Рынок замер в ожидании

На сложившуюся ситуацию неопределенности, зыбкости и нестабильности всего и вся участники рынка отреагировали по-разному: пока одни решают отложить покупку, потому что считают нынешние условия исключительно неблагоприятными для совершения сделок, другие тем временем снимают деньги с банковских депозитов, чтобы инвестировать их в недвижимость.

Когда одни заемщики занимают выжидательную позицию, поскольку не знают, как происходящее скажется на их доходе, другие стремятся взять ипотеку, пока банки окончательно не повысили ставки.

Большинство опрошенных журналом «Сибирский дом» экспертов единодушны в одном: за последние два месяца цена недвижимости в Красноярске снизилась на 3–7 %. «Цена действительно несколько снизилась, и связано это исключительно с экономической ситуацией в стране, в том числе с изменением курса валют, — объясняет аналитик агентства «АРЕВЕРА-Недвижимость» Ирина Томаровская. — Корректировка цен произошла в пределах 7 процентов на различные категории объектов. Особенно заметно изменилась стоимость переоцененной элитной недвижимости, цена которой начинается от 6 миллионов рублей».

По мнению директора агентства недвижимости «Доступное жилье» Валерии Шапран, правильнее говорить не о снижении, а о корректировке цены. «Мы наблюдаем корректировку стоимости на вторичном рынке в пределах 3–5 процентов, — объясняет Валерия Шапран, — в основном на старое жилье, построенное более 5–10 лет назад. На мой взгляд, это связано с тем, что собственники этих объектов стали более адекватно реагировать на существующую ситуацию и готовы корректировать стоимость принадлежащей им недвижимости, приводить ее в соответствие с рынком».

Снижение цены может быть временным, считает директор по развитию агентства недвижимости «КРОМ» Максим Омельянчук: «Действительно, больше факторов сегодня говорит за то, что цена должна снижаться, но, с другой стороны, очень многие люди сейчас избавились от вкладов в банках и инвестируют эти деньги в недвижимость, поэтому я бы не торопился делать какие-то прогнозы. Бывает так, что в какой-то месяц люди начали продавать больше квартир в определенном районе, инвесторы одновременно выставили на продажу десять объектов в новостройках, произошел переизбыток предложения, и те из инвесторов, кому нужно продать, снизили цену, в результате чего цена чуть подкорректировалась. Но через месяц она может вернуться на прежний уровень. У нас уже не раз бывало так, что в течение года от месяца к месяцу без каких-то видимых причин цена на квартиры снижалась на пару сотен тысяч и вырастала на следующий. По­этому я бы не торопился говорить, что цена снижается. Да, на рынке сегодня появились некоторые интересные предложения по более доступной цене, но, с другой стороны, часть людей сняли квартиры с продажи, потому что они не знают, что делать дальше с деньгами».

Снизилась покупательская способность населения. Об этом говорят и уменьшившаяся за последнее время средняя сумма сделки, и сократившаяся средняя сумма ипотечного кредита, и то, что подавляющее большинство сделок, проходящих на рынке недвижимости, представляют собой обмены. «Сейчас покупатели приобретают жилье в диапазоне от 800 тысяч до 1,8 миллиона рублей, и в 80 процентах случаев это наличный расчет, — говорит Ирина Томаровская. — Увеличилось количество обменных операций, сделки совершаются в основном за счет средств, которые человек получает при продаже своей квартиры. Снизилась и средняя сумма ипотечного кредита: если в начале года она составляла 1,7 миллиона рублей, то сейчас это 1,3 миллиона рублей».

Время покупателей

В этих условиях в наиболее выгодном положении оказались покупатели: им есть из чего выбирать. Теперь они могут не только спокойно искать подходящий по набору параметров вариант, не опасаясь, что понравившийся им объект тем временем будет куплен кем-то другим, но и рассчитывать на существенную скидку. «Продавцы готовы торговаться, — рассказывает инспектор агентства недвижимости «ИЖИ» Светлана Русанова. — Если продавцу нужно продать квартиру и он видит намерение покупателя ее приобрести, он идет навстречу, снижая цену. Причем если раньше торг происходил в пределах 50–100 тысяч рублей, то сейчас при цене квартиры в 3–4 миллиона рублей можно ожидать снижения на 100–150 тысяч рублей от стоимости объекта».

Спрос на рынке невысок. В сложившейся ситуации сделки совершают только те, у кого в силу определенных причин есть необходимость провести обмен сейчас, причем сделать это они стремятся как можно быстрее, опасаясь, что в дальнейшем их квартира потеряет в цене. Те же, кто еще готов какое-то время пожить в своих квартирах, предпочитают сейчас снимать объекты с продажи, занимая выжидательную позицию. «От риелторов в последнее время все чаще можно услышать, что телефон молчит. Складывается ощущение, что люди затаились и выжидают, хотят посмотреть, как ситуация будет развиваться дальше», — объясняет Светлана Русанова.

Ипотека: количество отказов растет

Сократились еще недавно такие высокие объемы выдачи ипотечных кредитов. По данным Управления Росреестра, в ноябре 2014 года по сравнению с тем же периодом прошлого года в Красноярске количество сделок, для совершения которых используются заемные деньги, снизилось на 8 % на вторичном рынке жилья и на 20 % на рынке новостроек. Это значит, что часть ипотечных покупателей, которые могли бы совершать сделки, ушли с рынка. Не в лучшую сторону ситуация изменилась для заемщиков с небольшим первоначальным взносом, неподтвержденным доходом и просрочками по ранее полученным кредитам.

«Совершенно точно можно сказать, что увеличилась доля отказов, — рассказывает Максим Омельянчук. — Принципиальное отличие ипотечного покупателя от покупателя с деньгами заключается в том, что, если у человека есть 3 миллиона рублей, и он не нашел за эти деньги тот объект, что хотел, он займет или купит квартиру чуть хуже, чем планировал, то есть в любом случае совершит сделку, а если у покупателя есть 300 тысяч рублей, и оставшуюся сумму он хотел бы взять в кредит, но получил отказ от банка, как покупатель он полностью исчезает с рынка. Его на этом рынке не существует».

По наблюдениям экспертов, банки стали строже подходить к оценке потенциальных клиентов. «Число отказов по ипотечным кредитам действительно увеличилось, связано это с тем, что большинство клиентов, которые сегодня обращаются в банк за кредитом, уже имеют действующие кредиты либо просрочки по ранее полученным кредитам, — говорит аналитик агентства «АРЕВЕРА-­Недвижимость» Ирина Томаровская. — Банки ужесточили требования к заемщикам, кредитные организации хотят сохранить более надежный портфель кредитов. Поэтому большая категория населения не попадает под их требования, ­отсюда увеличившееся количество отказов, при том что спрос на ипотеку сохраняется на достаточно высоком уровне».

«Уже есть информация о том, что появились первые немотивированные отказы в выдаче ипотеки, — говорит Светлана Русанова. — Недавно одна из кредитных организаций выдала парадоксальное решение по ипотеке — выбрать подходящий объект клиент банка должен в течение двух недель. Чаще всего решение о выдаче кредита банками выдавалось сроком на 3–4 месяца, клиенту давали время выбрать квартиру. Сейчас это решение выдано в ноябре, а заявленная в нем ставка сохраняется до 1 декабря, далее ставка повышается (в итоге она поднялась на 0,8 процента)».

Рост ставок по ипотеке пока не привел к серьезному сокращению спроса на кредиты. «Желающие взять ипотеку остались. Люди, понимая, что дальше ставка может только увеличиваться, стремятся взять ипотеку еще по существующим сегодня условиям. Как бы то ни было, в период нестабильности рубля, снижения его стоимости по отношению к доллару и евро вложения в недвижимость даже с использованием кредитов выгодны. Потребитель прекрасно это понимает, поэтому и интерес к кредитам не снижается», — объясняет директор агентства недвижимости «Доступное жилье» Валерия Шапран.

При этом, по словам Ирины Томаровской, часть потенциальных заемщиков в нынешней ситуации сами отказываются от получения ипотечного кредита. «Это связано с тем, что потенциальным заемщикам все сложнее прогнозировать, что будет дальше с их семейными и личными расходами. Если же желание получить кредит и сохраняется, те люди, которые рассматривают сейчас ипотечный кредит, приходят с меньшими доходами, соответственно, могут получить меньшую сумму кредита. При этом все понимают, что никакого тренда на понижение ипотечной ставки сегодня нет, ставка будет расти и дальше. До какого предела продолжится этот рост, сказать сегодня сложно. На наш взгляд, психологическая граница, после которой люди для себя принимают решение не брать ипотеку, составляет 14 процентов годовых. Сейчас ставка достигла уже уровня 13,5–13,75 процента».

В почете новое жилье

По словам экспертов, большинство проходящих сегодня на рынке недвижимости сделок представляют собой обмен жилья. «Покупатели сегодня ориентируются на новостройки. Один из застройщиков в Солнечном сегодня предлагает возможность приобретения в ипотеку квартир экономкласса, полностью меблированных, вплоть до штор и светильников, и укомплектованных бытовой техникой: телевизор, холодильник, стиральная машинка — автомат. У покупателей это предложение очень востребовано», — говорит Валерия Шапран.

По словам Светланы Русановой, желание сменить свою старую квартиру на жилье в новостройке настолько велико, что покупатели, продав прежнюю недвижимость, готовы несколько месяцев снимать жилье, ожидая, пока дом не будет введен в эксплуатацию. «Стабильная ситуация на рынке долевого строительства, то, что застройщики себя уверенно чувствуют, строящиеся дома продаются в высокой степени готовности, — всё привело к тому, что люди перестали бояться долевого и чаще выбирают строящееся жилье», — отмечает эксперт.