Как правильно покупать жилье, чтобы не остаться без квартиры?

Даже проверив все необходимые документы и досконально изучив историю квартиры при подготовке к сделке, покупатель не получит стопроцентной гарантии того, что уже совершенная сделка не будет оспариваться в дальнейшем. Если спорная ситуация все же возникла, и после покупки недвижимости появились лица, чьи права оказались нарушены, необходимо, чтобы новый собственник был признан добросовестным покупателем. В этом случае при рассмотрении дела в суде ему будет оставлена квартира или выплачена ее стоимость.

Чтобы считаться добросовестным, покупатель должен доказать, что он не знал и не мог знать о существовании обстоятельств, свидетельствующих о том, что продавец не может распоряжаться этой квартирой, и сделал в процессе подготовки сделки все, чтобы установить право продавца распоряжаться этим имуществом. Поэтому во время подготовки сделки покупателю нужно не только проверить, что человек, который продает ему квартиру, на самом деле является ее собственником и имеет право ей распоряжаться, но и собрать документальные подтверждения того, что подобная проверка действительно проводилась.

В конце прошлого года Верховный суд РФ опубликовал обзор судебной практики по делам, в которых от новых собственников требовали вернуть приобретенную недвижимость. По сути этот документ содержит набор действий, которые должен проводить каждый покупатель, готовясь к сделке.

Действия покупателя перед сделкой

Какие меры, согласно обзору, следует принять покупателю, для того чтобы установить, что продавец действительно имел право распоряжаться этой квартирой?

«При приобретении жилья следует внимательно относиться к проверке документов, изучить «историю» квартиры (историю сделок с ней), критически оценивать поведение продавца и условия сделки», — рассказывает юрист группы компаний «Арбикон» Инна Головизнина.

По словам специалиста, вот какие шаги должен предпринять для этого покупатель.

— Подписывать договор лично с собственником, а не с его представителем по доверенности.

— Получить справку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество — ЕГРП (из этого документа покупатель узнает, действительно ли продавец квартиры является ее собственником, единственный он собственник или нет, не зарегистрированы ли ограничения на распоряжение объектом, обременения (залог), судебные споры, возражения предыдущих собственников в отношении зарегистрированного права; получать выписку из ЕГРП следует непосредственно перед проведением сделки).

— Ознакомиться с оригиналами документов у продавца, получить их копии, заверенные продавцом.

— При наличии в справке из ЕГРП сведений о наличии обременений (ипотеке), судебных требований (наложенном на квартиру аресте), о возражениях в отношении зарегистрированного права следует запросить у продавца оригиналы дополнительных документов, на основании которых сделаны соответствующие записи в ЕГРП, получить информацию из банка (об остатке долга), от суда/судебного пристава (об основаниях ареста) и т. д.

— Проверить на сайтах судов и службы судебных приставов информацию о наличии судебных споров в отношении квартиры и/или ее продавца (при этом нужно иметь в виду, что информация будет неполной. Для подтверждения того, что такая работа действительно была проведена, следует сделать распечатки с сайтов).

— Изучить историю «проживания» в квартире (то есть выписку из домовой книги за длительный период, охватывающий не только нынешнего собственника квартиры, но и правопредшественников продавца).

— Пообщаться с ТСЖ/управляющей компанией (может выясниться информация, которая должна насторожить покупателя).

— Обратить внимание на дату приватизации. Если после нее прошел незначительный период (например, год — два) — изучить документы по приватизации.

— Обратить внимание на цену сделки (сравнить с рыночной и ценой приобретения продавцом; cлишком низкая цена квартиры, значительно отличающаяся от средней по рынку, должна насторожить покупателя).

— Осмотреть квартиру, пообщаться с продавцом (обратить внимание на осведомленность продавца об имеющихся проблемах, суммах долга, месте внесения платежей, ремонте, соседях и пр.).

— Обратиться с собранными документами за консультацией к специалисту (юристу).

— Внимательно изучить текст договора купли-продажи, в нем указать, что: помещение осмотрено сторонами и покупатель ознакомился со всеми документами; отсутствуют лица, сохраняющие право пользования; продавец гарантирует, что отсутствуют ограничения/обременения/судебные споры в отношении квартиры.

— После заключения сделки сохранить все документы, имеющие к ней отношение (копии, справки, квитанции о плате за получение информации, распечатки с сайтов, предварительный договор, договор на оказание риелторских услуг и т. п.).

Так, в обзоре практики Верховного суда суд признал добросовестным приобретателем спорной квартиры ответчика Т., учитывая, что продавцом Н. были предоставлены все правоустанавливающие документы на жилое помещение, что на приобретение спорной квартиры Т. получен ипотечный кредит, а также использованы средства материнского капитала. Принадлежность квартиры продавцу проверялась не только самим покупателем, но и сотрудниками риелторского агентства, в которое обращался Т. с целью приобретения квартиры, а также работниками банка при выдаче ипотечного кредита.

При этом хранить документы, собранные во время подготовки к сделке, нужно длительное время, не ограничиваясь трехлетним сроком (сроком исковой давности, в течение которого пострадавшие в результате сделки лица могут обратиться в суд для защиты своих прав). Потому что и после истечения искового срока могут появиться третьи лица, чьи права нарушены при совершении сделки, которые будут добиваться возврата квартиры через суд, если смогут доказать, что начало этого срока следует отсчитывать не со дня сделки, а с более позднего момента (когда им стало известно о нарушении).

Право продавца на квартиру под сомнением

Добросовестный покупатель должен будет доказать, что не было обстоятельств, которые могли вызвать у него сомнения в наличии у продавца прав на эту квартиру. Такими обстоятельствами могли быть, например, отказ (по любым причинам) продавца от участия в переговорах, подписание договора по доверенности, отсутствие у продавца оригиналов документов на квартиру или неполный их пакет. Совершение в отношении данного помещения нескольких сделок в течение короткого периода времени (точных критериев в этом случае нет, например, с интервалом 2–5 месяцев), неиспользование квартиры собственником (например, отсутствие в квартире постоянно или временно проживающих лиц, в том числе и по договору найма жилого помещения).

Велика вероятность отказа покупателю в признании его добросовестным, если до момента продажи квартира часто меняла владельцев. Например, в обзоре Верховного суда указано, что «при рассмотрении дела по иску органа местного самоуправления к Л., К. об истребовании имущества из чужого незаконного владения судами первой и апелляционной инстанций были отвергнуты доводы ответчика К. о добросовестности приобретения квартиры. При этом судебные инстанции, учитывая представленные органом местного самоуправления доказательства, указали, что спорная квартира в течение полутора месяцев трижды являлась предметом договора купли-продажи и дарения и продавалась по цене существенно ниже ее рыночной стоимости, что должно было вызвать у К. разумные сомнения в праве продавца на отчуждение имущества».

Информацию обо всех правообладателях, а также о дате возникновения у них права и дате прекращения права на продаваемый объект недвижимости можно узнать из выписки о переходе прав из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество, которую получают в Управлении Рос­реестра по Красноярскому краю. Стоимость такой выписки для физических лиц составляет 200 рублей, если объект недвижимости находится на территории Красноярского края, и 300 рублей, если приобретаемая квартира расположена в другом регионе. Получить выписку может любое лицо.

«Главное же, покупателю следует помнить, что никакие условия договора сами по себе не снимут риск приобретения проблемной недвижимости, и независимо от участия в сделке банка или риелтора всегда есть смысл обратиться за консультацией к независимому специалисту», — советует юрист группы компаний «Арбикон» Инна Головизнина.