Страховка от риска недостроя

Выбирая квартиру в строящемся доме, потенциальные инвесторы сегодня оценивают только строительную компанию, хотя им стоит принимать во внимание и надежность страховщика, который гарантирует завершение строительства объекта.

С начала этого года вступили в силу изменения в закон 214-ФЗ, требующие от строительных компаний в обязательном порядке страховать свою ответственность. С этого момента первый договор на новый объект не может быть зарегистрирован в Росреестре, если застройщик не обеспечил свои обязательства одним из трех способов: не заключил договор с коммерческой страховой компанией, не вступил в общество взаимного страхования (организацию, участники которой, одновременно являясь и страхователями, и страховщиками, совместно отвечают за действия каждого из участников ОВС) или не заручился поручительством банка.

Строительные компании уже начали оговаривать в рекламе наличие страховки, правда, делается это без указания того, какая компания или банк гарантируют достройку объекта. Между тем, каким образом обеспечена ответственность застройщика для инвесторов — далеко не праздный вопрос. Именно гарант (страховщик или банк) впоследствии будет выполнять перед ними обязательства при банкротстве застройщика. Именно от этой компании дольщик должен будет получить деньги в случае остановки строительства дома.

Страховка — не повод для роста цены квадратного метра

Гарантии дольщикам стали темой обсуждения на совещании с участием генерального директора ОАО «Страховая компания АИЖК» Андрея Языкова в МВДЦ «Сибирь».

По его мнению, когда закон заработает в полную силу, не только не произойдет роста стоимости квадратного метра, но и может снизиться себестоимость строительства.

Если верить статистике, от 40 до 70 % от себестоимости стройки застройщику сегодня приходится брать в кредит. Если покупатели перестанут бояться долевого строительства, если банковское поручительство или страховка станут действительно надежным инструментом, деньги потекут на стройку более мощным потоком, и потребность в дорогом банковском займе отпадет сама собой.

«По нашим оценкам, несмотря на необходимость страховки, стоимость квадратного метра снизи

тся, потому что любая стройка привлекает дорогой банковский кредит. Если зависимость от банковских денег сократится, стоимость строительства снизится на 5–7 процентов», — считает руководитель страховой компании АИЖК.

А вот предлагаемый сегодня полный запрет на привлечение средств дольщиков для строительства, напротив, способен привести к 25-процентному росту себестоимости стройки из-за использования дорогого банковского кредита. «Здесь можно провести аналогию с законом о страховании вкладов: сначала он вызывал неприятие, но уже спустя год банки свое отношение к нему изменили, потому что люди перестали бояться банков», — прокомментировал Андрей Языков.

Закон еще не заработал так, как от него ожидали. Пока единственные, кто проявляет интерес к новому виду страхования, — это небольшие страховые компании, которые далеко не всегда в случае остановки стройки в силах расплатиться с инвесторами. Крупные же страховщики, действительно способные выполнить обязательства перед дольщиками, не торопятся заходить на этот рынок. «Страхование всколыхнуло такой пласт страховых компаний, о которых мы раньше никогда не слышали», — отметил генеральный директор Красноярского краевого фонда жилищного строительства Сергей Бердоусов.

Строительство типовой четырехподъездной девятиэтажки при стоимости квадратного метра в 36 тыс. рублей обходится в 270 млн рублей. «Как профессиональный страховщик могу сказать, что это очень большая сумма, которую придется выплачивать страховой компании. Редчайший случай, когда страховщик держит такую сумму на себе. Но по факту договор заключается не на один дом, а на все дома данного застройщика. Поэтому сумма «под риском» может достигать нескольких миллиардов рублей», — отметил Андрей Языков.

Причем если у банков в этом месте существует определенное ограничение (они не могут брать на себя риски, превышающие 25 % от собственных средств), то у страховщиков в настоящее время подобных ограничений нет. Именно это позволяет компаниям брать риски, в разы превышающие размер собственного капитала.

«Некоторые застройщики почему-то считают, что наличие страховки необходимо только в момент регистрации первого договора в Росреестре, в результате появились некоторые схемы, популярные сегодня варианты, когда на выходе из Росреестра полис разрывается. Закон говорит, что защита должна быть непрерывной до момента завершения строительства объекта. Поэтому такие схемы в дальнейшем будут жестко пресекаться, будут вводиться специальные контрольные процедуры», — подчеркнул Андрей Языков.

Меры контроля собираются усилить

Пока Банк России составляет реестр страховых компаний, включая туда по формальным признакам все страховые компании, которые имеют лицензию на страхование ответственности застройщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение договора. Но уже в ближайшее время он будет требовать от страховых компаний развернутого отчета о выданных страховках и поручительствах и вести реестр выданных страховок.

Параллельно местные органы власти начнут запрашивать эту информацию в Росреестре. И если информация из Росреестра и предоставленные страховой компанией сведения не совпадут, тем застройщикам, которые рвут страховки в момент выхода из Росре­естра и при этом формально отчитываются, что у них такие страховки есть, придется заплатить штрафы.

«Мы привезли методические рекомендации для местных органов власти, каким образом в регионе можно поставить работу по контролю за этим процессом, чтобы избежать повторения проблемы обманутых дольщиков, — рассказывает директор ОАО «Страховая компания АИЖК» Андрей Языков. — Региональная администрация будет внедрять многоэтапный контроль обеспечения прав дольщиков, начиная с проверки исходной разрешительной документации. Застройщик еще на этапе получения разрешения на строительство должен будет представить своего предполагаемого гаранта, чтобы местные органы власти имели возможность просчитать, способен ли тот удержать этот риск. И если сделать этого он не в состоянии, застройщику предложат либо усилить защиту, либо заменить эту гарантию. Последующий контроль будет представлять собой сверку документов, поступающих из Росреестра, с документами от гаранта, чтобы понимать, что защита дольщиков непрерывна в течение всего срока строительства».

Некоторым застройщикам, в погоне за низким тарифом застраховавшим свои риски в ненадежных страховых компаниях, в ближайшее время предстоит заплатить за страховку еще раз. Страховщики, с которыми они работали, находятся в стадии банкротства. Уже ушла с рынка страховая компания «Восхождение», несостоятельным вот-вот признают страховое общество «Купеческое». На счету компании большое число объектов долевого строительства, среди них есть и четыре объекта двух красноярских застройщиков. Теперь этим строительным компаниям придется возобновлять по объектам страховую защиту, повторно страховать ранее застрахованные жилые дома, для того чтобы страховка могла существовать в течение всего срока строительства объекта.

Одновременно готовятся изменения в законодательство, повышающие требования к компаниям, которые занимаются страхованием рисков недостроя. В этих поправках определено, что размер суммы, на которую страхуется объект, должен составлять не более 30 % от собственных средств строительной компании.

Другая предлагаемая мера, призванная защитить интересы дольщиков, — обязать застройщиков указывать в рекламе, чью именно страховку они используют. Как сегодня застройщики сообщают, где размещена проектная декларация на объект, так в дальнейшем их реклама должна содержать информацию о компании-гаранте, чтобы дольщики при принятии решения могли понять, насколько надежны выданные им обязательства, и делать осознанный выбор.

Индивидуальный тариф

Один из критериев, по которому можно отличить надежного страховщика, — размер предлагаемого страхового тарифа. Участники совещания в этом вопросе были единодушны — не может быть одного тарифа и для крупного застройщика, на счету которого десятки объектов, и для небольшой компании, делающей свои первые шаги на рынке.

«Крупный застройщик, безусловно, может получить тариф 0,4 процента, — говорит начальник управления страхования ответственности застройщиков СК «АИЖК» Сергей Китаев, — но если небольшая компания тоже получает тариф 0,4 процента — это повод задуматься о намерениях страховой компании, это значит, такая страховая компания не оценивает риски застройщика. Она нацелена только на получение прибыли и не собирается выполнять обязательства при банкротстве застройщиков».

У страховщиков базовый тариф значительно отличается в зависимости от компании. По словам Андрея Языкова, у страховых компаний, которых перестраховывает АИЖК, средний тариф составляет 0,58 %. При этом при оценке конкретной компании он может как повышаться, так и понижаться, принимая во внимание множество факторов. Конечный размер тарифа зависит от готовности объекта, наличия у застройщика опыта, финансовой устойчивости строительной компании, наличия в этом объекте доли, заранее выкупленной государством и муниципалитетом, и того, кому принадлежит земельный участок.

Но даже определенный для компании страховщиками тариф не является чем-то раз и навсегда данным и может быть изменен в процессе строительства объекта.

«У застройщика есть право каждый квартал просить нас оценить его состояние заново, — объясняет исполнительный директор ОАО «Меско» Юрий Мазуров. — Если стройка идет строго по графику, если объекты сдаются один за другим, если есть позитивная динамика финансового состояния строительной компании, тариф будет меняться. Кроме того, у нас каждый отдельный договор — это отдельный полис, для застройщиков это означает, что каждый следующий договор имеет стоимость ниже, хотя бы потому, что остается меньше времени до окончания стройки. В итоге, даже если мы первоначально озвучиваем ставку 0,8 процента и идет нормальный процесс усреднения продаж (не все сделки происходят в первые дни), тогда эффективный тариф в итоге составляет 0,45–0,48 процента».

В ситуации, когда застройщик завершил строительство раньше отведенного срока, а объект при этом застрахован на более длительный срок, отдельные страховые компании возвращают часть страхового взноса, который был выплачен строительной фирмой.

48 новых домов застраховано в Красноярске

В конце 2013 года, еще до вступления в силу изменений в законодательство, большое количество красноярских застройщиков стремились заключить первый договор долевого участия в строительстве, чтобы как можно дальше отодвинуть для себя момент принятия решения о выборе страховой компании. Тогда Росреестром было зарегистрировано 156 первых договоров по старым правилам. К строительству этих объектов застройщики приступили только в 2014 году. К декабрю с начала года застраховано 48 новых жилых объектов. Причем часть из них, по словам представителей службы строительного надзора, «застрахована с риском для организации».

«Требования законодательства к страховщику, с которым заключен договор, заключаются в том, что в отношении него в суд не должно быть подано заявления о начале процедуры банкротства, — поясняет начальник отдела надзора за долевым строительством службы строительного надзора и жилищного контроля Красноярского края Елена Хамардюк. — В настоящее время в Красноярском крае есть прецеденты, когда застройщики застраховали свою ответственность в компаниях, в отношении которых началось дело о признании компании банкротом. В этом случае застройщик обязан будет еще раз перестраховать свою ответственность, чтобы интересы граждан, с которыми он заключает договор, были защищены».