РЗТ: первые сложности реализации

Одна из основных проблем красноярских застройщиков — дефицит земельных участков в черте города для жилищного строительства. С конца прошлого года в ее решении городские власти делают ставку на программу развития застроенных территорий (РЗТ). 

До конца 2014 года сносом ветхого жилья и расселения жителей застройщики занимались самостоятельно, пока в ноябре прошлого года в Красноярске не стартовал пилотный проект РЗТ. Программа развития застроенных территорий будет воплощаться в жизнь с привлечением бюджетных средств и за счет инвесторов. На первом аукционе был определен застройщик, который займется развитием застроенной территории на ул. Базарной. Победитель торгов, ООО «Готика», построит на освобожденной площадке многоэтажный жилой дом на 240 квартир. Один из двух стоящих на участке аварийных домов вошел в региональную адресную программу переселения из ветхого и аварийного жилья, поэтому новые квартиры его жителям обеспечит муниципалитет. Второй барак предстоит расселить застройщику, затраты строительной компании оцениваются в сумму около 30 млн рублей.

Механизм развития застроенных территорий представляет особый интерес для городских властей. В феврале объявлен победитель первого пилотного конкурса на развитие застроенных территорий под строительство объекта общественного назначения — торгового центра. Девять двухквартирных бараков в Николаевке, на ул. Красной Армии — ул. Ладо Кецховели, предстоит расселить, чтобы освободить участок, победитель аукциона будет заниматься этим вместе с муниципалитетом. На расселение пяти аварийных домов инвестор закладывает порядка 250 млн рублей, притом что стоимость контракта на право развития территории по итогам торгов составила 951 тыс. рублей.

На департамент градостроительства возложена задача максимально увеличить количество земельных участков, предоставляемых под РЗТ, поскольку Красноярск полностью исчерпал свободные площадки под жилищное строительство, за исключением жилого района Солонцы 2. По информации департамента, сегодня в рамках развития застроенных территорий рассматриваются 26 площадок, на которых расположены 145 деревянных многоквартирных жилых домов, большая часть из которых признана аварийными и подлежащими сносу. В целом в 2015 году планируется вовлечь в развитие застроенных территорий примерно 40 площадок площадью 43 тыс. кв. м, в том числе на ул. Технической, П.?Железняка, 1-й Ленинградской, Щербакова, Ленина, Декабристов, Львовской, Энергетиков, в пер. Казарменном.

Трудный опыт самостоятельного расселения

Пионеры развития застроенных территорий в нашем городе уже могут похвастаться новостройками на месте ветхих бараков, и их вклад в расселение еще более значителен в силу того, что компании освобождали участки самостоятельно, вели переговоры без участия муниципалитета. 

«СибЛидер» — компания, которая не первый год занимается развитием застроенных территорий, причем в рамках не юридического понятия РЗТ, а его фактического использования. Наиболее существенный проект компания реализует на территории Кировского района, на улицах Вавилова и Семафорной. За это время застройщик приобрел опыт в отношениях с теми, чьи дома сносит, и с жителями окружающих домов, и этот опыт далеко не всегда состоял из положительных моментов.

Заместитель директора компании «СибЛидер» Андрей Клещев пожаловался на случаи «произвола, а порой и откровенного махрового шантажа, который мы имеем в переговорах с гражданами», и подчеркнул, что программа РЗТ поможет умерить запросы собственников аварийного жилья до разумных пределов: «Институт развития застроенных территорий позволяет поставить такого человека в жесткие рамки, по большому счету вести переговоры с муниципалитетом о выборе квартиры, а не с гражданином, который, может быть, совершенно рамок не видит».

Процедуры РЗТ необходимо регламентировать

Заместитель генерального директора ООО «Готика» Андрей Тихонов на правах «первопроходца» оценил, насколько реально использовать механизм развития застроенных территорий в дальнейшем: «Проблемы, которые существуют на этапе реализации данного конкретного участка, будут вылезать на всех последующих договорах развития застроенных территорий».

Первыми в списке трудностей фигурируют затраты застройщика на проект планировки. Все предназначенные для реализации механизма РЗТ участки, как правило, не превышают 1–2 га, участок «Готики» занимает 0,8 га, при этом по техзаданию проект планировки нужно сделать на весь квартал, который несоизмеримо — в десятки раз — больше территорий, освобожденных от ветхого жилья.

Вторая проблема — нет регламента взаимодействия участников по результатам торгов. Например, самое первое, с чем сталкивается застройщик, — это передача квартир в тех домах, которые он расселяет. По закону лицо, выигравшее аукцион, должно приобрести либо создать (перевести в собственность) жилье и передать городу для расселения, то есть расселением занимается город, а не застройщик. «Здесь проблема: фактически вот она квартира, кому передаем? — объясняет Андрей Тихонов. — Не прописана ни процедура, ни сроки, ни схема».

Упростить следует и еще ряд процедурных нюансов, тем более принципиальных, чем больше семей нуждаются в новом жилье. К примеру, на участке по ул. Красной Армии — Кецховели находятся девять бараков, в них — 108 квартир. «Если застройщик будет оформлять на себя право собственности на передаваемые квартиры и потом передавать в департамент, у нас появляется одна лишняя сделка. Опыт других городов говорит о том, что передавать можно напрямую, по трехстороннему соглашению: застройщик — плательщик квартиры, приобретатель — департамент, продавец — продавец. Плательщик не оформляет на себя квартиру, это упрощает и ускоряет процедуру». 

Вызывает вопросы оформление собственности на землю, где после расселения ветхого будет построено новое жилье. Территории под РЗТ, как правило, состоят из трех видов участков: тех, что находятся в частной собственности, муниципальной и неразграниченной собственности. Как только все жители бараков переедут в новое жилье, город может передать этот земельный участок победителю аукциона — застройщику, однако строительство на лоскутах вести нельзя. Между тем законодательство не дает четкого ответа, кто должен оформлять единый кадастровый земельный участок.

Договор по второй площадке РЗТ на ул. Красной Армии — Кецховели доработан по сравнению с первым, однако нужно создать основополагающие пункты этого договора, разработать регламент, на который сделать в нем ссылку, предлагает заместитель генерального директора ООО «Готика» Андрей Тихонов. А также советует строительным компаниям сообщать об интересных для себя площадках с ветхим жильем в департамент градостроительства.

«Как руководитель секции развития застроенных территорий Союза строителей Красноярского края призываю всех застройщиков обратить внимание на те участки, которые вы предварительно для себя рассматриваете в качестве освоения. Схема РЗТ позволяет избежать потребительского шантажа со стороны владельцев квартир в аварийных домах. Если у вас на примете есть некий земельный участок, не стесняйтесь, пишите заявление». Чем больше поступит заявок, тем больше будет выбор для застройщиков в освоении этих территорий, подчеркивает Андрей Тихонов.

Со своей стороны и чиновники тоже подыскивают в городе интересные для инвесторов участки. «Две-три площадки в самой центральной части города, на Стрелке, по всей видимости, тоже попадут под механизм развития застроенных территорий, — сообщил на круглом столе по программе РЗТ в рамках IV?Архитектурно-строительного форума руководитель департамента градостроительства Красноярска Михаил Зуевский. — Будем смотреть экономическую целесообразность и рассматривать на комиссии по возможности принятия таких конкретных земельных участков под строительство».

Аварийных домов в пять-шесть раз больше официального количества

Поскольку кроме Солонцов 2 в городе свободных участков под застройку нет, застройщикам остаются только промзоны и кварталы ветхого жилья, которыми занята сейчас изрядная часть городской территории. До 2017 года в Красноярске планируется расселить 118 аварийных домов по региональной адресной программе переселения граждан из аварийного жилья (правда, программа касается только домов, признанных аварийными до 1 января 2012 года). Еще 12 аварийных домов будут расселены в 2015 году за счет средств краевого и городского бюджетов. При этом на территории города Красноярска находится более 50 домов, признанных аварийными после этого срока, и эта цифра растет с каждым днем.

Многие из красноярских ветхих бараков для участия в программе РЗТ не подходят, поскольку аварийными до сих пор официально не считаются. До тех пор, пока их не причислят к категории аварийных, их жильцам не стоит надеяться на скорый переезд в благоустроенные квартиры. Депутаты городского совета видят в программе развития застроенных территорий шанс на улучшение жилищных условий для этих людей в более короткие сроки, чем это получилось бы за счет бюджетной программы переселения. В связи с этим горсовет принял решение, согласно которому при дефицитном бюджете на обследование домов направляются средства, полученные в качестве экономии при аукционах.

«Депутатский корпус является одним из лоббистов этой программы, потому что мы понимаем, что в бюджете сегодня денег нет, — отметил на круглом столе по программе РЗТ на IV Архитектурно-строительном форуме заместитель председателя горсовета Александр Глисков. — Для того чтобы вам, строителям, было проще строить свои планы, мы в конце 2013 года добились, что у нас за счет бюджета еще дополнительно 330 полуразвалившихся бараков были обследованы, и в конце прошлого года результаты эти поступили.

По оценкам департамента городского хозяйства, 70 процентов домов из этого количества придется признать аварийными, у нас количество аварийных домов вырастет почти в два раза. У вас пространства для маневров уже будет больше. И домов, которые в перспективе еще надо обследовать, где-то 1600. Количество аварийных домов по итогам вырастет примерно в 5–6 раз. Из этого вы должны исходить, когда какие-то участки свои отсматриваете. Мы всё, что от нас зависит, сделаем, обследование проведем за счет бюджета».

Насколько массовым станет механизм РЗТ в Красноярске, будет зависеть не только от упрощения процедурных вопросов, но и от того, какие площадки и на каких условиях будут выставлены на торги. Если в первом аукционе по участку на ул. Базарной участвовала единственная компания, то вторая территория по ул. Красной Армии — ул. Кецховели привлекла уже троих участников, и цена контракта в результате торгов выросла почти в тысячу раз, несмотря на то что победителю нужно будет расселить не один, а пять домов.

Как показывает опыт Новосибирска, где программа развития застроенных территорий стартовала с 2012 года, активность инвесторов определяет в больше степени не тот факт, что с каждыми новыми торгами процедуры РЗТ отрабатываются все лучше и победителю становится легче идти уже проторенным путем, а привлекательность конкретных площадок. Так, из 11 проведенных в Новосибирске в 2014 году аукционов на право заключения договоров о развитии застроенных территорий шесть территорий достались единственным участникам по начальной цене торгов, по одному участку аукцион проводился дважды, еще одна площадка выставлялась на торги три раза.

Часть предназначенного для расселения аварийного жилья занимает территории на центральных улицах Красноярска, априори привлекательные для застройщиков. Их включение в программу РЗТ позволит решить сразу три задачи: обеспечит обитателей бараков новыми квартирами, строителей — новыми площадками в хороших районах, а когда ветхие дома сменят новостройки с сопутствующим благоустройством, это пойдет на пользу городской среде.