Анализ спроса на рынке недвижимости Красноярска

Александр Шляхин, генеральный директор информационной компании "Сибдом", аттестованный аналитик рынка недвижимости:

На фоне колоссального роста курса валют, нестабильности геополитической ситуации мы наблюдали весной и осенью прошлого года ажиотажный спрос на недвижимость. Многие люди, желающие сохранить свои сбережения именно в недвижимости, инвестировали в долевое строительство новостроек. Многие ускорили процесс принятия решения и купили недвижимость на вторичном рынке, пытаясь успеть воспользоваться еще низкими процентными ставками по ипотеке. Спешили оформить ипотеку все, ведь именно она в последние годы была гигантским драйвером рынка недвижимости. Около 40 % всех сделок по покупке недвижимости в Красноярске осуществлялось с использованием ипотечных кредитов, по некоторым новостройкам доля таких сделок достигала 70 %!

Повышение Центробанком ключевой ставки до 17 % фактически стало заградительным барьером для ипотечных заемщиков, так как ставки по таким кредитам во всех банках выросли до 19–20 % годовых. Статистика финансовых учреждений за первые месяцы 2015 года показала падение количества оформленной ипотеки на 70 % от значений осени 2014 года. Это сразу же привело к снижению общего числа сделок, что отметили и застройщики, и риелторы: по данным Росреестра, к марту 2015 года оно составило около 30 %. Экспертная оценка со?стороны игроков рынка говорила о снижении спроса на 40–50 % по сравнению с прошлым годом. Фактически в 2014 году был выбран значительный объем потенциального спроса на жилье 2015 года.

В конце марта спрос оживился, и причиной тому — запуск госпрограммы субсидирования ставки по ипотечным кредитам применительно к покупке жилья в новостройках. Долгожданное решение должно было, по ожиданиям игроков рынка, разогнать его, вернуть прежний уровень спроса, но «докризисная» процентная ставка в размере 12 % годовых оказалась не определяющей при принятии покупателем решения о сделке. Основной критерий — это все-таки финансовая стабильность покупателя (заемщика). Но состояние экономики настолько неустойчиво, что мало кто может прогнозировать свои доходы на десятилетие вперед. Даже собственники бизнеса не могут с уверенностью говорить о планах развития своих предприятий. Поэтому ипотека по пониженным ставкам, конечно, может поддержать рынок, но сформировать спрос и компенсировать общее ухудшение экономической ситуации, падение доходов населения на фоне роста цен на товары и услуги, увы, нет. Говорить о каком-то повышении стоимости квадратного метра без последствий значительного снижения объемов продаж не стоит. 

Пока не начнет нормализовываться экономика страны, и ипотечный рынок, и рынок недвижимости будут пребывать в подвешенном состоянии.

В то же время потенциальный интерес к покупке новостроек сохраняется на высоком уровне. Статистика посещений портала Sibdom.ru с января по апрель 2015 года фиксирует увеличение количества уникальных посетителей со 156 тысяч до 164 тысяч в месяц, при этом рост наблюдается именно в разделе новостроек и покупки долевого. Меняется структура потребительского интереса: если раньше соотношение просмотров новостроек и «вторички» составляло 60 % на 40 %, то сейчас соотношение уже 70 % на 30 %.

Но дольщикам теперь требуется больше времени на принятие решения о сделке: кроме финансовых факторов на первый план выходит репутация застройщика, гарантия достройки того или иного жилого комплекса. Стоит отметить, что на рынке появляется масса объектов в начальной стадии со сроками сдачи в конце 2016 или 2017 года с очень привлекательной ценой. На фоне относительно высокой стоимости готового жилья разница в цене «квадрата» особенно заметна.

К сожалению, господдержка ипотеки не затронула вторичный рынок жилья, срок экспозиции объекта на нем заметно увеличился — с 1–2 до 3–4 месяцев. Это тоже сказывается на рынке новостроек: люди, желающие приобрести двух-, трехкомнатные квартиры в?новостройках, чтобы расширить жилплощадь, сталкиваются с необходимостью продать свое жилье на?вторичном рынке. Но на эти квартиры не распространяется льготная ипотека, поэтому сроки продажи увеличились, следовательно, затягиваются и сделки по новостройкам.

Что же делать, как себя вести на рынке этой весной?

Если вы хотите приобрести квартиру для проживания, а не с инвестиционными целями, момент вполне благоприятный: пока еще выбор объектов со сроками сдачи в 2015 году достаточно большой, процентные ставки по ипотеке близки к докризисным значениям. Плюс, учитывая общее снижение спроса, застройщики предлагают различные акции и специальные условия при продаже крупногабаритных квартир. На вторичном рынке также заметно снижение стоимости квадратного метра и увеличиваются возможности для торга.

Для продавцов квартир на «вторичке» актуальна схема мены крупногабаритной квартиры на более маленькую, чтобы потом выставить ее на рынок и продать. На сегодняшний день условия на рынке диктует покупатель, и до зимы 2015 года ситуация вряд  ли изменится.

Застройщикам, безусловно, надо продолжать дифференциацию объектов с учетом рыночных факторов и сроков сдачи, более смело осуществлять подстройку и корректировку под текущий уровень спроса.