Риск по минимуму:проверяем документы

ПРАВИЛЬНОСТЬ ПРЕДЫДУЩИХ РАСЧЕТОВ

Если вы покупаете будущую квартиру не у застройщика, а у первоначального инвестора, то необходимо убедиться в том, что первоначальный инвестор должным образом и в полном объеме расплатился за долевое строительство с застройщиком.

В случае, если первоначальный инвестор выплачивает в кассу застройщика денежные средства наличными, то достаточно лишь просмотреть первичные документы и корешки квитанций к приходно-кассовым ордерам. При этом обратите внимание на то, чтобы в назначении платежа по первичным бухгалтерским документам было четко указано, сколько денежных средств перечислено, за что и по какому договору. В этом случае желательна дополнительная справка от застройщика (в совокупности с первичным документом) о том, что первоначальный инвестор полностью рассчитался.

Возможен и другой вариант: долевое приобретается инвестором у какого-либо подрядчика, либо поставщика, с которым застройщик рассчитался за оказанные ему услуги. Покупателя должно насторожить, если продавец не показывает ему первичные документы, подтверждающие реальность расчетов (в том числе, надлежащие сроки и надлежащие способы расчетов), а вместо этого предоставляет одну лишь справку. В данном случае, справке, не подтвержденной первичными документами, верить нельзя. Также у продавца должен быть в наличии либо акт сверки взаиморасчетов, либо соглашение о зачете, заключенное между застройщиком и поставщиком или подрядчиком, в котором стороны признают, что подрядчик полностью рассчитался по договору долевого строительства, а застройщик признает, что обязательства по исполнению работ (или, например, поставке стройматериалов) исполнены в полном объеме, надлежащим образом.

При несоблюдении этого условия не исключена возможность возникновения следующей ситуации: договор на долевое строительство заключен, скажем, на 20 квартир, фактически к моменту отчуждения подрядчик исполнил обязательства на сумму, которая равна 10 квартирам, при этом застройщик выдает покупателю справку, что по данной конкретной квартире никаких долгов нет. Подобное недопустимо. Должен быть предоставлен документ, либо удостоверяющий, что договор закрыт полностью на все 20 квартир, либо касающийся исполнения обязательств по конкретным квартирам (если исполнено частично), по которым должен быть проведен двухсторонний акт сверки расчетов – по таким-то квартирам расчеты произведены, а по оставшимся нет. Без этого в дальнейшем могут возникнуть недоразумения по поводу того, какая же из этих квартир входит в число 10 оплаченных.

ВНИМАНИЕ К СРОКАМ ОПЛАТЫ

В договоре долевого может быть указано, что оплата должна быть произведена до определенного числа, в полном объеме, в противном же случае данный договор считается расторгнутым. Если на практике подрядчик выполнил работы позже, и расчет соответственно был произведен позже, то соответственно можно признать сделку по зачету недействительной. В этом случае, у инвестора также могут возникнуть проблемы.

ПОМОЩЬ: КТО, КАК И ЗА СКОЛЬКО?

Как правило, большинство клиентов сталкиваются с тем, что из договора долевого строительства выпускается один весьма существенный момент. Касается он процедуры сдачи дома, подписания акта приема-передачи и регистрации права собственности на уже возведенную квартиру. Дело в том, что в договоре обычно никак не регулируется, кто, как и в какие сроки предоставляет инвестору документы для регистрации права собственности, кто осуществляет такую регистрацию, а в случае, если застройщик обязан оказывать какую-то помощь инвестору в регистрации права собственности, не указано, какую именно. Часто при заключении договора ограничиваются общими фразами, например, «оказать содействие инвестору в оформлении правоустанавливающих документов». Такая фраза недопустима. С продавцом нужно оговаривать, какую конкретную помощь и в какие сроки он обязуется выполнять – все это должно быть прописано в договоре. Также в договоре должно оговариваться, включено ли это в конечную стоимость или же будет проплачиваться отдельно. Если помощь в оформлении правоустанавливающих документов проплачивается отдельно, то каким образом? Исходя из расчета чего?

Дело в том, что у нас законодательно отсутствуют какие-либо законодательные сроки для выдачи застройщиком акта приема-передачи квартир, поэтому застройщик может достаточно долго не выдавать этот акт, а также другие документы, требуя различных доплат, в связи с этим момент выдачи желательно прописать поподробнее.

ОБРАЩАЙТЕ ВНИМАНИЕ НА СРОКИ СДАЧИ

Застройщик может сформулировать срок сдачи жилья, как «ориентировочно 2006 год». Такая формулировка не подходит. Желательно, чтобы был определен конечный срок, например, до 31.12.2006 без права односторонней пролонгации этого договора со стороны застройщика. В практике, как правило, заключают договоры долевого участия в инвестировании с односторонней возможностью продления со стороны застройщика, обычно до полугода. Допускать ли подобное, решают сами инвесторы.

Таковы некоторые моменты, на которые стоит обращать внимание при заключении договора на долевое строительство.

Завершая тему о рисках долевого строительства, следует напомнить несколько простых советов:

Никогда не следует вступать в сомнительные сделки с риэлторами, осуществляющими деятельность без соответствующей государственной регистрации, либо с недобросовестными агентствами недвижимости, которые не предоставляют информацию от застройщика, а также полный пакет документов.

Ни в коем случае нельзя передавать денежные средства даже представителям риэлторских агентств с формулировкой: «для передачи застройщику». Деньги нужно передавать только застройщику (либо инвестору, переуступающему вам право требования по договору на долевое инвестирование), либо их представителям с обязательным получением «взамен» документа об оплате.

Но с другой стороны, не следует полностью доверять и лицу, уполномоченному доверенностью от фирмы-застройщика, который стремится заключить сделку с вами не в месте нахождения предприятия. Вероятна ситуация, что этот человек уже не обладает нужными полномочиями, а выданная ему когда-то доверенность (уже давно отмененная и отозванная) мошенническими путями у него сохранилась. Таким образом, ваша сделка по отчуждению долевого строительства будет с противной стороны заключена неуполномоченным лицом, злоупотребляющим своими правами.

Не стесняйтесь проверять наличие и правильность оформления всех необходимых документов у застройщика, также желательно обращаться за помощью к юристам. Фраза «Кто не рискует, тот не пьет шампанское» в столь зыбкой сфере как долевое строительство неуместна. Риск должен быть оправдан.

Ольга НИКОЛАЕВА