Ипотечные прогнозы

Есть ли смысл брать ипотеку сейчас, каковы преимущества покупки квартиры еще в этом году и для какой категории заемщиков, несмотря на повышение ставок, ничего не изменилось, рассказали эксперты рынка на круглом столе в пресс-центре газеты «АиФ на Енисее».

Официальная статистика находится в противоречии с реальностью. Несмотря на то, что повышать проценты по кредитам банки начали еще с лета, по данным Банка России, средневзвешенная ставка по уже выданным кредитам в настоящее время ниже, чем была год назад. «Если в прошлом году средняя процентная ставка за год составила 12,8 процента годовых, то за девять месяцев этого года процентная ставка по выданным кредитам — 11,2 процента годовых», — рассказывает заместитель начальника ГУ Банка России по Красноярскому краю Роман Никольский.

«Фактического повышения ставок не произошло, — подтверждает территориальный менеджер управления по работе с партнерами Восточно-Сибирского банка Сбербанка России Роман Денисов. — Если взять данные за первое полугодие 2014 года, средний размер ставки составлял 12,4 процента, как во втором полугодии 2013 года. Сейчас средневзвешенная ставка составляет 12,7 процента, при этом акции, что у нас сейчас действуют, позволяют клиентам брать кредиты на уровне первого полугодия».

По словам представителей банков, жители Красноярского края находятся в гораздо более выгодном положении по сравнению с другими заемщиками. Для них ипотечные кредиты были самыми дешевыми в прошлом году. При том что средняя ставка в СФО составила 12,1%, а в целом по России — 12,2%, в нашем регионе этот показатель удерживался на уровне 11,2% годовых. Причина такой разницы — действующие на территории края социальные программы, позволявшие отдельным категориям населения брать жилищные кредиты по более низкой, чем в среднем по рынку, ставке, и то, что в Красноярском крае банки активно сотрудничают с застройщиками и риелторами. Разработанные ими совместные продукты дают возможность уменьшить ставку по кредиту.

Низкие ставки для особых заемщиков

Существующее противоречие — с одной стороны, ставки растут, при этом официальная статистика демонстрирует снижение — объясняется изменившимся за последнее время качеством получающих ипотеку заемщиков, комментирует директор по развитию компании «Кром» Максим Омельянчук. Объективно увеличилось количество отказов, у части клиентов снизился доход, и они сами отложили принятие решения о покупке квартиры. Кредиты сегодня получают те, кто имеет хорошую кредитную историю, ипотека берется, как правило, на обмен, поэтому у таких заемщиков есть большой первоначальный взнос».

Именно для таких заемщиков, занимающихся улучшением жилищных условий, благоприятно складывается текущая ситуация на рынке. Несмотря на повышение ставок по ипотеке, для этой категории банковских клиентов по сути ничего не изменилось. Наличие специальных предложений от банков и застройщиков позволяет им получить ипотеку на более выгодных условиях и сейчас.

Если разделить всех покупателей на две категории: первая — те, у кого нет жилья и они стремятся купить свою первую квартиру, — и вторая — те, у которых есть жилье и они хотят улучшить свои жилищные условия, — то более активно себя вели в последние годы покупатели, у которых не было жилья, — объясняет Максим Омельянчук. — К сожалению, у этих людей не было и накоплений. Зачастую они с трудом набирали 10 процентов от стоимости квартиры для первого взноса по кредиту. Сейчас таких заемщиков становится меньше, покупать квартиру с нуля все сложнее. Если же человек не покупает первую в своей жизни квартиру, а меняет имеющуюся, то, как правило, для доплаты ему хватает от 500 тысяч рублей, в переводе на ежемесячный платеж по кредиту это составляет шесть тысяч рублей».

Другая категория покупателей со временем тоже выйдет на рынок — еще сохраняется большая доля потенциальных покупателей жилья, не реализовавших материнский капитал. Согласно данным Пенсионного фонда по Красноярскому краю, сегодня на руках у жителей края находится 70 тыс. нереализованных материнских сертификатов, вместе с пособиями за рождение третьего ребенка общий размер этих выплат составляет порядка 30 млрд рублей. «Рано или поздно эти деньги придут на рынок недвижимости, потому что их больше некуда использовать. Эта аудитория просто менее активная — когда у человека есть крыша над головой, он обычно откладывает решение об улучшении жилищных условий», — говорит Максим Омельянчук.

Ипотечные ставки вырастут

«Что касается прогноза, то, по словам участников рынка, в ближайшее время резкого роста ставок не произойдет. «В этом вопросе мы зависим от ключевой ставки Центробанка, повышать резко ставки в конце года никто не будет, потому что ипотека — это локомотив развития и строительного бизнеса, и рынка недвижимости, и если банки сейчас резко поднимут ставки, все встанет. Поэтому в ближайшее время не будет такого высокого повышения, произойдет легкая корректировка на 0,2–0,3 процента», — объясняет территориальный менеджер управления по работе с партнерами Восточно-Сибирского банка Сбербанка России Роман Денисов.

«Резкого повышения процентной ставки ожидать не стоит, — соглашается заместитель директора красноярского офиса Банка Москвы Александр Непомнящий. — В ближайшие пять-шесть месяцев ставка может подрасти на небольшие значения. В любом случае, текущие ставки значительно ниже тех, что были в прошлом году, не говоря уже про сложные годы».

Одна из тенденций последнего времени — средняя сумма кредита, долгое время сохранявшаяся на одном уровне, пошла в рост, и сегодня в Красноярске, по данным Банка России, она составляет 1,9 млн рублей. В целом по России по сравнению с прошлым годом этот показатель также вырос более чем на 10%, с 1,4 млн до 1,7 млн рублей. Именно рост среднего размера кредита стал одной из причин того 30–40-процентного увеличения объемов кредитования, о котором говорят ведущие банки в этом году.

«Рост средней суммы кредитования (при том что стоимость недвижимости за то же время увеличилась на 5–7 процентов) объясняется тем, что покупатели, привлекающие для приобретения квартиры ипотечные кредиты, сразу стремятся купить более качественное жилье, — рассказывает генеральный директор информационной компании «СИБДОМ» Александр Шляхин.

Лучшее время для обмена

Вывод, к которому в результате обсуждения пришли эксперты: конец года — подходящее время для улучшения жилищных условий. Текущее предложение в среднесрочной перспективе является лучшим, учитывая, что по ипотеке в дальнейшем ожидается «легкая корректировка», а вот цена на жилье вряд ли будет снижаться.

«Те законы, которые работают во всем мире, не всегда срабатывают в России, — объясняет директор по развитию компании «Кром» Максим Омельянчук. — Обычно, когда ставки по кредитам идут в рост, должна снижаться стоимость недвижимости (снижение спроса должно приводить к снижению стоимости жилья). Но дело в том, что в России жилье имеет еще одну функцию: многие используют недвижимость в качестве инструмента сохранения, сбережения и преумножения средств. Поэтому снижение спроса не совсем на нас подействовало, часть людей в сложившейся ситуации стали инвестировать средства в недвижимость, часть продавцов при снижении спроса просто сняли свои квартиры с продажи, поэтому ситуация на рынке пришла в равновесие».

Если у семьи есть необходимость в улучшении жилищных условий, трудно найти для этого более подходящее время, считает генеральный директор информационной компании «СИБДОМ» Александр Шляхин: «Ставка по кредиту пока еще приемлема, на рынке действуют совместные программы банков с риелторами и застройщиками, и продавцы, которые столкнулись с падением спроса, сегодня готовы и ждать, и предоставлять рассрочки. Самое время заниматься выбором комфортной квартиры с использованием ипотечного кредита».