Проходивший в рамках Ярмарки недвижимости круглый стол «Рынок недвижимости — 2015: анализ и прогнозы» показал: несмотря на отсутствие позитивных прогнозов в оценке ситуации на рынке и все чаще звучащее сравнение с 2008 м годом, существуют и явные отличия.

Год, который начинался с акций от банков, роста спроса, возвращения инвесторов, заканчивается сейчас ростом ставок и затишьем на рынке недвижимости. Традиционного для осени оживления на этот раз не произошло: и на рынке готового жилья, и в еще недавно таком оживленном сегменте новостроек спрос остается невысоким.

Участники рынка замерли в ожидании: что будет с ипотекой? От этого инструмента, при помощи которого по разным оценкам сегодня приобретается от 50 до 70% квартир, напрямую зависит состояние спроса. Станут банки сворачивать программы или сохранят объемы выдачи ипотечных кредитов?Ответ основных игроков ипотечного рынка оставляет повод для оптимизма: несмотря на непростую ситуацию в экономике и в банковском секторе, на то, что доходы населения становятся в последнее время менее стабильными, и полное отсутствие позитивных прогнозов, банки по-прежнему планируют наращивать долю ипотеки в кредитном портфеле. Слишком большое значение за последнее время приобрел этот продукт для банковской розницы.

В настоящее время доля ипотеки в кредитном портфеле основных игроков ипотечного рынка — Сбербанка и «ВТБ 24» — составляет 50%. С начала 2014 года Сбербанк выдал на 48% больше кредитов на покупку жилья, чем за год до этого. Что касается банка «ВТБ 24», то он по итогам четвертого квартала планирует увеличить собственный прошлогодний результат на 45%. И в 2015 году банки сокращать объемы жилищного кредитования не собираются.

«Ипотека — наиболее надежное размещение для банка, просрочка по этому виду кредитов сохраняется на одном уровне (менее 1 процента) и не растет. Притом что по остальным видам кредитования динамика увеличения проблемной задолженности есть, — рассказал директор управления по работе с партнерами Восточно-Сибирского банка Сбербанка России Сергей Бабин. — Поэтому самое разумное поведение для банка в сложившейся ситуации — увеличивать долю надежных кредитов в своем портфеле, снижая долю проблемных. Поэтому доля ипотеки в общем портфеле будет расти. Ипотека — основной розничный продукт, на который Сбербанк делает ставку в 2015 году. Пока не могу назвать точную цифру с точки зрения объемных показателей, запланированную на 2015 год, но она точно будет больше, чем в этом году».

Учитывая, что на долю этих банков приходится подавляющее большинство ипотечных кредитов (по оценкам компании «АРЕВЕРА-Недвижимость», весь объем операций на первичном рынке — 99% сделок — приходится на эти банки и «Газпромбанк», и только 1% занимают остальные игроки рынка) можно сказать, что объем кредитования на рынке не должен сократиться.

Другим драйвером рынка, поддерживающим спрос, по словам директора агентства недвижимости «КГСН» Евгения Ронжанина, остается материнский капитал. «Сегодня граждане активно им пользуются, закрывают старые кредиты, берут новые, улучшая жилищные условия. В последние два месяца мы отмечаем всплеск подобного рода сделок с использованием маткапитала», — рассказал Евгений Ронжанин.

Когда еще можно получить доступный кредит?

Однако объем выданной ипотеки зависит не только от желания банка выдавать кредиты на покупку жилья, но и от возможностей населения эти кредиты брать. Поэтому не меньше, чем политика кредитных организаций, участников круглого стола интересовало, что будет со ставками по кредиту. И вот здесь причин, позволяющих говорить о снижении ставки, нет, наоборот, по словам представителей банков, в следующие полгода ставка может вырасти на 0,5–1%. Главная причина — удорожание денег для самих кредитных организаций, увеличивается стоимость денег для банка на рынке межбанковского кредитования, вместе с ней растет стоимость кредитов для заемщиков. Что до влияния санкций, то у Сбербанка на подобные заимствования приходилось не более 5%.

«Банки сейчас концентрируются в борьбе за ликвидность, ставки по депозитам растут, а это неминуемо приводит к росту ставок по ипотеке», — пояснил Сергей Бабин.

«Процентная ставка — не тот инструмент, которым банки будут конкурировать в этом году, — констатирует управляющий директор по ипотеке банка «ВТБ 24» Алена Мелешина. — Если 2014 год мы начинали очень оптимистично, со снижения процентной ставки, то в середине года ставка выросла на 0,5 процента, и сегодня средневзвешенная ставка в нашем банке составляет 12,45 процента».

О заградительных ставках, как в 2008 году, речи не идет. И при общем росте средней ставки по кредиту на рынке до сих пор сохраняются предложения, которые позволяют взять ипотеку по ставке 12% годовых. Сбербанк, например, готов на 0,5% снизить ставку при большой сумме кредита, начинающейся от 2,1 млн рублей. Дешевле обойдется ипотека и для тех клиентов банка, которые примут решение о покупке квартиры в течение 30 дней после одобрения кредита. Скидку в размере 1% от ставки получат заемщики, которые одновременно с получением ипотеки страхуют жизнь и трудоспособность.

Ипотеку по сниженной ставке в Красноярске выдает Краевой фонд жилищного строительства, но его предложение не распространяется на всех клиентов, скорее это социальная ипотека, рассчитанная на определенные категории заемщиков.

Что касается других условий кредитования — сроков рассмотрения кредитных заявок, одобренной суммы, — то здесь изменений не произошло. По словам Алены Мелешиной, пока нельзя говорить и о том, что банки стали строже относиться к заемщикам: «Если судить по нашей статистике, существенного повышения числа отказов нет, некоторое увеличение доли отказов связано в большей степени с тем, что сейчас за кредитами обращаются более смелые люди, с меньшим первоначальным взносом, с менее стабильной кредитной историей. Некое затишье, которое мы наблюдали на рынке в начале октября, вызвано наращиванием волнения в СМИ. В сюжетах, которые мы видим по телевидению, нам рассказывают, что скоро кризис, что ставки будут повышаться, а жилье — дорожать. Конечно, эта информация сказывается на потребительской активности. Однако с конца октября мы наблюдаем, что наши граждане стали спокойнее относиться к этой информации, поэтому прогнозы на четвертый квартал включают рост объема выданных кредитов».

«Готовя обзор цен, я регулярно получаю обратную связь от клиентов и вижу, что качество клиентов в последнее время очень сильно упало, вместо первоначального взноса люди приходят с долгами, они затоварены потребительскими кредитами», — подтверждает изменившееся качество ипотечных заемщиков директор по развитию компании «Кром» Максим Омельянчук.

Доля новостроек в общем объеме кредитования не сокращается. У «ВТБ 24» доля ипотеки на строящееся жилье как ранее была на уровне 35%, так и держится на той же отметке до сих пор. Подавляющее большинство выданных в Красноярске кредитов составляет ипотека на вторичном рынке. Это объясняется, во первых, тем, что цена покупаемых в ипотеку на вторичном рынке квартир несколько ниже, чем на рынке новостроек, во вторых, тем, что большинство ипотечных заемщиков не имеют другого жилья, и они не могут ждать, выплачивая взносы по кредиту и арендную плату.

Не изменилось и соотношение объемов кредитования объектов первичного и вторичного рынка у Сбербанка. Доля новостроек в кредитном портфеле банка составляет 30%, более 60% выданных кредитов приходится на готовое жилье, и совсем небольшую долю (1–2%) в общем объеме занимают кредиты на покупку загородной недвижимости. По словам представителей банка, это объясняется тем, что на этом рынке мало объектов, удовлетворяющих условиям банковских программ. В Красноярском крае в ипотеку можно купить жилье только в двух поселках — Видный и Емельяновская Слобода.

По словам Сергея Бабина, банк не планирует сокращать финансирование строящихся объектов. «Пока никаких ограничений нет, и со стороны центрального аппарата ограничительные меры по финансированию стройки не анонсируются. На сегодняшний день около 60 процентов строящихся на территории Красноярского края объектов финансируются в рамках проектного финансирования Сбербанка».

Если начало года было отмечено ростом инвестиционного спроса, то во второй половине 2014 года отмечается падение покупательской активности. Спросом пользуется новое жилье.

В этом году в Красноярске собираются ввести в строй немногим более 700 тыс. кв. м жилья и примерно такое же количество сдавать ежегодно до 2017 года. Другими словами, на ближайшее время сохраняется тот проверенный временем показатель в 700 тыс. кв. м в год, что строители вводили в предыдущий период. Однако потребности населения такими темпами не растут. Застройщики рассчитывают, что спрос должны частично обеспечить целевые программы переселения из аварийного жилья, начало применения в Красноярске механизма развития застроенных территорий, в рамках которого застройщики будут заниматься расселением ветхих домов совместно с администрацией.

«Снос аварийного ветхого и программа РЗТ, по нашим оценкам, обеспечит спрос порядка 100 тысяч квадратных метров жилья», — рассказал руководитель комиссии по РЗТ при Союзе строителей Красноярского края Андрей Тихонов.

В течение 2014 года цена на квартиры в Красноярске почти не росла. По данным Красноярскстата, средняя цена на первичном рынке в Красноярском крае в конце третьего квартала 2014 года по сравнению с четвертым кварталом 2013 года увеличилась на 3,2%, за то же время средний показатель цены на вторичном рынке подрос на 2,3%.

Самое значительное увеличение — на 5,6% — отмечено на квартиры типовой планировки на первичном рынке жилья, квартиры улучшенной планировки на вторичном рынке жилья за год стали дороже на 3,1%. Примерно такую же ситуацию участники рынка прогнозируют и на следующий год. Некоторое изменение цены возможно разве что в Солнечном и в районе Мясокомбината, на территориях, где в пределах одной площадки работает сразу несколько компаний-застройщиков, одновременно сдающих большие объемы жилья. По словам участников круглого стола, здесь цена квадратного метра может снизиться в пределах 5%.

Самыми востребованными на рынке с начала года оставались небольшие квартиры. По оценкам Союза строителей Красноярского края, более 70% возводимых сегодня объектов содержат малогабаритное жилье, количество предлагаемых трех- и четырехкомнатных квартир за два года снизилось в три раза. Все это привело к затовариванию рынка однокомнатными квартирами, которое отмечают риелторы. Специалисты, еще недавно говорившие о спросе на малогабаритное жилье, теперь фиксируют интерес покупателей к трех-четырехкомнатным квартирам.

«Год назад при сумме кредита в 1,7 миллиона рублей люди чаще всего покупали малогабаритное жилье, одно-двухкомнатные квартиры, первоначальный взнос был незначительный, сейчас при том же среднем ипотечном чеке люди стали покупать в ипотеку трех-четырехкомнатные квартиры, — рассказывает аналитик компании «АРЕВЕРА-Недвижимость» Ирина Томаровская. — При покупке трех- и четырехкомнатных квартир более 70 процентов покупателей использовали ипотечные средства.

«Малогабаритного жилья сейчас на рынке представлено много, все те красноярцы, у которых была такая потребность, приобрели малогабаритное жилье, теперь население переходит в следующий сегмент: появился спрос на двух-трехкомнатные квартиры. Структура спроса постепенно начинает сдвигаться в этом направлении, предложение строителей пока запаздывает», — объяснил Андрей Тихонов.

В целом, как отметили участники круглого стола, несмотря на снижение спроса и сохраняющуюся неопределенность, застройщики спокойны, на рынке нет паники, в отличие от 2008 года, они гораздо лучше подготовлены к сложной ситуации и ее последствиям. «Сейчас строители определенным образом регулируют закладку новых объектов, ориентируясь на спрос, от аренды земельных участков они переходят к собственности», — отметил Андрей Тихонов. Поэтому они могут корректировать сроки начала новых проектов.