Ипотека. Перезагрузка

Резкий рост ключевой ставки в конце прошлого года сделал ипотеку практически недоступной для населения. Ипотека больше не драйвер строительного рынка, не ключевой продукт в линейке банка, на который делали ставку большинство кредитных организаций. Надежды на изменение ситуации сейчас связывают с запуском программы ипотеки с государственной поддержкой, однако о возвращении прежнего спроса речи пока не идет.

В начале этого года ипотека, на которую до недавнего времени у части красноярских застройщиков приходилось до 70 % всех сделок, практически сошла на нет. По подсчетам Росреестра по Красноярскому краю, падение составило 45 %. В марте 2015 года на рынке готового жилья в Красноярске в ипотеку была приобретена 691 квартира. Притом что в марте 2014-го с помощью кредитных средств прошло 1477 сделок. Сильнее объемы ипотеки снижались только на первичном рынке жилья. Если в январе нынешнего года с использованием кредитов здесь приобретено 204 объекта, то в феврале их было уже 86, а в марте — 65 (почти на 50 % меньше, чем в марте 2014 года). Условия кредитования слишком сильно изменились, и заемщики выжидали.

В марте наконец произошло то, чего несколько месяцев ждали покупатели жилья. Официально было объявлено о запуске программы ипотеки с государственной поддержкой. В рамках этой программы банки получат субсидии от государства, позволяющие им кредитовать заемщиков по докризисной ставке, не превышающей 12 % годовых. Заявки на субсидированную государством ипотеку принимают до конца 2015 года или до того момента, пока не будет полностью исчерпан установленный на эти цели лимит в 400 млрд рублей.

К апрелю по новой госпрограмме кредиты выдают около 10 банков из числа работающих в Красноярске. Сбербанк кредитует покупку жилья по ставке 11,9 % годовых, «ВТБ 24» и «Банк Москвы» — под 12 % (получение низкой ставки возможно лишь при условии комплексного страхования). Размер ставки по программе с господдержкой в «Газпромбанке» зависит от первоначального взноса и срока кредитования. При первом взносе в размере 20 % от стоимости недвижимости и сроке кредитования до 30 лет ставка для всех категорий заемщиков составляет 12 %, и она может быть снижена до 11,5 % годовых, если клиент готов предоставить в качестве первоначального взноса 50 % от стоимости квартиры и кредитоваться на срок до семи лет. При этом страхование жизни заемщика осуществляется в добровольном порядке.Аккредитована каждая третья новостройка.

Сбербанк уже принял 734 завки на ипотеку с господдержкой

Действие новой программы распространяется только на новостройки, построенные в рамках 214-ФЗ. Каждый из банков — участников программы помимо этого общего условия предъявляет свои требования к застройщикам. К примеру, в перечне основных условий кредитования у «Газпромбанка» кроме надежности строительной фирмы значатся объемы жилья, построенного компанией за предыдущие несколько лет. «Для клиентов компаний, которые за последние три года ввели в эксплуатацию объекты общей площадью более 60 тысяч квадратных метров, предоставление кредитов возможно при низкой степени готовности строительного объекта, после возведения стен и перекрытий первого этажа. Для застройщиков, которые ввели не менее 20 тысяч квадратных метров жилья, кредиты могут предоставляться после возведения 50 процентов этажности здания, для всех остальных компаний — не менее 90 процентов этажности», — пояснили «Сибирскому дому» в пресс-службе «Газпромбанка».

Как и ожидалось, приобрести в кредит на выгодных условиях возможно квартиру далеко не в каждом строящемся доме. В списки аккредитованных в рамках программы крупнейшими банками объектов попала только каждая третья новостройка. Притом что, по данным службы строительного надзора и жилищного контроля, на территории Красноярска в настоящий момент возводится 284 объекта, в перечне Сбербанка на начало апреля (в дальнейшем этот список может пополняться) находилось порядка 60 новостроек, у «ВТБ 24» их число оказалось выше — более 80. Со списком объектов можно ознакомиться здесь: http://www.sibdom.ru/publication/news/2015-04/7347. «Если говорить о лидерах банковского рынка, то список объектов у них достаточно большой, так что у клиента есть выбор, в какой именно новостройке купить квартиру, — объясняет руководитель ипотечной службы компании «АРЕВЕРА-Недвижимость» Жанна Малахова. — Некрупные банковские игроки сейчас активно занимаются аккредитацией застройщиков, что позволит увеличить выбор возможного приобретения для клиента. Некоторые банки в случае отсутствия в списке аккредитованных строек заинтересовавшего клиента объекта в рамках программы ипотеки с господдержкой готовы предложить клиентам оформить ипотечный кредит под дополнительное обеспечение (поручительство физических лиц или залог имеющегося жилья). Это касается тех новостроек, у которых стадия готовности не соответствует выставляемым банком требованиям».

Изменились условия кредитования

Запуск программы льготной ипотеки в сложившихся условиях не способен вернуть на рынок высокий спрос, объясняют эксперты. Несмотря на то, что главный критерий, на который при выборе ипотечной программы ориентируются заемщики, — размер процентной ставки — фактически вернулся на уровень прошлого года, остальные условия кредитования не остались прежними. Условия предоставления кредита отличаются в зависимости от размера первоначального взноса и стадии готовности объектов. Чем выше размер первоначального взноса, чем больше собственных средств готов вложить в покупку квартиры заемщик, тем ниже для такого клиента окажется процент по кредиту.

Хотя минимальный установленный в рамках программы ипотеки с господдержкой первоначальный взнос составляет 20 % от стоимости объекта, каждый из участвующих в ней банков индивидуально подходит к определению этого параметра кредитования. «Среди тех, кто работает по программе, есть банковские организации, у которых по условиям кредитования при покупке строящегося объекта сумма собственных средств определена в размере 30 процентов, при покупке готового жилья от юридического лица — 20 процентов», — рассказывает Жанна Малахова.

Максимальная сумма кредита, установленная для Красноярского края, составляет 3 млн рублей, однако банки в последнее время стали строже подходить к оценке финансового положения потенциальных заемщиков, и некоторые из них при этом изменили при выдаче кредита соотношение платеж/доход. Если раньше до 50 % дохода клиента могло уходить на погашение кредита, то теперь ежемесячный платеж за обслуживание кредита не может составлять более 40 % дохода. А значит, сократилось число тех, кто может рассчитывать на получение максимальной суммы кредита.

Наконец, при установленном в программе в качестве максимального срока кредитования периоде в 30 лет банки вносят свои коррективы в этот параметр. И кто-то готов выдавать кредит по новой программе только на 20 лет, у других к моменту полного погашения кредита заемщик не должен еще достигнуть пенсионного воз­раста.

Спрос на ипотеку растет

Но даже при всех существующих ограничениях ипотека с господдержкой выглядит гораздо привлекательнее прочих банковских программ. «Безусловно, предложение оказалось востребованным, — считает директор АН «Кром» Алексей Лагутин. — Фактически заемщики могут получить кредит по ставке, начинающейся от 11,55 процента годовых. Учитывая появление в последнее время интересных предложений на рынке и то, что строители начали снижать цены, все это, конечно, приведет к росту спроса. Не скажу, что спрос на ипотеку вернулся к докризисному уровню, но то, что количество желающих увеличилось, абсолютно точно. Если количество обращений за ипотечными кредитами в феврале падало почти до ноля, то теперь можно говорить о некотором прогрессе».

В перечне объектов, аккредитованных в "ВТБ 24" более 80 новостроек

О том, что количество заявок на ипотеку растет, говорят и застройщики, и сами представители банков. «В феврале и марте мы отмечали значительное снижение спроса, — рассказывает заместитель управляющего директора ООО «Монолитхолдинг» Антон Логинов. — У нашей компании в это время сделок стало меньше на 30 процентов. Сейчас идет возвращение покупателей, хочется верить, что ситуация улучшится не только на ближайшие полгода, но и в дальнейшем спрос не будет спадать».

За время, прошедшее после запуска программы (данные приводятся на 13 апреля) Восточно-Сибирским банком Сбербанка принято 734 заявки на ипотеку с господдержкой и выдан 41 кредит на сумму 58,5 млн рублей. В банк «ВТБ 24» в Красноярске подано 476 заявок и выдано 15 кредитов на общую сумму 20,7 млн рублей.

Запуск льготной программы кредитования помимо роста числа заявок на ипотеку уже успел привести к увеличению еще одного из показателей — средней суммы выданного кредита. «Если в последнее время средний чек по ипотечному кредиту составлял порядка 1,1–1,15 миллиона рублей, и это было вполне логично, учитывая ситуацию на рынке, то с 15 марта после запуска программы мы видим, как у нас меняется количество заявок. Доля этого продукта в общем количестве заявок увеличилась до 46 процентов, подрос и размер чека. Сегодня он составляет 1,45 миллиона рублей», — рассказывает управляющий Красноярским городским отделением Сбербанка Олег Бугай.

По словам экспертов, в кредит по новой программе берутся небольшие суммы, в среднем 1,4–1,6 млн рублей. А на одолженные у банка деньги заемщики главным образом стараются купить малогабаритное жилье: студии и небольшие квартиры площадью 35–40 кв. м.

Насколько оказалось востребовано предложение банков, окончательно станет понятно в мае — начале июня, тогда можно будет подводить первые итоги запуска программы. Ведь, хотя заявки на ипотеку с господдержкой начали принимать с середины марта, само предоставление кредитных средств стало возможно только после 1 апреля. Кроме того, необходимо время, чтобы обращение заемщика в банк за кредитом завершилось выходом на сделку.

Что касается ипотеки по другим программам, то ее сегодня почти нет. 

«Если долевое строительство жилья государство еще поддержало, то на вторичном рынке сейчас наступили самые кризисные времена, — объясняет директор АН «Кром» Алексей Лагутин, — спрос упал в десятки раз. Это можно понять даже по количеству поступающих на рекламный телефон звонков. Если раньше с понедельника по пятницу сотрудники нашей компании принимали до сорока звонков, то на прошлой неделе был один».  

Ссылки по теме:

Рассчитайте ежемесячный платеж и сумму переплаты по кредиту Ипотечный калькулятор оnline

Ипотека в банках Красноярска Ипотечные программы банков