Новые повороты на рынке долевого

Несмотря на принятое в прошлом году обязательное страхование ответственности застройщиков, рынку продолжают предлагать все новые механизмы, призванные обеспечить защиту прав инвесторов строительства жилья.

Сегодня обсуждается схема финансирования строительства, при которой сам застройщик не будет участвовать в привлечении средств дольщиков. Расчеты в этой схеме осуществляются через банк: кредитная организация выдает строительной компании кредит на строительство дома, дольщик открывает в банке вклад на приобретение жилья в доме, строящемся за счет кредитных средств. Таким образом предлагается устранить основной риск в сфере долевого строительства дома, связанный с нецелевым использованием средств.

Другой механизм, по мнению разработчиков, позволит оценить надежность работающих на рынке компаний. Подготовленная Росстандартом и вступившая в силу с 1 сентября система «Оценка опыта и деловой репутации» носит добровольный характер.

При оценке будет учитываться период присутствия компании на рынке и объем выполненных работ; размер средств, которыми обладает организация; наличие квалифицированных кадров; имидж компании на основании данных СМИ.

По мнению разработчиков, рейтинг не только даст возможность исключить участие в тендерах недобросовестных подрядчиков, но и предоставит понятные ориентиры оценки надежности строительных организаций для дольщиков. Нововведение вряд ли оправдает эти надежды, считают эксперты.

Александр Шляхин, ­директор компании «Сибдом»:

 — Ни одно надзорное ведомство, будь то строительный надзор или Росстандарт, предложивший составить систему рейтинга строительных компаний, не несет никакой финансовой ответственности в случае задержки сроков строительства или банкротства застройщика. Поэтому появление подобного рейтинга — это попытка создания очередного бюрократического барьера и сбора денег. 

Сейчас контроль за расходованием средств дольщиков ведет служба строительного надзора и жилищного контроля Красноярского края. Им в помощь в прошлом году был принят и начал работать закон о страховании ответственности застройщиков, его-то и нужно сейчас дорабатывать, доводя до ума. Лишь он способен гарантировать соблюдение интересов дольщиков.

Андрей Клещев, заместитель директора компании «СибЛидер»:

— Полезность такой системы сертификации для дольщиков стремится к нулю. Во первых, сертификация добровольная, соответственно, она не будет полной. Это значит, дольщик не сможет понять практического значения величины рейтинга и, скорее всего, просто не найдет интересующего его застройщика. В этой системе гарантированно не окажется компаний с потенциально низким рейтингом, при этом такой застройщик всегда сможет отговориться тем, что он просто не успел его пройти.

Беда в том, что и многих компаний, рейтинг которых мог бы быть высоким, в ней также не будет. Они самодостаточны, и их подобные рейтинги не интересуют. Такие компании и без того знают свой вес и привлекают дольщиков через другие инструменты: репутацию, традиции, уникальное место. Особенно малое значение для дольщика несет рейтинг проектировщиков и производителей стройматери­алов, как следует из названия документа, а самое главное, по-моему, в том, что эта система сертификации изначально не имела целью предоставить сервис дольщикам. Как следует из положения, такой рейтинг разработан для целей участия в тендерах и аукционах.

Во вторых, рейтинг не упрощает работу с банками или страховыми компаниями. Рейтинг мог бы начать подавать надежды на полезность, если бы осуществлялся оператором с безупречной репутацией (таких у нас нет) и проводился в обязательном порядке.

Для начинающих застройщиков хорошие показатели в такой сертификации невозможны, тогда зачем им такой рейтинг? Что касается застройщика, имеющего хороший рейтинг по данной системе сертификации, — для него это один из нескольких десятков маркетинговых ходов, значимость которого минимальна. Маститым он тоже не очень нужен. Так что общая моя реакция — крайне скептическая.

Антон Глушков, директор по развитию ЗАО «Фирма «Культбытстрой», член правления Союза строителей Красноярского края:

— Денежные средства, которые вовлечены в долевое строительство, давно будоражат фантазию банков, страховых компаний и финансовых структур. Поэтому на протяжении последних трех лет, прошедших с появления последней волны обманутых дольщиков, регулярно возникают различные инициативы, призванные обеспечить защиту участникам долевого строительства.

Сегодня банки выступили с предложением вернуться к похожей еще на советскую схеме, когда застройщики, выполняя те или иные работы, закрывали формы, приносили их в банк и получали денежные средства на свой расчетный счет по результатам выполненных работ.

Интерес финансовых структур к такой схеме финансирования понятен, как очевидно и отсутствие интереса к ней строительных компаний. При том, что большая часть застройщиков не боится сегодня открытости, переплачивать за обслуживание кредитной линии банка на сегодняшнем рынке не готов никто.

Сегодня работает система страхования ответственности застройщика за неисполнение своих обязательств. Страхованием ответственности застройщиков уже занимаются четыре работающие в Красноярске страховые компании. Кроме того, есть мнение первых лиц государства о том, что средства компенсационных фондов саморегулируемых организаций должны служить дополнительным обеспечением ответственности компаний-застройщиков. Беда в том, что, как правило, застройщики (если, конечно, это не компании, выполняющие не только функции заказчика-застройщика, но и сами подрядные работы), являются исключительно заказчиками строительства, и в этом случае у них нет необходимости вступать в саморегулируемую организацию.

Пока из-за существующего противоречия реализация предложения невозможна, различные финансовые структуры продолжают предлагать свои варианты контроля за расходованием денежных средств и, как следствие, сбора каких-то компенсационных фондов.

Основная беда рынка долевого не в подрядных организациях, которые выполняют работы, а в том, что по законодательству ответственность за выполнение договорных обязательств возложена на компанию — заказчика строительства.

Компания-заказчик, как правило, — это девелопер, который не располагает собственными средствами. Единственным его ликвидным активом является земельный участок. Фактически это офис, который занимается организацией производства, причем самого производства и выполнения строительно-монтажных работ в структуре такой компании нет.

Поэтому говорить о том, что данная компания может нести какую-то финансовую ответственность, невозможно. Контроль за ходом строительства в Красноярском крае осуществляет служба строительного надзора и жилищного контроля, она сегодня проверяет соотношение привлеченных застройщиком и потраченных средств и является единственным контролером расходования средств на долевое строительство. Других инструментов контроля на сегодняшний день нет.