Ипотека. Назад в 2009-й?

Участники ипотечного рынка замерли в ожидании. Обнадеженные обещанием правительства субсидировать часть ставки по ипотеке, заемщики ждут снижения ставок по кредитам. Банки ждут условий, на которых будет предоставляться эта помощь от государства.

Прошедший год складывался для рынка ипотеки очень удачно. Росту объемов жилищного кредитования способствовал ажиотажный спрос на рынке в конце года, когда красноярцы, стремясь сохранить накопления в ситуации экономической неопределенности, снимали деньги с депозитов, чтобы вложить их в недвижимость. Если имеющейся суммы оказывалось недостаточно для покупки квартиры, необходимую доплату брали в кредит.

«Если в начале года в Красноярском крае заемщики в основном получали кредиты на улучшение жилищных условий, то вторая половина года ознаменовалась прорывом на рынке новостроек, — рассказывает управляющий «ВТБ 24» в Красноярске Виталий Чумаков. — Последние сделки в декабре мы завершали под бой курантов, конец декабря ознаменовался валом сделок, при этом, покупая, клиенты даже не смотрели квартиры, говорили, им нужно вложить». В прошлом году на ипотеку в «ВТБ 24» пришлось более половины (12 из 22 млрд рублей) от общей суммы выданных кредитных средств.

Вряд ли банкам теперь скоро удастся повторить этот свой результат. Буквально за месяц после повышения ключевой ставки Центробанком и последовавшего за ним повышения ставок по ипотеке число выданных ипотечных кредитов сократилось в разы. Если в январе 2014 года с привлечением ипотечных средств на вторичном рынке регистрировался 901 переход прав, то в январе 2015 года таких было 564.

Число клиентов, желающих оформить ипотечный кредит, в начале этого года, по данным компании «АРЕВЕРА-Недвижимость», сократилось вдвое. С привлечением ипотеки в январе проходило 38% в общей структуре сделок, проведенных специалистами риелторской компании. Если красноярцы сегодня и берут ипотеку, речь, как правило, идет о небольших суммах. «Большинство покупателей сейчас получают кредит на сумму доплаты при обменных сделках 600–700 тысяч рублей, основную часть из которых в дальнейшем они рассчитывают погасить при помощи материнского капитала. При такой сумме кредита размер переплаты оказывается не столь значительным», — рассказывает руководитель службы ипотеки компании «АРЕВЕРА-Недвижимость» Жанна Малахова.

По сниженной ставке выдают ипотеку только два банка

В целом ситуация на рынке ипотеки очень напоминает 2009 год, тогда так же росли ставки, размер первоначального платежа и требования к готовности строящегося объекта. Чтобы получить кредит для покупки квартиры на рынке готового жилья, сейчас покупателю необходимо предоставить в качестве первоначального взноса не менее 20% от стоимости объекта. На рынке новостроек размер первого взноса еще выше и составляет 30% от цены недвижимости. «На сегодняшний день размер процентной ставки у «ВТБ 24» составляет 15,95 процента, Сбербанк выдает ипотеку в Красноярске под 15 процентов, «Газпромбанк» не кредитует. Два банка остались в системе кредитовать ипотеку по сниженной ставке», — рассказал Виталий Чумаков.

Часть банков хотя и не перестала выдавать кредиты, но ввела заградительные ставки, при которых клиентам легче самим отказаться от получения кредита, чем одалживать у банка деньги на покупку квартиры на таких невыгодных условиях.

«В «Связь-Банке» действуют заградительные барьеры: ставки по ипотеке начинаются от 25 процентов, — рассказала начальник отдела розничного бизнеса красноярского филиала ПАО АКБ «Связь-Банк» Юлия Андреева. — Эта позиция банка связана с тем, что в основном мы реализуем программы военной ипотеки. В сложившихся условиях такая ипотека стала не то что нерентабельной, а просто убыточной. Сейчас ведутся переговоры о том, чтобы военная ипотека продолжала реализовываться через наш банк. Мы ожидаем, что к концу февраля окончательное решение будет принято, и военную ипотеку мы будем продолжать выдавать по максимальной ставке 13 процентов годовых».

В январе на рынке в основном проходили те сделки, которые были начаты еще в ноябре-декабре прошлого года, но по различным причинам тогда так и не были завершены.

«Объем проводимых сделок, конечно, сократился, — отмечает заместитель директора регионального операционного офиса «Банка Москвы» в Красноярске Александр Непомнящий. — Клиенты в текущий момент не готовы воспользоваться тем предложением, что существует сегодня, кроме того, наблюдается замедление продаж жилья. Если до Нового года граждане еще были готовы продать квартиру, проводить какие-то изменения, улучшать жилищные условия, то сейчас замедления наблюдаются и на этом фронте».

При средней сумме выдачи ипотечного кредита в Красноярске в 1,6 млн рублей и среднем сроке выдачи ипотеки на 15 лет увеличение ставки до 16% означает рост ежемесячного платежа по ипотеке по сравнению с таким же кредитом, но полученным до изменений, на 5 тыс. рублей. В тех случаях, когда кредит берется не для покупки новой квартиры, а для внесения доплаты при улучшении жилищных условий, и сумма одолженных средств составляет 500–800 тыс. руб­лей, после изменения ставки ежемесячный платеж по ипотеке увеличился на сумму 2,3–2,4 тыс. рублей.

«Для тех, кто принял решение улучшить жилищные условия, ситуация стала хуже не во сто крат, — комментирует директор по развитию АН «Кром» Максим Омельянчук. — Увеличение ставки для этой категории покупателей было бы незаметным, если бы доходы населения продолжали расти, как в предыдущие несколько лет. Проблема в том, что никто сейчас не ждет роста зарплат».

Субсидирование части ставки по кредиту кардинально ситуацию не изменит

В конце января были озвучены первые с момента увеличения ключевой ставки меры по поддержке ипотечного рынка. Для того чтобы кредитные организации смогли выдавать конечным заемщикам ипотеку, как и раньше, под 13%, объявлено о выделении 20 млрд рублей на субсидирование банкам части процентной ставки по кредиту. Кредитовать по сниженной ставке предполагается покупку на рынке первичного жилья, таким образом помощь государства ипотечному рынку одновременно является и помощью застройщикам. Однако, по мнению экспертов, одной меры недостаточно, чтобы вернуть на рынок былой спрос.

«Предлагаемая мера скорее демонстрационная, — считает директор по развитию АН «Кром» Максим Омельянчук, — ­ее ­задача — показать строительному комплексу, что какие-то действия для изменения ситуации предприниматься будут. Однако вряд ли в нынешних условиях можно сделать так, чтобы по одному мановению руки все вновь вернулось на круги своя.

Одним только снижением процентной ставки проблему не решить. Потому что дело не только в процентах по кредиту, но и в объективном снижении доходов населения, и в подорожании всего вокруг. Количество людей, готовых брать кредиты, резко уменьшается, потому что для долговременных обязательств нужно иметь уверенность в завтрашнем дне. Остаются неизменными и прочие ограничительные меры, которые банки ввели в последнее время, чтобы не давать ипотеку всем подряд. Много значит и стоимость жилья, которая на сегодняшний день в Красноярске высока, она находится на той границе, дальше которой ей уже некуда расти, поэтому спрос постепенно выдыхается. Да и сумма в 20 миллиардов рублей, которые выделяются в качестве поддержки, очень маленькая. В одном только Красноярском крае ипотечных кредитов до недавнего времени за год выдавалось на сумму более 30 миллиардов рублей. Хотя 20 миллиардов — это не сумма кредитов, а только субсидирование разницы процентной ставки».

Пока в ожидании поддержки от государства банки, которые год назад объявляли о намерении наращивать объемы ипотеки, теперь корректируют планы по выдаче жилищных кредитов. Один из основных игроков ипотечного рынка Красноярского края — банк «ВТБ 24», выдавший по итогам 2013 года ипотечные кредиты на сумму 8 млрд рублей, а в 2014-м на 47% больше — 12 млрд рублей, — составляя планы на этот год, заявляет от сокращении объемов ипотечного кредитования в Красноярске.

«Планы на 2015 год в моменте снижены в четыре раза по отношению к 2014 году, — рассказал управляющий «ВТБ 24» в Красноярске Виталий Чумаков, — однако есть предпосылки, говорящие о том, что через какое-то время эти планы могут быть пересмотрены в сторону увеличения. Оглядываясь назад и вспоминая опыт предыдущего кризиса, можно сказать, что через некоторое время банк, возможно, будет проводить снижение процентной ставки. На сколько? Все будет зависеть от цены фондирования средств. От того, в каком виде эти целевые средства будут выдаваться игрокам рынка. То, что изменение будет и произойдет снижение процентной ставки, — безусловно. Говорить о сроках я пока не берусь».