Развитие застроенных территорий (РЗТ). Ветхое жилье начнут сносить по-новому

Красноярск вплотную подошел к реализации механизма развития застроенных территорий (РЗТ). В сентябре будут объявлены первые аукционы.

В качестве возможных площадок реновации в разное время назывались и территория между улицами Щорса, Кутузова, Грунтовая, и участок между переулками Медицинским и Водометным, и улица Дудинская. Теперь известно, что применение новой схемы расселения начнется с двух небольших участков в Кировском и Железнодорожном районах, на улицах Базарной и Технической. На обоих в настоящее время находятся признанные аварийными в установленном законом порядке многоквартирные дома.

На месте двух деревянных бараков на улице Базарной в перспективе может появиться 16 этажная жилая застройка: 13 тыс. кв. м жилья, или 240 квартир. Торги за право осваивать участок площадью 7,7 тыс. кв. м начнутся с 23 млн рублей.

Вместо трех бараков на улице Технической могут быть построены 16 этажные жилые дома. При площади участка 8 тыс. кв. м начальная цена аукциона для участка на Технической составит 6,5 млн рублей.

Расселение возложат на застройщиков

Успех аукционов будет зависеть от того, как именно определены условия освоения площадок, говорят специалисты. «Заплаченная на аукционе цена — это только часть затрат, что несет строительная компания при реализации механизма развития застроенных территорий, — рассказывает руководитель секции по РЗТ Союза строителей Красноярского края Андрей Тихонов. — Помимо этого ей потребуется нести затраты на расселение ветхих домов. В законе сказано, что лицо, выигравшее аукцион, обязано уплатить собственникам выкупную цену за квартиры, а нанимателям предоставить жилое помещение. Но в нем четко не определен процесс расселения, и от того, насколько подробно эти условия будут оговорены в аукционной документации, зависит, насколько успешным окажется опыт применения механизма РЗТ в Красноярске. В приложении к договору РЗТ должна быть прописана площадь и количество квартир, предоставляемых переселенцам из аварийного жилья, чтобы застройщики могли сразу оценить размер предстоящих затрат. «Вслепую» на аукцион никто не пойдет».

Участок дл РЗТ на ул. Технической

Участки в разных частях города имеют неодинаковую привлекательность для застройщиков. Одни находятся в престижном районе, здесь рентабельность выше и, значит, возможен больший объем расселения, другие площадки этими достоинствами не обладают, значит, должны появиться какие-то другие стимулы для застройщиков.

В Новосибирске, где механизм развития застроенных территорий начали применять два года назад, чтобы увеличить привлекательность участия в проекте для строительных компаний, мэрия частично финансирует расселение ветхого жилья (степень ее участия определяется в зависимости от расположения площадки и объема расселения, и на отдельных участках доля города может доходить до 45 %). Однако, несмотря на это условие, аукционы на развитие застроенных территорий проходят с переменным успехом. Есть участки, за которые идет оживленная борьба, есть те, на которые не находится желающих.

Интерес к площадке определяют параметры застройки

В Красноярске пока не приняты местные нормативы градостроительного проектирования, поэтому параметры застройки для каждой конкретной площадки, отведенной под РЗТ, собираются определять индивидуально. Отдельно, исходя из особенностей каждого участка, предполагается установить и график освоения кварталов. Застройщики не скрывают: их интерес к проекту в конечном счете будет зависеть от того, что разрешат построить на торгуемом участке, от определенной правилами этажности и плотности будущей застройки.

Учитывая, что со строительством на месте ветхих домов многоэтажек возрастет число жителей района, а вместе с ним увеличится потребность в местах для парковки, инфраструктуре, выигравшему аукцион застройщику потребуется нести затраты на это развитие.

«Расселение бараков предполагает уплотненную застройку, — поясняет Андрей Тихонов. — При этом заставлять застройщика преду­смотреть одно машино-место на квартиру, как сейчас предлагается, далеко не всегда возможно. С тем, что норматив «одна квартира — одно машино-место» правильный, никто не спорит, но стесненные условия площадки в существующей застройке не позволят строителям разместить рядом с домом наземную парковку на нужное количество мест, а места на подземной парковке не будут куплены, половина жителей дома все равно будет оставлять личный транспорт на улице».

Какие территории расселят первыми?

Поэтому, несмотря на всю привлекательность для застройщиков перспективы получить площадку в престижном районе с мощностями для подключения к сетям и возможность выкупать квартиры у переселенцев по рыночной цене, а не по той во многих случаях завышенной стоимости, которую хотели бы получить за свое жилье жители аварийных домов, успех применения механизма РЗТ в Красноярске во многом будет зависеть от того, на каких условиях площадки будут выставляться на аукционы.

Сегодня в перечне на развитие в рамках механизма реновации застроенных территорий кроме участков на Базарной и Технической находится еще площадка по адресу: улица Чкалова, 41а, и участок на улице Ладо Кецховели, 24а, находящийся в зоне ОД1 и предназначенный для появления общественно-деловой застройки. В Союзе строителей рассчитывают, что в дальнейшем этот список будет расширен.

Площадка для РЗТ на ул. Базарная 

«Застройщикам, заинтересованным в использовании механизма развития застроенных территорий, сегодня нужно сверять список домов, к настоящему моменту признанных аварийными и стоящих в муниципальной программе сноса на ближайшие несколько лет, с существующими ветхими кварталами, находить «белые пятна», не охваченные программой, и подавать на эти объекты заявки в комиссию», — говорит председатель секции по РЗТ Союза строителей Красноярского края Андрей Тихонов.

Подать заявление в комиссию может не только застройщик, ускорить свой переезд способны сами жители многоквартирных домов. Для этого им нужно написать заявление на развитие застроенной территории и подать его по адресу: улица Железнодорожников, 15, приложив к заявке план участка, взятый из любой информационной системы («ДубльГИС», «ЯрМап»). Департамент градостроительства участок рассмотрит и вынесет по нему решение.

Начав с площадок, на которых стоят по два деревянных дома, застройщики затем, когда механизм на этих пилотных участках будет отработан, надеются применить его на более масштабных территориях. От того, как пройдут первые аукционы, будет зависеть, насколько компании, которые сегодня только присматриваются к новой программе, в дальнейшем будут готовы принимать в ней участие.