Рынок аренды стал рынком арендатора

На рынке аренды в Красноярске предложение значительно превысило спрос. Число выставленных объектов неизменно растет, а количество желающих их арендовать теми же темпами не увеличивается. Как результат, рынок аренды стал рынком арендаторов. Именно они, а не владельцы квартир, теперь устанавливают на нем правила. Сложившаяся ситуация уже успела привести к снижению арендной ставки.

То, что стоимость аренды может не только расти, но и падать, собственники квартир узнали осенью прошлого года, когда цена найма самых востребованных однокомнатных квартир экономкласса снизилась на 2–3 тыс. рублей в месяц. Изменение произошло буквально за пару месяцев, с октября по декабрь.

«Если раньше пустую однокомнатную квартиру владельцы могли сдавать за 14–15 тысяч рублей в месяц, то сейчас ее цена составляет 12–13 тысяч», — говорит руководитель отдела аренды компании «КРОМ» Тамара Костина. — Цена квартир с мебелью, еще год назад сдававшихся за 16 тысяч рублей, опустилась до 14–15 тысяч. Но даже самые популярные раньше однокомнатные квартиры за 15 тысяч рублей в месяц с бытовой техникой и обстановкой подолгу не находят квартиросъемщиков. Значительнее всего снизилась стоимость элитных квартир. На те квартиры, аренда которых составляла 60 тысяч рублей в месяц и выше, собственники сейчас уменьшают цену на 10–20 тысяч рублей».

«Цена на аренду квартир в среднем упала на 10–15 процентов, — подтверждает специалист компании «ГРАНТА-­недвижимость» Людмила Шевелева. — Спросом пользуются квартиры с ценой аренды 12–15 тысяч рублей. Клиенты стремятся снять «укомплектованные» ­квартиры с мебелью и бытовой техникой. У молодежи пользуются спросом квартиры-студии, стоимость аренды которых ниже, чем однокомнатных квартир».

У произошедшего снижения арендной ставки было несколько причин. Здесь и относительная доступность до недавнего времени ипотечных кредитов, благодаря которой многие семьи покупали квартиры, чтобы ежемесячно вносить платежи уже за свое, а не арендованное жилье, и связанное с этим сокращение спроса на аренду. И уменьшение числа студентов, снимающих жилье (теперь им предоставляют места в новых университетских общежитиях). Не в последнюю очередь сказался на размере арендной ставки выход на рынок большого количества новых квартир.

Весной 2014 года, стремясь сохранить свои сбережения в ситуации экономической неопределенности, красноярцы выбирали для этого не раз доказавший свою надежность способ — вложение в недвижимость. Теперь большинство из этих квартир вышло на рынок аренды. Особенно заметным рост предложения оказался в сегменте экономкласса.

«Предложений сейчас действительно много, — рассказывает руководитель отдела аренды АН «КРОМ» Тамара Кос­тина. — В новостройках жилых районов Покровский и Солнечный в аренду сдается примерно половина от общего числа квартир. Это уже успело привести к тому, что количество сдаваемых квартир сегодня на рынке превысило число желающих эти квартиры снимать. На одного клиента приходится несколько квартир. В прошлом году все было наоборот. Видя такое богатое предложение, арендаторы подолгу выбирают жилье. Если раньше, прежде чем остановить свой выбор на одном варианте, они смотрели одну — две квартиры, то сейчас нередко просматривают пять — шесть».

Количество предназначенных для аренды квартир на рынке должно еще возрасти со сдачей в эксплуатацию новых объектов в начале года. «В ближайшие месяцы сдаются последние семнадцати­этажные дома на улице Караульной в Покровском, — рассказывает руководитель отдела аренды компании «АРЕВЕРА-­Недвижимость» Мария Дик. — Благодаря тому, что застройщик сформировал здесь очень интересное предложение, большое количество объектов в этих домах покупалось в инвестиционных целях. Теперь примерно две трети дома — это квартиры, которые будут сдаваться в аренду. Цена аренды в этом районе сейчас находится в пределах от 13 до 15 тысяч рублей в зависимости от укомплектованности техникой и мебелью».

В почете экономкласс

В сложившейся ситуации востребованным на рынке остается только недорогое жилье. В условиях, когда никто не способен сказать, что будет с его доходами завтра, клиенты пересматривают свои траты.

«Часть клиентов, которые раньше арендовали дорогое жилье, переехали в квартиры с более доступной стоимостью аренды, — говорит руководитель отдела аренды компании «АРЕВЕРА-Недвижимость» Мария Дик, — поэтому перед Новым годом на рынке наблюдалось большое поступление дорогих квартир со ставкой аренды, превышающей 20 тысяч рублей в месяц. Собственники этих квартир теперь выходят на рынок с ценой, по которой они сдавали свою недвижимость ранее, но выбор большой, число клиентов невелико, в этой ситуации им приходится давать скидки. Если собственник адекватно оценивает ситуацию и готов идти на уступки, он находит арендаторов, те же, что не планируют корректировать цену, подолгу выставляют квартиры на рынке. Многим собственникам снизить арендную плату не позволит необходимость выплачивать за квартиру ипотечный кредит, поэтому они пытаются дождаться своего клиента, но проходит какое-то время, они теряют в деньгах и оказываются вынуждены соглашаться на некоторое снижение цены».

Еще одним следствием сложившейся ситуации стало то, что часть арендаторов теперь стремится заключить договоры аренды на короткий срок. «Если раньше договоры заключались на 11 месяцев, то теперь есть арендаторы, которые отказываются от подписания договоров на такой период. Вместо этого они стремятся подписать соглашение на полгода, потому что прекрасно понимают, что велика вероятность того, что через шесть месяцев они смогут снять квартиру дешевле в том же районе», — говорит руководитель отдела аренды компании «КРОМ» Тамара Костина.

Сколько сегодня стоит аренда квартиры?

«Если мы говорим о рядовом потребителе, то востребованы «гостинки» и однокомнатные квартиры. Цена аренды квартиры гостиничного типа составляет 10 тысяч рублей, стоимость аренды современной «гостинки» большей площади в новых домах может доходить до 12 тысяч рублей. Квартира с мебелью и бытовой техникой сдается по цене от 13 до 15 тысяч рублей в месяц», — рассказывает руководитель отдела аренды компании «АРЕВЕРА-Недвижимость» Мария Дик. Что касается районов города, то звание самых популярных по-прежнему остается за Взлеткой и Северным. По этой причине стоимость аренды в этих районах выше на 1–2 тыс. рублей.

Самая же большая разница в цене традиционно сохраняется между правым и левым берегом. «Если взять дома старой планировки на проспекте «Красноярский рабочий», они дешевле на 2–3 тыс. рублей по сравнению с левым берегом. Цена аренды за однокомнатную — от 12 тысяч рублей, «гостинка» на правобережье сегодня сдается за 9–10 тысяч рублей в месяц», — рассказывает Мария Дик. Правда, на новые объекты правобережья эта тенденция не распространяется. И цена аренды квартиры в новых домах в Белых Росах или в объектах торговой марки «Кленовый дворик» на Предмостной площади вполне сравнима со стоимостью аналогичных по характеристикам объектов, расположенных где-нибудь на левобережье.

Как повысить стоимость аренды?

Богатое предложение, то обстоятельство, что число квартир значительно превышает количество арендаторов, уже привело к тому, что клиенты теперь ориентируются главным образом на новое жилье. По словам экспертов, когда люди тратят деньги на аренду, они хотят жить в новом доме с чистым подъездом, исправными инженерными сетями, по возможности максимально близко к работе. Если в семье есть дети, приветствуется наличие поблизости детского сада или престижной школы. Но если местоположение квартиры изменить нельзя, то на другие характеристики, определяющие стоимость ее аренды, повлиять можно.

Повысить стоимость аренды, по словам опрошенных экспертов, может наличие в квартире мебели и бытовой техники. «Увеличить стоимость аренды можно за счет дорогого ремонта, современной техники, хорошей кухни (сенсорные панели, «теплый» пол, духовой шкаф, кофемашина)», — считает специалист компании «ГРАНТА-недвижимость» Людмила Шевелева.

«Пустая квартира в новом доме будет стоить порядка 12–13 тысяч рублей, если собственники установят в ней мебель, цена ее аренды возрастет до 15 тысяч, однако мебель в данном случае не означает наличие только одного кухонного гарнитура: это и спальное место, и столы, и стулья. Стоит ли ради дополнительных двух — трех тысяч рублей в месяц заниматься обстановкой квартиры, решать собственникам. При этом они должны понимать, что, если они собираются сдавать меблированную квартиру, это не должна быть старая мебель, привезенная с дачи. Такая мебель совершенно точно не увеличит привлекательность квартиры в глазах потенциальных арендаторов, скорее им подойдет пустая квартира, чем с такой обстановкой», — объясняет руководитель отдела аренды компании «КРОМ» Тамара Костина.

Увеличить востребованность квартиры в условиях высокой конкуренции, по словам специалистов, способно идеальное состояние объекта.

«На то, как быстро квартира найдет арендаторов, влияет ее состояние, — рассказывает Мария Дик. — Сегодня на рынок аренды поступает много квартир в недавно введенных в эксплуатацию домах, поэтому, если квартира после аренды, в ней стоит обшарпанная мебель, несвежие обои, она нескоро найдет арендаторов. Заниматься ремонтом самостоятельно большинство арендаторов не готовы, теперь им легче снять квартиру в соседнем доме, пусть и на тысячу рублей дороже, но с качественным ремонтом, чем взваливать на себя решение этих проблем. По­этому, если квартира ранее была в аренде, мы обычно рекомендуем собственникам привести ее в порядок, освежить обои, протереть пыль, квартира должна быть готова к показу и к тому, чтобы в нее уже сегодня могли заехать клиенты. В противном случае собственникам придется идти на значительные уступки в цене».

Тем красноярцам, кто только планирует приобрести квартиру, чтобы впоследствии сдавать ее в аренду, эксперты советуют обратить внимание на «гостинки». «Гостинки» востребованы всегда, при необходимости их затем можно будет легко продать, чтобы приобрести новое жилье», — говорит руководитель отдела аренды компании «АРЕВЕРА-Недвижимость» Мария Дик.

«За последние несколько месяцев цены аренды изменились во всех районах, единственное жилье, арендные ставки на которое остались на прежнем уровне, — это «гостинки», они как стоили раньше, так и стоят сейчас 10 тысяч рублей. Поэтому тем людям, которые планируют купить квартиру, чтобы затем сдавать ее в аренду, стоит вместо большой квартиры купить несколько «гостинок», — советует руководитель отдела аренды АН «КРОМ» Тамара Костина. Сложившаяся ситуация на рынке аренды в очередной раз доказала, что размер арендной ставки в первую очередь зависит не от общего роста цен, не от уровня доходов, а от соотношения между спросом и предложением.