Кого затронут изменения в земельный кодекс?

Принятые в июне изменения в Земельный кодекс РФ и закон «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» коснутся как крупных застройщиков, так и владельцев небольших земельных наделов, получивших участки в аренду для жилищного строительства, а также садоводов.

О том, что ждет арендаторов и владельцев земли, рассказали специалисты департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации Красноярска. Изменения затронули сразу несколько законодательных актов.

Наверное, самые большие нововведения касаются долгостроев, расположенных на выделенной в аренду земле. Если раньше у муниципалитета не было механизма, который позволял бы ему стимулировать землепользователей завершить строительство недостроенных объектов, собственность на которые зарегистрирована, и поэтому землепользователи могли продлевать аренду любое количество раз и тем самым оттягивать сроки достройки, то с момента вступления в силу закона для завершения строительства собственникам отведут конкретный срок.

«Ранее эта проблема законодательно не была до конца урегулирована. В том случае, если право собственности на недостроенный объект зарегистрировано, лишить владельца этого права по факту было невозможно, — комментирует начальник юридического отдела департамента муниципального имущества и земельных отношений Татьяна Даль. — Если право на недостроенный объект зарегистрировано, мы не можем понудить владельца достроить его или снести. В новом федеральном законе таким владельцам дается право однократного заключения договора аренды на трехлетний срок для достройки этого здания. В случае если объект в этот срок достроен не будет, муниципалитет вправе обратиться в суд с иском к собственникам, после чего объект изымается у собственника по решению суда и выставляется на продажу. В случае нереализации «недостроя» на открытом аукционе муниципалитет может сам приобрести этот объект».

При определении цены, по которой объект незавершенного строительства будет выставляться на торги, отталкиваются от его рыночной оценки, выполненной профессиональным оценщиком. Полученные в результате проведения аукциона средства выплачиваются бывшему собственнику после вычета расходов на подготовку и проведение пуб­личных торгов.

Собственников простимулируют заключать договоры аренды

Другое серьезное изменение затронуло случаи заключения договора аренды земельного участка с собственниками зданий, строений, сооружений, не желающими заключать такие договоры. С момента вступления закона в силу у департамента появится возможность обращаться в суд для понуждения к заключению договора аренды земельных участков собственников зданий, строений и сооружений, владеющих объектами в долевой собственности.

«До сих пор в ситуации, когда один из собственников был готов заключить договор аренды, а другие не считали нужным оформлять договорные отношения, если такие добросовестные собственники обращались к нам, мы просили их собрать всех собственников помещения. Так как получить в аренду можно только весь земельный участок, обратиться должны были все собственники, — рассказывает Татьяна Даль. — Теперь законом урегулировано: в тех ситуациях, когда один из собственников обратился в департамент для оформления договора аренды, остальных мы имеем право понудить к заключению договора аренды в судебном порядке».

Обменять участок при расселении

Третье изменение касается случаев изъятия земельных участков в связи с муниципальной нуждой. У муниципалитета появилась возможность заключать с собственниками объектов соглашения о мене земельных участков, кроме того, новым законом устанавливается порядок такого обмена.

«Когда речь заходила о строительстве стратегически важных объектов, как, например, для нас сегодня значимо строительство четвертого моста, ранее в такой ситуации был возможен только выкуп, многие собственники, которые не хотели терять земельные участки, предлагали заключить договоры мены и получить вместо своего земельного надела равнозначный. Поскольку этот вопрос не был урегулирован законодательно, мы не могли предоставить собственнику такой земельный надел, — объясняет начальник юридического отдела департамента муниципального имущества и земельных отношений Татьяна Даль. — Все, что мы могли сделать в этой ситуации, — это предложить только выкупную стоимость земельного участка и направить собственника на общих основаниях для участия в земельном аукционе, на котором выставляются участки для жилищного строительства. На таком аукционе за право построить жилье, как правило, торгуется большое количество участников, и далеко не факт, что победителем аукциона был бы признан этот человек. Изменения в закон урегулировали эту ситуацию, теперь мы сможем оценить земельный участок и объект, который на нем расположен и находится в собственности у какого-то лица, и предложить собственнику равнозначный по цене земельный участок».

При изъятии в связи с муниципальной нуждой взамен участка, находящегося в частной собственности, собственнику по договору мены будет предоставлен земельный надел, который находится в государственной или муниципальной собственности. При этом, согласно закону, предметом договора мены является не только непосредственно сам земельный участок, находящийся в частной собственности, но и расположенные на нем здания и сооружения. Для заключения договора мены оценочная компания определяет стоимость этих объектов. Обязательное условие заключения договора — цена земельных участков (и расположенных на них объектов недвижимого имущества) должна быть равнозначной. Если это условие не соблюдается, и стоимость предоставляемого участка оказывается ниже выкупной цены изымаемого имущества, собственнику должна быть возмещена разница в цене.

В случае, если земельный участок и расположенные на нем объекты социальной, инженерной и транспортной инфраструктуры находятся в частной собственности одного лица, договор мены может предусматривать безвозмездную передачу инфраструктурных объектов в государственную или муниципальную собственность.

«Применить новый механизм на практике нам предстоит уже в ближайшее время, впереди у нас Универсиада 2019 года, для строительства спортивных и инфраструктурных объектов будут приобретаться земельные участки, которые будут расселяться в связи с муниципальной нуждой», — говорит Татьяна Даль.

Начальную цену участка будут определять двумя способами

Еще одно нововведение, внесенное поправками в законодательство, устанавливает порядок определения начальной цены аукциона при продаже земельного участка (в том числе и при продаже права аренды земли). До этого момента цена, по которой участок будет выставляться на торги, определялась на основе рыночной стоимости этой земли. Теперь муниципалитет вправе выбирать, от чего отталкиваться при определении стартовой цены аукциона, — от рыночной цены, установленной профессиональной оценочной организацией, или цены кадастровой (при условии, что кадастровая оценка была проведена в течение последних пяти лет).

«То, что муниципалитет получил право по собственному усмотрению принимать решение, взять за начальную стоимость результаты рыночной оценки или кадастровую стоимость, для чего не потребуется тратить бюджетные средства, я считаю большим плюсом», — комментирует Татьяна Даль. Кроме того, таким же образом определяется и начальная цена заключения договора аренды участка.

Размер арендной платы при заключении договора на право аренды земельного участка устанавливается на основе рыночной оценки или в размере не менее 1,5 % от кадастровой стоимости земли.

В том случае, если на аукцион выставляется земельный участок, предназначенный для комплексного освоения или для ведения дачного хозяйства, размер первого арендного платежа, в соответствии с Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», определяется по результатам рыночной оценки.

Дополнительные наделы для садоводов

Кроме того, новым законом внесены изменения в федеральный закон №66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» от 15.04.1998.

«На территории зарегистрированных садоводств, которые имеют единый земельный участок, разделенный на отдельные участки садоводов, нередко встречались брошенные земельные наделы, — рассказывает Татьяна Даль. — Ранее на законодательном уровне не было урегулировано, каким образом нужно поступать с этими земельными участками, которые когда-то были кому-то выделены, права на них не оформлены. Само садоводческое общество не могло перераспределить брошенный участок, садоводы не имели права на общем собрании решить судьбу этого участка, перераспределить его между своими членами, отдать его новому собственнику. Теперь такая возможность появилась».

Общее собрание членов садового некоммерческого товарищества (СНТ) получило право распределять земельные участки, созданные в составе СНТ в соответствии с проектом межевания территории, между входящими в состав товарищества садоводами. Садовые, огородные или дачные земельные участки предоставляются в собственность бесплатно. Перечисленные изменения в земельное законодательство вступают в силу с 1 марта 2015 года.