают окно акций в карточке конкретного объявления. То есть интерес к покупке недвижимости есть, и он стабилен, но людей интересуют особые предложения.

По-прежнему высок интерес к ипотечным сделкам, так, за последние 30 дней раздел «Ипотека» просмотрели 3609 уникальных посетителей, 1935 из них воспользовались ипотечным калькулятором, сделав 7183 расчета — в среднем по 3,7 на человека. И это тоже аргумент в пользу необходимости доступной ипотеки на вторичном рынке.

В общем, чтобы перевести покупателя из статуса потенциального в статус реального и заключить с ним сделку, продавцу надо быть готовым к хорошему торгу, до 200 тысяч рублей на двухкомнатную квартиру, если мы говорим о вторичном рынке. И на первичном не обойтись без скидок и акций, в частности на крупногабаритные квартиры. И те застройщики, кто пересматривает подходы к объектам, политику продаж, получают реальный эффект. 

Ирина Монастырская, директор АН «КИАН»

Сейчас покупатели жилья ведут себя очень спокойно, размеренно, много выбирают, сравнивают, задумываются, а надо ли покупать именно сейчас или стоит подождать, анализируют рынок. Многих интересует мнение эксперта-риелтора, что будет с ценами: если понижение, то на сколько, когда рынок снова пойдет в рост…

Покупателей с наличными денежными средствами сегодня на рынке не так много: основной объем таких сделок пришелся на декабрь, когда инвесторы решали, куда вложить свободные средства. И этот небольшой процент покупателей ведет себя иначе: понимают, что они — короли на рынке и могут диктовать условия продавцам, которые не могут реализовать свои квартиры так быстро и по тем ценам, как хотелось бы им, и этим пользуются покупатели, предлагая свою цену и условия покупки. Это очень чувствительный торг, к которому продавцы не готовы. При знакомстве с рекламными объявлениями мы видим, что стоимость квадратного метра в квартирах одной категории может колебаться до 15 тысяч рублей: например от 52 до 67 тысяч за метр! Однозначно сделки совершаются только по квартирам, где продавцы ориентируются в вопросе формирования цены, на которую сегодня появится спрос. 

Надо учесть, что основная категория покупателей на рынке — это еще и продавцы, которые хотят продать имеющееся жилье, чтобы улучшить свои условия. И для них рынок очень благоприятный, если пользоваться таким инструментом, как обмен с доплатой. Сегодня как никогда большой выбор недвижимости, и к тому же падение стоимости квартир приводит к существенному уменьшению доплаты между продажей и покупкой. Так что можно найти очень интересные варианты, выбрать лучшее предложение для себя.

Константин Рыжов, руководитель проекта коттеджного поселка «Синегорье»

Банки практически перестали выдавать кредиты на загородную недвижимость, вероятно, считая такое строительство высокорисковым, количество отказов, по нашим данным, доходит до 70 процентов — именно по загородным объектам.

В то же время около 80 процентов потенциальных покупателей хочет приобрести дом именно в кредит. Желание жить за городом никуда не делось, но «живых» денег у людей нет.

Мы готовы идти навстречу, предлагаем рассрочку, поэтапное строительство, но значительная часть клиентов не может себе позволить даже такие варианты без использования заемных средств. И если появится какая-то программа поддержки выдачи ипотечных кредитов на загородное жилье, это существенно оживит рынок.

Предпочтения покупателей никак не изменились: по-прежнему есть две категории людей, одни рассматривают загородный дом как основное место жительства, это люди более старшего возраста, предпенсионного, это переселенцы с севера края. И вторая категория — молодые активные граждане, которые пока хотят иметь за городом жилье «на выходные» — по сути, хорошую благоустроенную дачу.

Есть те, кто продает городскую квартиру и переезжает за город, таким клиентам мы даже помогаем обменять свою квартиру на загородный дом.

При этом потенциальные покупатели обращают мало внимания на новые технологии и материалы, по-прежнему требуют с нас дома из нашего базового материала — 180-го бруса. Наверное, потому, что, во первых, видят реальные дома, во вторых, он дешевле, у нас есть хорошие дома с участком, которые стоят как однокомнатная квартира в городе, такие варианты особенно любят переселенцы.

Евгения Долженко, начальник инвестиционного управления компании-застройщика «Реставрация»

Активность покупателей сейчас снизилась, но это связано не с глобальными макроэкономическими событиями, а с сезонностью: конец апреля, май, июнь всегда характеризуются спадом.

С рынка ушли крупные инвесторы, которые вкладывали деньги, массово скупая жилье. А мелкие, которые приобретают в инвестиционных целях одну — две — три квартиры, остались. Но, опять же, крупные инвесторы не совершали сделки летом.

Сказать, что фокус интереса сместился на малогабаритное жилье, нельзя: по-прежнему востребованы и обычные одно-двухкомнатные квартиры, и крупногабаритные, и готовые — чтобы сразу заселиться и жить, и на стадии котлована, потому что это очевидная экономия. Например, у нас крупный объект в Студгородке, и в этом районе стоимость квадратного метра с котлована до сдачи объекта вырастает на 15–20 тысяч рублей.

Мы как застройщики тоже готовы предложить гибкие условия: беспроцентная рассрочка, скидка для тех, кто оплачивает сразу всю стоимость квартиры, в Студгородке принимаем имеющееся жилье в счет оплаты долевого. Исторически сложилось, что в этом районе, где идет расселение, очень мало ипотечников, жилье приобретается на стадии котлована, с беспроцентной рассрочкой, и, пока дом строится, большинство покупателей успевают рассчитаться, а если и остается какая-то сумма, то ее берут не как ипотечный, а как потребительский кредит. 

В Солнечном у нас другая ситуация, там значительная часть квартир приобретается как первое жилье для себя, поэтому ипотечников много. На нас повышение процентной ставки по кредитам никак не отразилось: объект в Солнечном мы сдали в конце прошлого года, и к этому моменту там было мало свободных квартир, а следующий жилой комплекс мы только начали, сейчас он проходит аккредитацию по программе ипотеки с господдержкой. Сейчас, когда программа уже какое-то время работает, банки вернулись к прежним условиям и стали аккредитовывать объекты, находящиеся на стадии котлована, а не в состоянии 50-процентной готовности. Но таким образом они готовы работать только с надежными, проверенными застройщиками.

Лариса Кузнецова, пресс-секретарь банка «ВТБ 24» по Сибирскому федеральному округу

Покупатели недвижимости оживились после старта программы «Ипотека с государственной поддержкой» (в «ВТБ 24» она началась 16 марта, первые выдачи — с 1 апреля).

С 16 марта по 20 апреля «ВТБ 24» в Красноярске (с учетом Железногорска) принял 611 заявок на общую сумму 1,1 миллиарда рублей по программе «Ипотека с государственной поддержкой».

С 1 по 20 апреля 2015 года в рамках этой программы было выдано 28 кредитов на общую сумму 40 миллионов рублей.

Спрос до введения льготной ипотеки сокращался от месяца к месяцу. Спад в феврале и марте был на уровне 40–50 процентов от соответствующего уровня прошлого года. В марте по сравнению с февралем количество обращений по ипотеке выросло более чем на 30 процентов. Безусловно, ключевым драйвером роста заявок на этот вид кредитования стал запуск программы ипотеки с государственной поддержкой. В нынешних условиях это большой спрос. Практически в Красноярске количество поданных всего за месяц с небольшим заявок по госпрограмме равно количеству выдач за квартал. А ведь это только новостройки и строящееся жилье, продаваемые юридическим лицом, без «вторички», продаваемой физическими лицами.