По кому ударит новый налог с продажи квартир?

Уже со следующего года налог с дохода при продаже квартир могут начать рассчитывать по новым правилам. Пересмотреть порядок налогообложения сделок с недвижимостью предложило Министерство финансов.

«Изменения касаются двух основных моментов, — комментирует руководитель налоговой практики ООО «Юридическое бюро «Арбикон» Ольга Пасынкова. — Первое — освобождаются от налогообложения операции по продаже единственных жилых помещений. Второе — изменяется порядок определения налоговой базы при продаже жилого имущества».

Если проект будет принят в изложенном виде, от налого­обложения окажется освобожден доход, полученный от продажи единственного жилья.

Кроме собственников единственной недвижимости освободить от уплаты налога собираются тех, для кого продаваемая квартира являлась единственной за год (или менее) с момента покупки другого жилого помещения. «Вероятно, сделано это для тех случаев, когда человек сначала покупает новую квартиру и только затем продает ранее принадлежавшую ему недвижимость. При этом такие доходы будут освобождены от налогообложения независимо от срока владения единственным жилым помещением на праве собственности», — объясняет Ольга Пасынкова.

От налогов освобождается доход от продажи дачи, но только при условии, что это действительно дачный дом, а не усадьба за городом. Чтобы собственники могли не платить налога с продажи, дача должна находиться в границах дачных и садоводческих некоммерческих объединений граждан, ее площадь не должна превышать 50 кв. м, а сам объект недвижимости должен находиться в собственности налогоплательщика три года и более.

Случаям ухода от налога поставят заслон

Одна из заявленных целей нового закона, как сказано в пояснительной записке к документу, — борьба с уходом от налогов при продаже недвижимости. Законопроект должен устранить существующую сегодня практику занижения официальной стоимости при продаже квартиры. Если нововведение будет принято, собственники двух и более квартир обязаны будут платить налог с полученного при продаже квартиры дохода, при расчете которого налоговый орган будет учитывать ее кадастровую стоимость.

«В настоящее время при исчислении налога на доходы физических лиц учитывается цена, указанная в документах о продаже жилья, — рассказывает Ольга Пасынкова. — Если квартира принадлежит собственнику менее трех лет, для того, чтобы не платить налог, сегодня в документах указывается стоимость либо в размере налогового вычета — 1 миллион рублей, — либо в размере расходов, которые собственники понесут в связи с покупкой новой квартиры. Проектом предлагается определять налоговую базу, равную кадастровой стоимости объекта, умноженной на коэффициент 0,7, в случае, если продажная цена данного объекта будет менее рассчитанной таким образом суммы. То есть при кадастровой стоимости квартиры, равной 4 миллионам рублей, налог будет рассчитываться исходя из 2,8 миллиона рублей».

При этом законом субъекта РФ может быть установлен иной понижающий коэффициент.

Правда, для жилья, которое не является единственным, установлены условия освобождения доходов от налогообложения. Чтобы не облагаться налогом, цена реализованных жилых помещений не должна превышать 5 млн рублей (при этом на уровне регионов эта стоимость может быть снижена), минимальный срок нахождения в собственности налогоплательщика жилого помещения в проекте закона — не менее трех лет (на региональном уровне допускается увеличение этого срока).

Чем обернется изменение кадастровой оценки жилья?

Представители Управления Росреестра говорят, что к этому моменту кадастровая стоимость определена для большинства объектов, расположенных на территории Красноярского края.

«Кадастровая оценка на территории Красноярского края проводилась в 2011 году по объектам недвижимости, которые находились в кадастре недвижимости на 1 июля 2011 года. Всего было оценено 1,455 миллиона объектов на территории Красноярского края, — рассказывает начальник отдела кадастровой оценки недвижимости Управления Росреестра по Красноярскому краю Евгений Сашин. — Результаты кадастровой оценки утверждены постановлением правительства Красноярского края № 15 п от 18.01.2012. Для объектов, введенных в эксплуатацию позднее, при постановке на кадастровый учет существует порядок определения кадастровой стоимости, утвержденный приказом Минэкономразвития России от 18.03.2011 № 113. Так, если объект недвижимости впервые ставится на кадастровый учет (квартира в новостройке), берется среднее по кадастровому кварталу значение удельного показателя (средняя стоимость квадратного метра) для жилых помещений, умноженное на площадь квартиры. Эти данные используются органом кадастрового учета».

По словам специалистов Росреестра, кадастровая стоимость квартир приближена к рыночной. На момент оценки в 2011 году рыночная стоимость квартиры в многоэтажной застройке в среднем по Красноярску составляла 35–47 тыс. рублей за квадратный метр, ее кадастровая стоимость находится на уровне 36–50 тыс. рублей за квадратный метр. Для малоэтажной застройки при рыночной стоимости 32–38 тыс. рублей за квадратный метр кадастровая составляла 25–30 тыс. рублей за квадратный метр.

В ближайшее время кадастровая стоимость недвижимости в Красноярском крае может быть пересмотрена. «В 2015 году завершается пятилетний период, после которого кадастровая оценка должна быть актуализирована, — рассказывает Евгений Сашин, — правительством Красноярского края должно быть принято решение о проведении новой кадастровой оценки».

Как изменения скажутся на рынке

Другая заявленная цель нового законопроекта — снижение числа инвестиционных сделок — вряд ли будет достигнута, нововведение вообще не способно как-то серьезно повлиять на рынок жилья, считают эксперты.

«Для подавляющего большинства тех, кто обращается к нам в агентство, продаваемая квартира является единственным жильем, — объясняет директор АН «Кром» Алексей Лагутин. — Они продают квартиру, чтобы вместо нее купить другую недвижимость. Для них предложение освободить от уплаты налога доход от продажи единственной квартиры — позитивный момент. Не пострадают от предлагаемых изменений и те, кто имеет несколько объектов. В случае, если объектов несколько, недвижимость можно будет расписать на всех членов семьи, и тогда эти квартиры также не будут облагаться налогом при продаже. Для большинства квартир кадастровая стоимость ниже рыночной, та часть объектов, для которых кадастровая стоимость выше, составляет совсем небольшой спектр».

Вряд ли предлагаемые изменения отразятся и на числе инвестиционных сделок. «Инвестиционных сделок на нынешнем рынке немного, рост цены остановился в этом году и может составить к концу года 10–11 процентов, что сопоставимо с процентами по банковским вкладам, — рассказывает Алексей Лагутин. — Поэтому сегодня тех, кто покупает на этапе строительства в долевом небольшие квартиры, чтобы затем их быстро перепродать, немного.

Таких инвестиционных проектов, какие существовали на рынке до кризиса 2008 года, когда дома на начальном этапе выкупались подъездами, а стоимость недвижимости за год вырастала на 60 процентов, сейчас нет».

Если сегодня и покупают второй объект недвижимости в качестве инвестиции, то не для того, чтобы заработать на его перепродаже, а ради сохранения накопленных средств, чтобы затем получать доход от сдачи его в аренду или чтобы обеспечить в будущем жильем ребенка.

Публичное обсуждение проекта закона, размещенного на едином портале правовой информации, продлится до 13 октября 2014 года. Далее закон должен быть внесен на рассмотрение в Госдуму. Если он будет принят до конца этого года, изменения вступят в силу с очередного налогового периода, то есть с 1 января 2015 года.